中国房价为什么会持续上涨?

哀民生之多艰

中国的房价为什么会持续上涨?这句话并非伪命题,它大约包含两层意思:房产品价格整体看会持续上涨;在中国,基于多种原因,房价在一段时间内还会长期上涨。

房价会持续上涨实际是基于经济稳定,市场发展而言。如果一国的经济经常性波动,房价自然会有起落,但由于整体经济总是伴随着适度的通胀而存在,无论是因为复苏原因还是快速成长的原因,因而作为符号,房价也会自动上扬。这说明,房价上涨从肌理上说,是内在的一种价值储备,谁也改变不了。另外,房产品还具备抗通胀特点,也是人们的储值性投资品,因而作为投资背后的投机存在,整体看,房价也会上升。

正因为存在一些上涨的基因,如果政策控制不到位,制度缺失,或者市场粗放性发展,需求前移,信贷扩张,乃至象中国那样靠着扩大内需快速滋生“食房族”,房价会涨的更快。

1、政策不到位。比如私产保护存在漏洞,产生炒房团;评估非市场化,不科学,人为原因较多,抵押市场不完善,导致地租一段时间比较低,后期为了弥补差价而抬高地租,这个时候恰逢房地产全面发展时期,加入竞争性因素的地价普涨,带动存量项目房价比照着上涨;城市规划不刚性,大城市向更大定位发展,小城市向中等城定位发展,市政的快速变化与建设步伐加剧,产生较低地租较高级差,暴利由此产生,再投资到粗放经营的房地产市场。

2、制度缺失。我国一直没有信息立法,也没有单独成篇的民法立法,物权法也只是近年的事情。在房地产市场,从一开始就没有构建三级市场联动的体系。这些因素导致如下结果:一是炒地,二是炒房,三是需求扎堆,都往新房市场上挤,放弃二手房作为过渡消费。而此时租赁市场的不规范甚至缺失,产生买租倒挂型需求结构。

3、需求前移与信贷扩张。我国真正意义商品房市场建立于世纪之初,扩大内需让房地产信贷成为银行的优良产品,加上传统窝居概念的影响,导致需求前移,人人必有房而后快之。而对此推波助澜的一个重要背景是收入分配过渡市场化,收入不均导致社会贫富的二八定律,同期投资市场也不完善,三者加在一起导致全民买房与全民炒房的滋生。

也许你会问,当前房价不是普遍下跌了么?这只是阶段性的需求退出、供应紧缩、沉淀产品基于低成本消化、二手市场行政管制后补水不力造成的短暂现象。

1、需求退出在政策控制与市场出现领跌潮的前提下是客观的存在。主体需求退出会让市场发生短暂的窒息,从而让开发商选择通过降价促进销售,以解决其其他问题。

2、供应紧缩。在一个政策控制市场条件下,除非开发商选择退出或为清理整顿要付出代价,一般有实力开发商会选择囤货,或选择延缓开发进程。导致市场供应不足。在我国,土地紧缩也是导致供应不足的主因之一。另外新产品快速上市导致垃圾品的存在,也间接让供求矛盾加剧。

3、沉淀产品基于低成本消化。目前降价销售的都是哪些房子,这是判断市场的基本前提。如果都是一些存量,一些存量地重新投放市场的供应,由于成本原因,他们具备削价销售的秉性。

4、二手市场行政管制后补水不力。正常市场条件下二手房肩负着调节与释放房价的重任。我国政府不知出于何种原因,对二手房实施了管制,因而目前的困局有部分原因来自二手房市场不能及时释放而产生新房的需求补充。

基于整体经济发展、城市化发展、弱势群体居住问题的解决,社会阶层按收入划分更为明细,创业环境更为优化,很自然的,一些停滞性需求复苏、刚性需求释放、二手市场补水、一次置业加入、正常投资跟进、灰色收入或他项不当得利进入投机市场等原因,将很快让楼市回复到正常状态。

正常状态的楼市本身就存在高中低档产品结构,而且既存在投机,也存在投资,当然也包括正常消费,加上市场化导致一些传统道德恶化生存空间,住房消费总是有些超前。而国家要保持既快又好发展经济,自然会从紧的时候适当向正常消费进行信贷倾斜,这才是政府提出的引导消费的真正含义,它只能带来房价涨幅的稳定而不会产生直接降价效应。
内容摘抄自楚芸工作室的博客:二十年地产总结之二:中国房价为什么会持续上涨?

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