土地在高房价下是替罪羊还是帮凶

我思故我在

房地产的复杂性在于:

1、“借势”与“谋势不谋子”广泛存在。政府对城市进行综合规划,对居住区商业中心区及副中心进行规划,通过市政建设完成城市化的外表工程,全面提高土地利用效率,不自觉地提高了地租;开发商敏锐捕捉城市交通节点工程、城市新区规划方向、城市功能重大调整,以时间就是金钱的哲学追求有限的土地资源;营销代理机构鹰隼般地逮捕转瞬即逝的市场良机,让房价始终满负荷运行;投资人投机人成功俘虏开发商的常规武器也是借其衰势。

2、土地的稀缺与城市的变迁,让房地产拥有永恒的“时间价值”。

3、房子以物产的形式获得了利益的本质。因而三种结构决定了高房价的治理并不能简单就房论房。一是持有房子的群体,存在一个利益结构,该利益结构决定了二手房的主要走向;二是投资买房的群体,也存在一个利益结构,该利益结构决定了房价的高位运行;三是房地产关联方群体,也存在一个利益结构,该利益结构决定了“把持房价”的主要力量。

4、土地所有制度的复杂性:宪法规定土地全民所有;实际上由地方政府在执行土地经营;同是土地,国有的/集体的存在差异,地位更是千差万别。关键点是:全民的任何一个个体都无法单独行使其权利人的基本权利,相反,某些情况下由政府居间,反而把全民的利益转嫁予少数人的手中。

因此,讨论土地对房价高涨到底负何责任,其实没有任何意义。人们把土地价格作为高房价的成因之一,要么另有目的,要么就是移花接木。

比如供应说。许多人认为,土地供应紧缩,房子上市量必然减少,开发商有捂房的本能,而政府对紧缩的土地供应又让地价飙升。用地与房源两线吃紧,房价焉有不涨之理?

比如成本说。认为土地成本占到开发总成本的相当比例,是导致高房价的主因。再加上清理土地增值税,清理历史存量项目,更让地价决定房价说有更多证据。

比如经营城市说。也因为政绩工程以及大搞城市化,以致土地价格飞涨,从而助推房价持续走高。

但是,由国土局及土地协会进行摸查,光北京各开发商囤积的储备用地就将满足正常开发十五年以上,就按潘石屹的说法够开发十年,也说明目前的房价中地价飙涨的影响并未实现。

再看看投资的考虑。高房价必然有需求支撑,既然低消费阶层量大力小,则目前的高房价,要么由投资人及中产阶层支撑,要么就是开发商“自销”。投资人是愿意买地价低的房子还是愿意出手楼面价超高的房子?地价低的房子泡沫程度小,地价的升值对其投资成本是足够的保障,而房子产权转让的获益则来源于市场,投资人的利益保障出自于地源自于交易,说明了高房价背后,隐藏着各方利益的所在。

已实现消费对高房价予以助推变相说明地价与目前的高房价无关。按专家的设定,目前持续高房价下的消费主要是投资型购买、恐慌型购买、违规型购买(如假按揭、如内部消化、如房贿、如福利化、如恶意收购转经营)。无论哪一种消费,他们所愿意看到的是房价高涨,他们对高房价都存在本能的期望。

开发商借口地价高涨而涨房价也是无厘头说法。我们知道,现房或已取得许可的期房,其土地成本是固定成本,规划与销售量只能稀释房价成本,如何成为高房价的帮凶?每一个消费者都很明白,固定成本意味着房价的稳定性,至少不会暴涨,著名人士王石还引证同一项目房源年初房价与年末房价不能相差太大来说明泡沫的存在。

列位请擦量眼睛,地价飞涨,一方面是开发对利润的无限追求的结果,一块地通过招拍挂,如果没有人出手就会流拍,但实际上有些时候,为了一块地宁可让楼面价屡创记录也不放手,这除了印证开发商持有重大信息优势,还变相说明了开发商对高房价持有强力刚性,贴本的生意估计哪一个生意人也不会去做;另一方面,地价飞涨对政府建设城市从表象来说出发点是正确的,只不过个体、政府本身均从中渔利,并且财政对普通居住的保障实施力度欠缺,以致大家由恨房价到恨政府,忽略了土地财政其实也是利益的博弈。

房价高涨主要是利益博弈的牺牲品。在土地领域,只有反腐与清查,不存在地价高涨将致房价高涨之说。反推一下,如果开发商不经过拿地失败致死的先例,则房价下降之日遥遥无期。

内容摘抄自楚芸的博客:土地在高房价下是替罪羊还是帮凶

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