对房价起落的五个反思

此情可待成追忆?只是当时已惘然!

八十年代尾我国开始住房改革真正向商品化转变的步伐。至零七年上半年达到高峰,随后适当下调,再随后是量价出现胶着,再其后有实质性降价。伺后借助于全球金融动荡之机,地方政府掀起救市狂潮,基于对宏观微观态势的把握,结合自己的家底,中央正式明确了扩大内需释放内需,加强宏观公共产品投资,加速全民创业以及着重关注物价回落,严保经济继续稳定发展,现在,是该从宽容与审慎的角度对房价起落进行反思的时候,从投机泛滥,到扩大内需开展向个人消费的革命,到宏观调节进入,再到支柱地位确认,然后是越调越高,再然后到现在的迫降。

第一个反思是对房价的作用

有人认为房价高了,其实高房价如果进行利益平衡是有经济意义的,比如高房价背后产生了高地价,固然地价局部相比是高了,但从土地稀缺性以及土地附着的市政投入及其他公共产品投资,并不高,但集中供应以及土地二元制,还有就是地方政府把持着土地用地储备与供应的权力,导致政府多收了三五斗,但政府并没有将这部分属于全民的收益拿到全民的身上进行适当的分配或广义理解的扩大他们的收益来源及平衡收益差距。

所以本次楼市再次以扩大内需为龙头的大行动,我们就不应该将房价放在头等地位,而应着眼于全局与楼市的长期稳定向好发展,重新理清思路,抛弃房价调控思想,全面系统促进消费信心的树立,全面有效调节市场供求的信息,去除非对称化垄断,强化商品消费的维权与标准落实。

由于房价还是开发商的主要效益来源,所以政府不能以房价结合开发商生死来确定救市措施,宏观政策给了,微观市场也存在需求,如果在这样的条件下,开发商死了,是为市场为时代所淘汰。

第二个反思是对地方政府发展经济的思路

有个朋友透露他所供职的政府,累计取自于房地产的机会损失今年达到六百个亿,因为楼市萎缩导致税费减少以及土地出让净收益减少。但由于控制与反控制,这部分机会损失流入了抄底买家的腰包。为什么出现这个局面呢?

这就必须回到政策市的两个基本问题,即资金链与地价泡沫。

这是一个问题的两个方面。资金链取决于政策管制程度,政策管制程度决定资金市的存在与否。如果完全市场化,则房地产业是一个资本密集型行业,但政策介入深度及管制,导致关系甚至公共寻租,如土地价格评估与出让程序,与规划调整的结合程度,修改的余地有多大,会导致土地利用率的差异,一块地不同阶段出让,会导致价格差异,说明关系重于资金,本次救市中许多措施带有余地,如房屋档次的确定,改善型住房的标准,这种留有余地实际将起到缓解开发资金压力的作用。

土地泡沫是存在的并已经被房价丈量出来了,退地只是地方政府不利己作为,下一步必然还是有相当数量的地王及高地价拿地的项目上市,由此牵扯出土地泡沫转嫁途径的矛盾。

救市的本原就是想让楼市在房价不反弹的基础上适当复苏,但只有存量合理地价基础的项目存在可观的降价空间,新增项目用地存在泡沫的项目,降价空间并不大。但除非死一片开发商不然这个问题无法解决。

第三个反思是房价的转嫁机制。

有一个现象,开发商有苦说不出,那就是其综合成本远高于我们一般所能理解的会计成本,会计成本只对历史性支出进行反映,包括了建安成本,地价及税,管理财务与销售费用等,政策规定的可入账成本中的营业外支出非常有限,而开发商在房价高涨时代为了拿地,牺牲了相当多的不能计价的营业外支出。

当然,黄金十年,也造就了许多开发商盲目求大求全,将社会分工进行了集成,自己掌握咨询评估建筑安装及物业管理甚至营销管理,自然增加开发链的支出,导致成本提升,同期受制于通胀带来的人工及原材料价格上涨,导致开发成本普遍上扬。

所以开发商借助这些大幅提价销售,投机与过度投资助涨了房市的疯狂。但最终负担人只有一个,那就是自住型消费者。因此,通过信息管制来打压开发成本,约束价格上涨的转嫁因素,让开发商有经营风险,这是市场化楼市的本质要求,也是保持楼市稳定并建立买方市场格局的基础工程。

第四个反思是房产价格最终取决于行政张力还是城市经济价值或基础。

行政张力是个什么概念,结合房价的一个解释就是房产价格确定,基本依赖于政策控制,如二套房贷的限制一下让整体楼市停滞不前,这就是行政张力的可怕作用,并不是来源于这个金融性的调节手段,真正的动力来自于让消费者认识到行政管制的威力所有,由于对后续从紧措施的担忧,消费者只好选择不买,而不买再进一步推动开发商降价销售,导致困局的产生。

实际上不动产的价值应该来自于城市经济价值,什么概念呢,就是基于这个城市所能提供的功能空间,就业环境与投资环境,以及收益来源稳定程度,在此前提下保障市场化供应,政府通过出让用地量的计划与调节确保整个市场始终处于适度供过于求的状态,并管制成交价格与成交量的信息。此举消灭了开发商无限涨价的可能性,另外适度竞争的存在稀释了暴利。

第五个反思是确立支柱地位与房价的关系如何正确理解并在住房政策中得到适当体现。

这个问题从三个方面来分析,一是支柱地位有没有错,该不该为高房价负责,我的意见是不用,因为所谓支柱地位是看其在既往经济发展中的贡献率来确定,是客观认识不是主观确认的过程。从房地产真正长足发展的近十年来看,贡献有目共睹。至于房价为什么中期出现高涨,应该是从零三年八月开始,这个时候正是三大马车齐头并进而资本市场及投资市场建设处于变革时期,人们能够从快速发展中取得利好,只是因为出现基础性收入不平均导致投机的存在,富的更富穷的更穷,所以食房族产生了,而同期调节手段单一监督制度缺失导致关系寻租在房地产开发进程中更为突出。

第二个方面是确立支柱地位是否以高房价为代价呢,这是一定的,支柱地位的确定既然是依赖在经济中的角色来体现,没有货币符号的支柱地位才是行政确认的,实际上高房价,说明了投资消费更为均衡,象一般城市三驾马车在经济中的比例一般也体现为三四三或三三四的结构,这本来就是合理的结果。因为房价的衍生物就是地价,房价的泡沫来源实际是地价泡沫,地价泡沫再部分地再转化到公共投资当中,从而稀释了部分房价泡沫,楼市能持续十年不倒就是这个原因在支持着。

第三个方面是如何通过政策的张力来稳定房价又不侵蚀经济发展的肌体,目前尚没有好的办法,扩大内需中的普通消费是不足以消灭高房价的,相反仅从房地产角度看,此举将为房价反弹准备条件,大家知道,市场供应中高档与低档两类物业最具备投机特点与投资价值,前者是因为稀缺,后者则因为总价低,在穷人买不起在富人却可以额外持有,计划外持有,反弹的可能来自于这里。

怎么办,不主张取消保障住房中的经适房,这类产物已经深入并且纳入到零九年甚至下一个五年计划。倒是结构控制,应该是由市场供应主体决定的,当消费面,尤其是普通消费面的政策优惠非常好,促进其消费,开发商自然会通过研究来降低户室面积。

内容来源于楚芸工作室的博客:对房价起落的五个反思

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