建议放弃中小套型的行政定位

自是人生长恨水长东

诸多调控措施中，最刺眼的就是关于中小套型占百分这七十的定位。从初衷来看，旨在于满足中低收入阶层购买商品房的需要。事实并非如此。

从背景来分析，土地集约经营是大势所趋；而各城市真正用于集约的措施主要也就是提高容积率；同时，从房产品的订价机制而言，由于中小套型基于总价及首付优势会扩大需求群体，反而成为涨价的基础。具体来看，取消中小套型的行政定位有这么几点理由。

一、放弃中场无法导致全局的胜利。

踢足球者都知道中场的重要性。而中小套型的行政定位类似放弃中场的战术选择。在一个市场中，高中低档产品是并存的，相应地大中小面积的套型也是并存的，从而形成消费与供应结构。

而一个完全的市场体系里，主流需求应该占百分之五十及以上的比重。中小套型的行政管制，如同强制要求市场提供非主流产品，自然失却主力需求。

三年发展也证明，仅有套型的控制无法导致房价的下行变化，反而是一些精典的小户支撑着房市。

二、中小套型正在稀释房贷压力。

建设部有一段话，说是引导需求，遏制投机，引导投资，鼓励自住等等。而连续的加息、提高第二套房贷首付及利息等，看样子是可以起到一定作用。但如果市场供应清一色中小套型，实际将稀释房贷新政的威力。

比如投机消费，降低套型面积意味着降低了总价，使得投机人可以通过一次性与分期付款，不与银行打交道，自然也就无法受到房贷新政的约束。

三、刺激楼市散户的再投资。

一方面，投机消费可能选择出货大套吃进小套来进行合理投资或投机；另一方面，前期市场中投机消费所持有的低总价房源借助中小套型的控制，在出货后可能对成为稀缺品的舒适房源进行投机性持有。

据笔者统计，武昌积玉桥片区，今年前两个月二手房交易市场中，主力户型为中小套型，而新房市场中的中高档舒适房源反而获得了良好的销售。而其主力消费群基本为武汉本地高收阶层及周边城市的高收阶层。现市场中的舒适房源普通消费者是无法染指的。

四、与社会全面小康化要求严重背离。

社会小康化必然要求住房小康化。

固然我们人均居住面积由七平米提升到二十八平米，但成套率低于百分之七十，如果加入小康要求的套型要求，当一个市场中普遍套型为低于九十平米的，很难与小康水平挂钩。

内容摘抄自楚芸工作室的博客:建议放弃中小套型的行政定位