健康的房地产市场必经的六种阵痛

哀民生之多艰

顺利分娩以阵痛的付出为代价。因为理论的滞后,住房特殊的国情,特殊时代的烙印,要想获得健康的房地产与房地产业,必须经历多重阵痛。

阵痛一:割肉补疮。

方子:粗放经营向集约经营转化。

我们留给子孙后代的不是土地而是不动产,于民是这样,这是多年的夙愿,无可厚非;于国是这样,这是多年的积习,但花掉子孙后代的血本来求得今天的城市繁荣,除了一个值不值的问题外,还有就是“返朴归真”将让当家的付出更多更为惨烈的代价!

这就是一种产前的阵痛!既要发展城市、发展城市经济,又要照顾好后续资源。但是这个阵痛的唯一方子就是变粗放经营为集约经营。但,集约经营并非提高容积水平这么简单,与城市规划同步进行用地规划是必须一环。

阵痛二:逼良为娼。

方子:改良与吸收新鲜血液。

因为政府对城市化的快速展开准备不足,对住房消费量估计不足,对住房供应缺乏一以贯之的管理与控制,对需求缺乏合理引导,对土地供应中的税收弹性缺乏深刻认识,导致全民房地产的产生。一时间有钱的,有关系的,上市的,没有上市的,拟上市的,纷至沓来,各具目的!

另外,对准入门槛没有设限,良莠不分,加之粗放市场,到处流传着没有卖不出去的房子,伴随市场经济向规范发展,下岗/失业/社会性保障取代政府保障,人人得房而居之成为普及。在这种情况下,必然导致非正当竞争的存在,让一些优秀的开发商无法脱颖,集约型新产品无法追上粗放产品的步伐。

目前借调控东风,必须在开发商中实施有进有出,宽出严进的政策。改娼为良与吸引新鲜资本是两翼,也是应对服务业全面加入国际市场的必须。

阵痛三:陈仓暗渡。

方子:三公六愿。

如同政府八部会审,土地供应,项目审批,预售制度,验收环节,违规报建等诸多领域存在寻租行为与空间!之所以有陈仓暗渡之痛,主要原因是制度约束不力与制度不健全;监控主体不明与不力;地方保护时有抬头;需求引导不准,住房保障体制不善,导致居者有其屋大行其道!

该阵痛的方子是三公,六愿。三公指还原市场经济本质的公开/公正/公平;六愿指民生房保民生,安居房保安居,商品房保市场,廉租房保低保,限价房保土著,储备房保流动(人口及稳定市场供应所须)。

阵痛四:千家争鸣。

方子:罢黜百家。

任何市场均存在分级分层,如果眉目混珠则必然存在滥竽充数!目前房价居高不下,除前述原因外,大量中介的存在对房价承担了保释作用。举个例子,中介收购二手房进行物业储备,其存货成本/时间成本/市场风险等必须由第三者出清,再就是当中介集中二手房达到一定的量,势必产生局部垄断,并比照新房价格进行销售。

本人认为应该在清理开发商的同时对二手房及营销服务机构也进行相应的清理,尤其是二手房现金收购一块存在自立制度自立门户之嫌,如收购到结算的时间差就缺乏市场管制。

阵痛五:囤积居奇。

方子:公示备案势在必行。

没有人不知道,只要市场不存在崩盘,货品均具有囤积居奇之效。对房价起到影响作用的主要有存量历史项目/预售商品房两块。合同备案只管理既往,得用公示与备案结合的制度处理预售房源信息,确保供应量的准确,以备政府对不同类型住房进行适当控制。

阵痛六:恶意收购。

方子:政府参与不良项目与历史项目清理并统一处理尺度。

这种情形主要是:外资借壳入市以及关联往来!外资以基金方式进入,整体收购物业,或出售或包装成经营型物业进行上市;关联往来主要是一些拟上市公司为达成上市指标可能与存量项目开发商坑壑一气采取吸收合并,一方可收回投资成本并有分红回报,前期费用还可在成本列支,另一方面则上市大吉。

这是必须警惕的重要资金运作,建议是地方政府参与不良项目与历史项目清理并统一处理。

内容摘抄自楚芸工作室的博客:健康房地产的必经阵痛

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