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之一：延伸产品唱主角
按照市场营销理论，产品包括三大层次：一是核心产品，即产品使用价值；二是形式产品，即产品硬件；三是延伸产品，即产品带给消费者的“额外”享受。房地产产品的特点决定了房地产延伸产品成为竞争的主要战场。
一般买房人做出决策的主要依据在于：位置、环境、品质、价格、配套，这是每个开发商所提供给消费者的核心产品与附加产品。由于地段决定论的普遍性，在上述五个方面进行竞争，实际演变成“倾销”。部分求变的开发商开始在延伸产品上做文章。
其一，品牌化经营。房地产品牌至少包括企业品牌与项目品牌两大块。武汉市场开发商注重企业品牌居多，如城开、统建，忽视了项目品牌。这方面应向万科学习，其推出的城市花园系列，俊园系列，无形中起到区别目标客户，形成各自产品特色作用。
其二，人文化打造。其实住宅最终消费还是一种文化消费，只不过囿于消费力的局限，才使短平快项目有立身之地。现有做法以主题广场、中庭花园、文化铭牌为主，如新华家园，新新花园，尚隆地球村，东方华尔兹。台北之星是典型，提出为单身贵族打造的户型，这是住宅人文化的较深层次的演绎。
其三，知情权营销。由于房地产利润组成与一般产品有较大不同，因之其中猫腻很多。一些开明的发展商在明明白白售房方面率先推出举措，如东方华尔兹的免公摊销售、楚天都市花园、徐东欧洲花园的承诺营销等。
其实，作为房地产主流产品而言，延伸产品做文章甚多。
浅层次，如：
量化营销。将开发商的承诺、产品的内涵、优惠力度进行必要的量化，购房者一目了然。
DIY营销。将房地产消费分解成：消费者输出消费心愿——开发商据此提炼和整合并图纸输出消费者心愿——消费者选择图纸中的意向产品——开发商落实消费者的心愿（施工）——消费者订制与自己心愿相符的产品——向社会公众吸收产品建议——纳入正规销售渠道——完成销售——消费者如愿。
形成项目品牌系列。
创新营销模式。
注入社区文化含金量。
较深层次，如：
空白型定位。针对社会消费及经济分层，提出概括性产品暨社区定位。如东方华尔兹针对中产阶级提出“经常性住宅”概念以区别于人们心目中的“第二居所”，针对大户型被分割到各个不同档次的小区，提出“国际性城市生活样板示范”概念，全面按照国际流行标准进行户型设计，受到中产阶级追捧。这从另一个侧面说明消费的可引导性、对社会阶层的合理划分对开发商的借签作用。
质量营销。按功能划分法，消费者对产品质量并非求全，即有的质量是开发商强加的，消费者不一定认同，有的消费者需要而开发商未提供。如年轻人就不要储物间，老年人需要多层电梯住宅，完全以高层人士为购买对象的住区才需要高车位率。集中到一点就是开发商在规划营销阶段就应该对产品质量进行“合理化”“筛选”，控制和降低不必要成本，谋求功能最大化。
住宅人文化。不是一种概念，要落到实处。如双主卧及商务套房，可以满足办公式居家；扩大阳台与户外接触面，加大阳台进深与跨度；增加户内自定义空间，赋予家装个性化天地；注重居住物理量值控制，象空气湿度、噪声控制等；建筑景观化，还花园以本身功能。
内容摘抄自楚芸的博客:延伸产品成为地产开发主角
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