房地产中小开发商的五种活法

哀民生之多艰

潘石屹先生抛出房企百日剧变论以后,受到关注与挞伐。并有过激言论认为,房企洗牌不可避免,还列举了N种死法供参考。

恰好,笔者也受邀撰写项目投资报告,目标就是有项目没钱的指望用这个报告吸引处于漩涡之中的开发商由城市而乡村。另外,地市级城市以前囤积的用地转开发,通过规范的钱景十足的报告,以在吸引投资过程中谋取合适的价位与身份。

结合不同程度打折销售市场现象,我们可以推测一下,开发商也是企业主,他们不可能等死,也没有哪个开发商将现金流存于项目,捂盖子等政府来调理。他们面临着变化的市场,要么选取转移根据地,再图东山;要么就是进行结构调整,快速变现,然后选择退市时机。不存在什么死法与活法的问题。

实际上开发商打折旨在盘活资产,再行了断。

而结合武汉及其城市圈各城市的房地产情况,曲线救市的目的很容易达到。
路径一:参与副中心城市进行旧城改造。

经济发达了,通胀了,自然需要将货币进行有政绩的投放,旧貌换新颜自然是主要内容之一。如是,开发商可以选择进入这些有待进一步改造的城市,既可做为招商引资的政策性开发,又可以适当降低门槛,如同在发达地区打工到不发达地区买房一样简单。

与大城市的改造不同,我国约有百分之八十的城市属工业或交通城市。他们的改选范围非常小,适合在大城市淘汰在中小城市吃香的那类开发商进驻。并且,这些城市的改造由于人口密集,也无法成片整改。
路径二:直接通过市场操作转战中小城市。

在目前的房地产管制时期,各城市所推出的出让开发用地集中两个区域,一个是老城中的小片改造,政府略微整理后进行市场性出让,单宗地的总价不高,合大城市转战而来的开发商胃口;二个是城市规划中的新区,但囿于目前的形势,出让用地单宗面积不大,并且为保障本地国有资源,许多城市的大宗出让用地实际是定向的,为当地国有成分比较深厚的大开发商持有,因而转战而来的开发商可以大方吃进中小型项目。
路径三:盘整资源谋求退市。

当然退出也不失为一种明智的选择。那么,政府在管制时期是不会让你静悄悄地退出的。因而开发商通过折扣销售来盘整项目,让自己的开发物业变成现金流,并做好撤退准备,包括税费清理,信贷清理,存量账的清理等等。

更多的选择来自于信贷,比如将自己的后路保证好,将清理的税费内容规范化,剩余的欠银行的,以未售物业进行泡沫性抵押。

打包出让也是目前比较火的一种退市办法。
路径四:由开发商而投资商。

党的富民政策导致了县级市开发比较旺盛。那么,在大城市滚打了几年的开发商可能向县级市转移。在县级市的商业带住宅综合开发,体量控制在十万方以内,所需要的资金控制在五千万以内,则这些开发商可以投资商的名义,以现价进行评估,让当地的中小开发商退出,进入型投资商开出回报承诺。
路径五:由开发商而房东。

对于前期开发商存留项目比较多的开发商,如果没有欠费欠税情况,则未售的商业物业,未售的优质房源,是可以慢慢悠悠来的,能卖就卖,不能卖,通过保有商业,剔除住宅物业,然后做个大方的大房东,也未为不可。同时,许多开发商自建有物业公司,还可以保留一些有价值的物业,交由物业公司存底,再注入一些优质资产,做管理型房东。
内容摘抄自楚芸工作室的博客:中小开发商的五种活法儿

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