开发商:销售成品房的五大难题

自是人生长恨水长东

大建设部,新任长官准备大力推广成品房,以让毛坯房成为历史,得到许多人的认可与响应,实则不然,考虑我国各城市房地产消费发展不均衡,收益保障程度不一,并考虑到房价具备转嫁特点,所以推广成品房的基本环境与条件并不成熟。

一、消费文化越发展越应突出层次与个性

我国经济还没有发展到消费同步的层次,也就是说,买房突出身份,房产品具备一定的层次并分类而居,不同类人群对房产的需求具备不同的功能要求,有人要房子仅仅满足居住,有人则想用房子来体现自己的艺术观感,还有人在房子里工作生活着,他们的需求质量存在物质与审美的双重尊重。

市场经济本身就是优胜劣汰的过程与结果,也就是任何市场消费品,都不同程度应该提供满足分层客户的个性需求,也就是越来越小众化,成品房的强制推出无异于强化了大众消费的趋同性,从而无法真正满足人们基于自己生活质量而对居住要求提出的现实需要。

二、成本增加及利润转嫁的客观存在

伴随经济发展与社会分工的精细,越来越多的劳动力成本发生着向上的变化,人力成本增加会带有经济属性,呈现持续上涨的秉性。在这种条件下,推广成品房意味着增加住房的刚性成本。

而按照分工要求,供应链无疑会增加装修环节/材料供应环节/园艺工程环节与房屋维护环节,我们知道这些环节都由社会分工决定由公司来落实,而不是开发商自建,既然是公司行为,自然会有利润要求,这无疑在房子的生产成本中增加了中间商利润一环。

还有就是发生流转后自然存在税收的增加,但由于这不是消费终端的课税,最终成为供应成本。

这三个部分相对于房价构成而言,都是绝对值的增加,即使房价没有出现波动,绝对增加成本的部分开发商不可能自己消化,自然会转嫁到消费者身上。

当前房价面临着波动,开发商面临着洗牌,市场正在回归理性以及下一个发展周期的盘整,如此环境下,我们应做的就是形成合理的产品供应,形成有效的买房市场,架构合理的土地供应机制,完善城市与乡村的产权制度,让不动产流动起来,从而形成多层次供应,多重产品竞争,多方位满足居住需求的新格局。

推广成品房委实不大理智也不大聪明。

三、装修市场同样面临购买力差异,

装修市场在我国基本是滞后于商品性开发的一个新兴产业,也存在较多问题。如同没有一个合理有效科学的租赁市场来为新房市场进行调节一样,装修市场的不规范与粗放经营,同样会产生刺激成品房市场的不良反应。

而且,房价高低判断关键还是因为收益差异,推广成品房无异于发生两个方面的强制改变:一是让更多的穷人加入到信用消费的行列,提前透支自己的未来收益;二是强制穷人必须增加装修环节的开支来满足国家扩大内需的要求,损害的是穷人的利益。很简单,毛坯房,增加的现金开支固然对穷人来说紧张,但买房时基本有考虑,而且装修支出弹性比较大,能节约就节约,并且有些房子可以通电通水用上几年再进行装修也不是不可以,一旦推广成品房标准,则这一环节的节约消失了。

四、消费信用存在滥用的可能,一旦经济波动,还存在社会问题

进一步危言耸听一番,推广成品房还有可能造成消费信用的滥用,发生经济波动的时候,容易出现更广泛人群的还贷不能,从而导致房灾。

短期看,推广成品房有利扩大消费,让更多的穷人实现买房梦,末了呢,除非经济持续稳定且就业与创业环境稳定,而且城市化不会出现财政困难,现有的车道继续行使,否则,真有上述之虞。

五、目前环境中有救市之嫌

目前正是市场阵痛的时候,开发商应该为其行为埋单并承担目前的阵痛,但推广成品房无疑有救市之嫌,它可能延缓开发周期,可能让房价变得更为难以琢磨,消费者更难以明辩营销措施中的内容,更加剧了信息不对称,让开发商价格操纵提供方便,同时产生多重资金链,给资金紧张企业提供了喘息之机,他们可能与装修及材料供应方一起面对市场逼迫。

内容摘抄自楚芸工作室的博客:十年之内都不具备推广成品房的环境

历史上的今天:

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