楼市回暖与房贷松动无关

此情可待成追忆?只是当时已惘然!

最近有几组数据,主要城市的成交量涨幅比较大,成交数据也较之去年末及今年初有比较大的绝对量上升,上海高档住宅还出现了高达27%的涨幅,北京则维持量价同时微升的格局,笔者所在的武汉虽然二月略降但新近周成交维持在200套左右,这些均表达出楼市回春迹象。

几乎与此同时,沪深京等地强势传媒同其刊载专题文章,提及各地楼市有回暖迹象。恰在此时,二月份国房指数公布后统计机关发布统计信息,言及二月份全国七十个主要大中城市房价涨幅再次维持在两位数。更激进的看法是,沪京预期可能再现往年同期的“涨势”。

回暖是现实,是市场观望与反观望、投资适度挪移、刚性需求基于产品的适应性调整而实际发生、存量项目通过与优惠直接挂钩的营销方式吸引市场需求、民生行政带来适度就业创业稳定环境综合导致的。不巧的是,同期各地商业银行纷纷推出有关二套房贷确认标准的开明细则,从而被提及房贷出现松动,并直接与楼市回暖放在一个篮子里。从而引发或即将引发一场又一次全国性的争论。

我们应该看到:回暖迹象始于年初,那时全国房贷余额在一月达到高峰,说明肇始于存量的商业银行开春为执行二套房贷统一标准而将历史存留的问题进行了集中解决,以迎接央行的紧缩管理。而推出二套房贷执行标准与细则的时间则在三月中旬。从时间上分析不应将回暖与房贷松动直接挂钩。

而从成交量与消费构成来看是最能说明问题的:武汉前两周共计成568套,其中位于中心城区景观稀缺地段的高档房为166套,占总成交的30%;位于新城区交通便利区域的边郊结合地,单价比较低的(由于武汉均价5800,这里取低于4500者计算)289套,占总成交的51%;其他部分为分区域地段比较优越的区域性置业合计占19%。从一线售楼部得到的证实,高档房成交维持去年同期的业绩,主要来自于本地及周边城市高收入者,谓之城际置业,有一定道理。而主成交的中低价位为什么释放比较充分,主要原因还是刚性需求,不过开发商调整了产品供应结构,带来总价下降,加上部分开发商通过降低购房者的二次使用成本,如装修、管理费用等,甚至有开发商开展了二手房的收购,从而让这笔沉淀需求得到部分程度的释放。笔者统计了一下武汉在售的三镇79个当售楼盘(含未开盘但进行预约登记者),上门量并保持购买意向登记且缴纳1000元以上诚意金或10000元订金(VIP卡包括)为46337组(请注意,是组不是人次),且都留有电话及家庭住址及购买力简单表达。如果政策厘清后,有10%的人将意向转化为实际购买,则可确保本地每月不低于1500套的成交,如果集中在五月左右促销,则恢复月均二千五百套左右的旺销局面并不难预见,关键在于开发商是否提纯性价比,适当根据自己的上市产品来确认售价。

那么,目前各银行推出的房贷政策趋于明朗对市场需求的实现到底有何影响呢?

我们注意到,所谓松动的部分来自于:“潜规则”,亦即只做不说,能放行的就放行,尽量不与政策总原则冲突;“成人仪式”,即按照年龄来部分规避以前给小孩买房的家庭户;“区别对待”,针对具体情况不搞一刀切,部分执行新政;“适当放宽”,对于有些自住房进行了认定,如果属于银行认定的不予认定为首套住房的,全部予以放行。

综合起来,所谓房贷松动,因为银行追求业绩使然,或者出自于开发商与银行及业主方的联合行动也罢,都不会导致市场的大面积变化。因为,银行做为央行眼皮底下的严格管理实际的政策执行机构,不大愿意冒这个险,而出现松动的这几种情形,大部分只是影响到确实想买房自住的需求。笔者就曾求购金地格林小城一套小两房未果,因为本人持有的第一套房无论如何也无法松动,本人与银行及开发商的关系按说都还可以。不过如果我换成一个朋友的名字,朋友只有一套公管房有产权的小房子,银行说可以办理,按照老政策办。问题是我们如果为了躲避那几万元首付而将买受人的名字写成非自己,我想这样的人恐怕不多。

银行已明确房贷仍是现阶段的主抓业务,估计这才是本质所在。而影响老百姓买房的主要在价格,更重要的来自总价及付款压力。
内容来源于楚芸工作室的博客:楼市回暖与房贷松动无关

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