专家认为房市调整将持续三年,不要“坐失”良机!

此情可待成追忆?只是当时已惘然!

说中国已经成为世界经济的主要发动机,那是因为中国上半年国内生产总值已经占到了全球总增长的三分之一。后势呢,固然三季度出口量明显放缓,工业产出增长率下降到六年的最低点,汽车销量与去年同期相比下降了6%,此时,中国地产也面临着生死之争,便放眼全球,看看其他新兴经济体,俄罗斯巴西均面临热钱脱逃之痛,唯中国目前尚置身世界金融危机事外,致力于更为长远的农村再改革。

再看看盛世危言:中国去年住房销量下降一半,平均房价下降幅度之争一直维持在15-50%之间,而事实上,自2000年以来,平均房价相对于平均收入的比率在持续下降,而2000-2006年发生次贷危机的美国这一比率却在持续上涨。

与美国金融业相比,美国人很容易得到与房屋价值相等或者超出的贷款额而中国购房者必须支付30%的首付并且通过多套投资政策予以管制,而且,抵押比率控制在60%以内,由此将个人风险控制在银行可掌握的幅度之内,给予金融机构更大的缓冲。而且开发商的资金有相当65%实际就是老百姓背负的贷款,纯融资性商业贷款据瑞银集团经济学家汪涛表示只占7%。另外一个稀释银行风险的依据是,中资银行靠的是存款不是金融市场,而国外则严重依赖资本市场的支持,中国银行的贷款占存款比率为65%,这两个65%足以扶持银行渡过风险期,也就是新闻中专家所称的中期调整。

我们下面来看看这则新闻的主要内容如下:

国家发改委宏观研究所经济研究室副主任樊彩跃昨日提供本报的报告认为,房地产市场开始进入中期调整期,调整有可能持续两至三年时间。明年房地产投资增长将会明显放缓,进而对整个国民经济造成不利影响。

报告预测,2009年我国GDP增长约达9%,物价将继续呈回落趋势,通胀压力大为缓解,CPI上涨3%-4%。宏观经济面临的国内外环境更加严峻,经济增长将会继续向下调整。为防止经济过度下滑,2009年宏观调控政策取向应对去年以来的“偏紧型”政策进行调整,采取中性偏松政策,即在“稳健的财政货币政策”下进行结构性松动。

报告指出,今年以来出现的特大城市房价下跌与成交量萎缩并不是一种短期现象,这预示着过去十年曾经高度繁荣的房地产市场转入中期调整期。预计明年房地产投资将有可能出现大幅下滑,房地产业调整将带动钢铁、水泥等相关重化工业调整,进而对建材以及家电等制造业下游产业产生明显的不利影响。

报告建议,财政政策在稳健的前提下可采取有针对性的结构性松动措施。稳健的货币政策要在控制信贷风险的基础上适度扩大货币供应量和信贷规模,保持供应量和信贷规模适度稳定增长。针对内需增长面临的压力,明年要重点保持消费需求的稳定增长,采取适当措施稳定住房和汽车消费,避免这两大消费热点出现过度下滑等。同时,还要加快资源要素价格等领域的改革,利用明年国际国内经济调整的有利时机,加快推进我国财税、金融、收入分配及资源要素价格等领域的改革。

这位专家的不当之处除上述背景掌握不充足以外,对我国下一年度为什么会出现稳健的财政货币政策依据不足,结论正确。在英国《经济学家》刊发的一则文章中,提及中国为什么会出现余地较大的货币政策放松:关于房价方面的影响,该文认为中国家庭的总债务只占国内生产总值的13%而美国为100%,房价下降的影响主要在建筑业,而从消费来看,今年前八个月,消费有所增强,零售额比去年同期增加17%,远低于通胀率最高值8%,而实际上前八个月通胀率已经从二月的八点七降至八月的四点九,因此,解决房地产领域的资金问题是着眼于经济实力与经济发展的后劲。说白一点,为了明年的内需,才是政策着眼点的关键之处,为此必须为房市松绑。具体而言:

第一,既然财政货币政策趋向稳健,即在从紧态势下适当从松,自然会给楼市资金链予以松绑,带来什么问题呢?一是政策为资金链松绑的话,最先受益的是开发商,开发商现在已经进化,开发水平与开发进度不是问题,只要造血功能恢复,则开发供应控制市场的格局定会重现,从目前开发商的力量来分析,是否出现买方市场,难说!

第二,中期调整期,什么是中期调整期,或否与经济周期一致,是因为量价齐跌导致的,并且认为该现象可以持续,值得探讨。从楼市,一个完善的市场角度,市场周期按照最短的日韩是二十年,台湾香港达到三十年,中国才几上真正的市场化发展,怎么这么快进入中期调整?目前连土地制度,产权市场,消费规范与三级市场的建设都还没有完成,何有中期调整一说。如果说有中期调整,那是因为政策市的原因,政策市进入中期调整是可能的,也是可以的。因为目前宏观大局已确定相关措施与政策,整个国家也面临着机会与挑战。

第三,扩大内需既然如同专家所说,依赖于既往的那些如汽车住房消费,自然地结束观望才是关键症结所在,这就要回答市场中的两大问题:是供应不足还是需求不到位,显然,任何有点自知之明的人都明白,目前市场的主要原因是需求不足,按照专家的说法是扩大信贷投放,没有照顾老百姓消费的建议,一旦政策利好偏重于供应,自然会带来市场为开发商所主导的局面。在这种情况下,专家更建言保持消费稳定,估计刺激需求的任务将由地方政府来完成,从而会导致产销两旺。

显然,该位专家的意思是经济需要两至三年的盘整,并确保速度正常,由此类推楼市也将经历同步的调整,主观向好不等于客观结果如是,而且从目前住房消费结构矛盾看,内需中最大部分依然是自住性需求,这些需求目前面临最佳实现良机,如果照这位专家所说,经历三年的盘整,在反弹中复盘,只会将现阶段的矛盾向后推移,并没有解决现实矛盾。

如果合理地引导消费,最佳结论就是,现在,该出手时就出手,不要坐失良机。

内容来源于楚芸工作室的博客:该出手时就出手,不要“坐失”良机!

历史上的今天:

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