对”降价门”事件的担心导致房价下行难予执行

此情可待成追忆?只是当时已惘然!

因为媒体组织的几家开发商老总对研究有些兴趣,所以会后聊起了当前的形势与任务,而做为市场转向的执行方,开发商的心理与心态,认识等应该算是真实的表露,因为大家是在一种轻松而严谨的环境下探讨房地产问题.

总体而言,开发商对房地产业的认识没有变,基本认为房地产业还大有可为.但就目前环境下,在售项目何去何从,开发商本身何去何从,我们围绕降价销售展开了谈论.总结成如下方面:

1降价空间有多大?

所有的开发商(与会)都认为存在降价空间,并且,降价的空间不小,但如何衡量则是头疼的问题.并有开发商举例说,其在武青三干道的一项目,没有谈单价的条件下四百余套房子共计有二千组客户登记,因为该项目做的是一些可拆并户型,最大的三房也不超过一百一十平米,符合市场要求,而在同城的另一个项目基于这种定位以调出周边价给五百元,销售得很好,你说,我是降还是不降呢?

2降价后的市场反应?

另一家规模较大的开发商则不好过,他说,一期为了吸引人气,与周边同类项目对比价格优势比较大,那时投资性买房也占到将近一半的比例.今年开春,二期拟订价格的时候,小范围试探性推出的低于一期均价的两栋小高层,结果也出现了类似万科的现象,有些投资性业主颇有微词,如果降价后销售看好还可以对前期业主做些承诺,问题是目前大多数非自住性一次置业基本持观望态度,只能眼睁睁地看着高档盘我行我素,心里的滋味不好说.

事实上的情况也确实如此,高档盘好销这是个不争的事实,主要原因就是高档产品存在可见的稀缺性,并且高档的产品做法开发商舍得花本钱打造,越做越新,象恒大在光谷的院墅级新品,售价过万依然人声沸腾,让人心生艳羡.

3降价涉及成本重估与税收弹性:

与会开发商中有三家小型开发商,心中难言之隐也一吐为快.他们拿地固然没有走市场,但加上各种隐性费用以及承担破产企业的社会性费用等方面,加上现在拆迁还建成本增加,实际楼面成本并未摊薄.而基于过去的高房价,确定投资分成的比例时并未完全考虑市场的快速下行变化,规则成本比较突出.还有开发商说出了一些不合时宜的成本,在原有情形下,预缴部分基本能够过关,收尾再缴纳些所得,降价销售稀释了既往存在的税收弹性.

总结起来,相当降价不仅仅是利润的下降,在规则成本增加与税收预期空是缩小条件下,一旦降价不能带来规模销售量,得不偿失之余还真有破产之虞.

4降价后遗症怎么医治?

这个问题在前面略有述及,但与会开发商普遍对此比较担心,所以集中表达一下.

来自中小型开发商的降价后遗症表现为:分期开发集中销售沉淀了一部分合同,怕退房引起市场不良反应;小额降价幅度不能吸引销售者的动心,这是大势所在;一般情况下一个楼盘销售过半后基本可以做到无营销卖房,降价损害了投资性客户以及多套置业客户的既得数字利益,他们的阻力一方面是赔偿问题,另一方面更重要的是好口碑变成了坏口碑,变相增加营销成本与品牌建设成本;还有一个重要现象提请注意,有开发商提到,其与中介机构签订的是一篮子合同,类似包销,降价还不能一个人说了算,得商量着办,让人哭笑不得的是,中介判断市场的角度与开发商大相径庭,商量没法打,至少五月之前没得交待.

5降价的附加效应对开发商不利.

当然,万科只是一个极端的例子,一般开发商并没有全线上马的多头项目,而且对中小型开发商而言,固定成本稀释效应更小,换言之,与政府打交道,维护公共关系,企业福利,业主营销成本,财务费用等,一个项目是做,多个项目也是做,后者才能产生固定成本削减效果.从这方面来说,多项目降价营销才是有利的事情.

还有另一种情形就是存在区域必倾销的顾虑:现在每个城市,尤其是大城市,区域集中性开工量非常之大,大公司的开发进度大于中小项目的进度.降价营销带来的竞争存在规模项目与大公司的倾销这一或有结果,中小开发商心有余悸.

笔者从宏观,微观,产品,消费者的心理惯性等方面进行了说明,也无法消除这些中小型开发商内心的顾虑.而他们提出的上述担心或担忧,也有其合理性,并且极有可能发生,形成降价门事件是他们最害怕也不愿意看到的.

内容来源于楚芸工作室的博客:对”降价门”事件的担心导致房价下行难予执行

历史上的今天:

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