只靠降价成全不了楼市

此情可待成追忆?只是当时已惘然!

现在,至少网上及平面媒体,弥漫着一种两极可怕言论,一是盲目乐观,认为救市效应正在放大,复苏加后续救市措施出台及政策后效应的刺激,预期降息,对中央经济会议的期待,对两会再次明确房地产有关争论议题的期待充斥着;一是极度危机观,认为如果不对楼市出台重典,如果开发商不快速降价销售,观望持续,政策不应期来临之时也就是中国既存楼市崩殂之时。

其核心的依据都有来自市场一线的成交价数据,盲目乐观者也认为宜将降价与政策结合起来,趁火打劫;极度危机观者认为开发商唯一的生路来自于降价,主动而不是市场被迫的。

从两个层次来评论,一是中国楼市目前不是存废的时候,只能坚持不能放弃更不能危言耸听,将脆弱的楼市推向深渊;二是为什么降价救不了楼市,甚至让楼市提前猝死。

第一个问题是前提,是大势,也是所有中国人应该持有的正常想法,楼市在目前阶段不具备推倒重来的条件下时间,因此,怎么办呢,捐弃前嫌,消费者不要恒以暴利观之,恒以不买居之,政府呢,既不要姑息他们高价存量地与开发时间限制问题,但适当将政策性住房的担子给他们担一担,各级主管部门与职能部门在可能与合法的前提下,本着兼顾风险适当激进的原则为开发商网开一面,而开发商则应该增强信息管制,主动按照合理利润进行项目销售,将多余转化到增量上面,新增项目主动在吻合市场要求的条件下出价销售,一旦需求复苏不要象以前那样急于提价,应与消费者、政府形成圆桌会议,理性地渡过难关,在产品差异化与服务差异化、顾客化营销以及削减成本方面做文章,将商品房利润部分转入政策性住房的配建。

再来分析为什么降价成全不了楼市,当然是指目前的全国性市场。

1、政策性住房参照高位订价,降价的一个直接效应是弃购,以致政策性住房鸡肋化。

与救市产生的回暖形成对比的是广泛范围的弃购,据悉,广州市国土房管局8日公布了首批经济适用房购买名单,有1200多户家庭取得配售通知可购买经济适用房,其中近千套经济适用房被弃购;为了销售2145套经济适用房,广州市住房保障办共向3648户家庭发放了《准购证明》。而目前只有1498户家庭登记申请购买经济适用房,这也就意味着有近2000户家庭放弃了这次申购,当然这些资格或可保留三年,如果预期楼市回暖不排除其中的有些需求实现。

但政策性住房价格优势被降价削弱确实存在,也是未来是否能结束观望让需求与市场对接的一大瓶颈。

2、目前救市的根本目的是稳定市场稳定经济防经济下滑,因此,启动需求是根本,而降价按照时间序列来分析,实际就是2008的延续,是一个下滑周期的预期,降价将加剧观望,从而产生崩盘之忧。

3、降价催促市场加速洗牌,与目前楼市需要加速消化空置量及形成买方格局完全反向运行。

日前万科发表咨文表明,提前预测到拐点并提前降价销售让万科赢得了50%的市场占有率增加幅度。明显的,只有土地存量储备大且实力雄厚的开发商有能力应付与市场购买力与消费心理吻合的降价,但众多城市的开发商结构则是28式,即主流的有降价实力的开发商仅占市场供应主体的20%。

2009年将延续2008年房市的低迷,从需求者的角度讲,部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟,炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场,首次购房的自住性需求将更为谨慎;从需求结构的角度,购房需求将向实用性的中小户型集中;从产品需求特点的角度,留存在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求,因此未来市场竞争会更加激烈。

若如此则会稀释政府的救市努力。

4、基于上述第1、2两大原因,市场资源浪费于政策性住房,而扩大的投资将促进地段转型,让更多商品房存量获得更为理想的性价比,当市场只有通过降价才能有所需求的时候,政府的负担将既要保障普通消费与住有所居,又要为中低消费房源不足而苦恼,财政能否减压还是个大问题。

5、很明显的一个道理是地价随着房价走,市场供应中,如果存量非常大,后续储备中主要推出的又集中为早期储备用地,地方政府目前依然非常依赖的“土地财政”如何解决,谁还会在一个持续下降运行的市场中主动拿地?

三级市场本质上有联系,也应该是我们着眼健康发展楼市的三个方面,不可偏废,所以土地市场、新增商品房与二手房市场均衡发展是根本,不能为了短期效应牺牲长远发展的动力。

内容来源于楚芸工作室的博客:降价成全不了楼市

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