夯实房地产开发商的自有资金率

自是人生长恨水长东

事隔年把时间,政府旧事重提,即对二手房交易课征个人所得税,并准备收口,转眼间又有官方出面予以“转正”,照旧!再一个就是几个数字,让建设部有了“开征保有税”新口词,那就是控制房价涨幅全年指标为5%,目前快过一半时间,全国主要城市房价涨幅中小城市是个位数而主要城市超过两位数。于是建设部直起腰杆言明“保有税或将开征”。

不可否认,金融工具是调节任何市场经济型态的最为有效手段之一。但细心的人们可以观察:股市的控制措施重于楼市,为什么?大约是:楼市必须负重前行,哪儿过于突出就治哪儿地是政府对楼市的根本态度,如之前的结构调整,如清理供应领域的腐败,如对首付条件及交易课税的改革等等,其目标并非降房价,而在于控制一下投资与涨幅。用这种眼光来看保有税的说法,其实跟预测加息一般,即使实现,也只是说说做做,对整体楼市调控,当不构成核心打击。

笔者认真预测一下,下一步调控的重点将是夯实开发商的自有资金率!

从建设部的口音分析,保有税说法针对的主要是二手房,顺其自然的结果就是二手房会“量价齐跌”,进而影响新房市场的部分“业绩”,再往前走一步考虑,就是供应将更加不足,控制了规模控制不了涨幅,这是央央所不愿意看到的!

因而思之,动开发商的心思将是下一步调控重点。

结构,高端开发,彻查,清理,融资门槛提高,所有措施力度广度深度,与针对消费过程的措施而言,均有过之而无不及。只不过中国的开发商腰已经硬朗,储备够折腾,敢于“冷眼看市场”,敢于“囤积而不用居奇”。

一味折腾需求这边于事无补,每个当事人都明白。所以下一步必然在开发商身上找茬。这个茬,只能从会计信息着眼。

中国现在各主要城市汇集的开发商数量不少,多则几千家少则千家。开发商的结构基于前两年的调控,也近乎自动进行了市场盘整,如武汉约有三分之一的开发商没有参加年检就说明了些问题。剩余的开发商一分为二,一部分为上市公司,既有品牌又有资本;一部分为一般性公司。但这些部分的开发商生就了一个共同的特点就是会计“负债率”超过其他企业正常负债率近一倍,高达百分之七十六。

开发商负债率过高并不是坏事,问题出在,这些债务资金大部分与国资银行有关,并约有一半处于预支状态。

故,下一步调控将会有这些目标:

1、规定开发企业自有资金率指标;

2、对历史项目的融资进行清理;

3、对开发企业用资中的预收部分进行严格监控,这个已施行于二手房领域;

4、通过竞标拿地自有资金将加强到位并与开发周期、规划条件方面的刚性结合控制;

5、开发商融资条件将提高,上市门槛紧缩,上市公司再融资会限制一段时间。

控制开发商的负债率有什么好处?

放一个口子好引蛇出洞,但周边得扎紧,这就是目的。因为市场最终靠需求支撑,不会有需求能支撑无限高的房价,剩余的问题将是,开发商准入、融资、拿地几个环节均可自动“筛选”,当房市供应主体达到严格的“二八定律”,政府再控制这百分之二十手段就多了,说法也多了,强硬性也增加了。

内容摘抄自楚芸工作室的博客:下一步调控重点将是夯实开发商的自有资金率,由建设部的误导说开去

历史上的今天:

About 司空摘星

江湖上面轻功很好的人物有很多,但是轻功十分了得能称之为第一的人物还真不多,我司空摘星算一个。 但凡拿我们生命去赌的,一定是最精彩。

View all posts by 司空摘星 →

发表评论

邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注