房地产开发商是如何“卖拐”的?

哀民生之多艰

不管是否存在房价、地价的拐点,但基于房价或楼市发展阶段盘整,政府主导“卖拐”都将是零八楼市的主旋律。

一来政府寄望政策性住房建设营造楼市的和谐;二来地方政府的财政收益来源作为高层发展地方经济的思路之一,已纳入财政部议事日程;三来去年末至今的各项紧缩或新政让供应商与投资消费都产生了坚定的观望。这些因素综合作用会让楼市产生一个相对较长的盘整期。

政府卖拐的第一个愿景来自于土地供应。

新近出让用地发生了些新变化,一些地王毗邻地段楼板价折半让出,还发生过优质地块的流拍。这既是开发商进入市场的观望所致,另一方面也因为政策性住房建设半径与商品化供应取得了一致,地方政府公布的政策性住房建设并没有考虑开发商土地储备结构,一些城市的中心区也进行了政策性住房建设的计划安排。

为了尽快消化既存土地或项目中的闲置不效率,各地政府在公布住房建设计划中,一方面按照百分之二十进行了机动用地储备,这些用地储备影响到未来土地供应出让决策;其次,各地政府不约而同地选择了配建与贴建方法,政策性住房更多还是依赖于开发商来建设与供应;最后一个最重要的土地标杆手段是储备管理,政府既在土地出让单宗规模进行限制,又同时推出两限房,对于旧城改造也更多结合了本地中产阶层的消费要求,以往与政府联合进行大规模改造的局面一去不返。

政府卖拐的第二个愿景来自于房源梳理。

目前计划公布后,各地正在着手进行普查,对中低收入住房家庭的住房分配情况进行普查,对中等收入阶层如何从收入来源、收入占比、收入稳定性以及如何界定中等收入进行研究。

与此同步,深圳武汉等地还先期在两会期间公布了政府急办的几件大事中向民众进行官方承诺。如武汉市向市民承诺的经适房新开工量为三百五十万平米,超过去年全年的供应计划总量,并承诺经适房解决占规模人群的比例不低于65%。

而在一些土地偏紧地区,政府明确政府向市场收购房源的范围与做法。象以前一些集资但依托于企业或单位划拨用地的小产权房,象公管房中的一些产权明晰的部分,象既往的一些经适房以及处于旧城改造边缘地带的小规模开发小区,都成为政府政策性住房收购的对象。这既相当于地方政府向二手房市场进行政策性渗透,以补充保障住房之不足,也向民众传递了一个重要信心,政府来解决中低阶层民众的居住问题已进入全民实施阶段。

政府卖拐的第三个愿景来自于土地财政的松动。

趁着两会召开,各主要城市公布了一些重大统计数据。如果我们把这些数据与去年的相关数据进行对比,会发现地方政府有意回避土地财政的问题。在武汉市政府统计数据中,财政收入不再专门就固定资产投资进行细分,也就是说房地产投资不再作为重点表述;新预算方向中,也没有专门就这方面的投资进行论述。

在回答一些记者或媒体人士关于政策性住房建设资金下限如何保障的问题,深圳市用的是一万亩的储备用地来应付保障不力的情况;武汉市明确10%只是最低线,政府还将在完成保障住房计划后,增加两限房供应,并明确至少25%的土地出让将承担限价任务。无独有偶的是,湖北各二线城市政府访谈提及住房问题,也都留存有关于对政策性住房进行机动准备的措施与具体做法。

现在,发改委也提出加速农村城市化的问题。在试点的成渝地区与武汉城市圈讨论中,也有提出如何在城市中安排农村人口城市化的比例问题。这些都意味着中低层住房消费会成为今后一段时间各二三线城市供应的主流。也是政府主导卖拐的信心源头所在。
内容摘抄自楚芸工作室的博客:零八年看政府如何“卖拐”

历史上的今天:

About 司空摘星

江湖上面轻功很好的人物有很多,但是轻功十分了得能称之为第一的人物还真不多,我司空摘星算一个。 但凡拿我们生命去赌的,一定是最精彩。

View all posts by 司空摘星 →

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注