地价真的是高房价的主要根源?

我思故我在

   在许多人的眼里,地价是高房价的导因、主要根源。
   
为此笔者写了一篇:土地在高房价下是替罪羊还是帮凶?
   
其中一段说道:地价飞涨,一方面是开发对利润的无限追求的结果,一块地通过招拍挂,如果没有人出手就会流拍,但实际上有些时候,为了一块地宁可让楼面价屡创记录也不放手,这除了印证开发商持有重大信息优势,还变相说明了开发商对高房价持有强力刚性,贴本的生意估计哪一个生意人也不会去做;另一方面,地价飞涨对政府建设城市从表象来说出发点是正确的,只不过个体、政府本身均从中渔利,并且财政对普通居住的保障实施力度欠缺,以致大家由恨房价到恨政府,忽略了土地财政其实也是利益的博弈。
   
反推一下,如果开发商不经过拿地失败致死的先例,则房价下降之日遥遥无期。翻遍了所有相关书籍,请教了无数专家学者,较量几轮业内同仁,最终未有一人举出开发商因高价拿地失败的案例。
   
关于地价与房价,必须分清是非,才能明辨是非。
 
   
“土地是房价的先期信号,不管曾有多少土地是原有储备或低成本土地,但只要有公开的信号能让这些原有的存量土地有进行重置或交易的机会,那么这些经重估的土地都会瞄准新的地价和预期房价而进行调整。”——摘引自任志强文“地价重构的影响(任志强博客)”。
   
将这段话“翻译”如下:任何进入商品房市场的土地都按土地现时公开成本或重估成本进行计价,因而土地涨价必然带来房价涨价;任先生还进一步提及“人们也许只将注意力关注在房价上,也许只关心这个房价当时所在的土地的出让价格,却忽略了新的土地价格的变化。周边土地价格的变化都已使这个原有的土地价格进行了重构,也让房价在新的土地重构价格基础上做了调整。……所有的资产价格都一定会在现有的新发生的可参照系数上发生重构的评估,而不仅仅会发生在房地产中。”
   
这个假象还得到了现实数据的有力证明:现实中,确有许多存量项目按后期地价项目的价格进行类比订价销售。
   
本质:
   
无论高地价还是高房价,涨落的主要依据是需求。这里存在两个方面的需求,一是开发商对用地储备的需求,再一个是购房者对房子的需求。
   
对于用地需求,从直接层次来看,包括急需开发型需求,如同等米下锅;间接层次还包括战略与策略储备。急需开发型需求指一些项目业已完工,因为资金储备量不够而又寄望于在房产业一展身手,这类需求对目标地块的需求是刚性的,志在必得,除非用地供应价格超过其资金总量,此类需求还可通过合作开发进行,但在房价上涨幅度过大的市场环境中,合作难度与价值取向差异让一些合作无疾而终,这也是一些城市中心小地块底价不断翻番的根本原因;大量的用地需求是战略与策略储备。战略与策略储备,因为拿地做储备,涉及开发商开发能力、对地块的价值深度认识、筹备资金的力度与速度、对区域大市的真知酌见,政府作为主持供应的一方,往往底价并非“重估现值”,拍卖价走出重置成本的余地则决定于前述四个方面形成的开发商综合力量。
   
因此,地价高低与房价没有必然关联,充其量现时房价涨势对开发商拿地起推波助澜的作用;而且即使按现在重估值对存量地项目进行再订价,也不是任先生所认为的直接重估成本,导致房价不断走高的核心原因还是需求,有需求才有价格。而目前在调控尚未定论、各种制约消费的因素还不明朗、对投资型消费持抑制态度的条件下,因为地价上升导致房价上涨的说法更站不住脚,而是消费者中对地价与房价共涨的趋势判定一致,既有购买力在不同经济发达程度的地区投资型消费流动,也有当地一些观望型消费在地价与房价双高预期条件下的实现。
   
如果政府出面提供准确的供应量、产品类、价格、适用人群、建设周期,则现实中的需求会有停顿,从而平抑房价涨幅。同时,当政府的作为让开发商对房价的涨势并没有特殊预期与强升预期,则竞争致地价飙升的局面或可缓解。
 
   
单独理解一下地价与房价的关系。
   
在需求正常的前提下,地价与房价的关系合乎任先生的说法:即所有上市项目在订价的时候,会参考同区域地价重估价,按此确定楼面价成本,或直接按现地价水平确立销售价格方针。
   
有一个现象可以认真分析,那就是地价高位运行,也并非一无是处:地价高位运行真正堪忧的地方是为后期商品房价上涨埋下伏笔。从当前分析,地价上涨,让存量项目获得了价格竞争优势、让一些中小型开发商获得了节约型开发条件,从而让上市的商品房品种有些层次,满足了不同消费品质的要求。如果按任先生所说,所有的存量项目都按现实地价进行重估后确定房价,则商品房开发如同生产普通用品一般简单,是不是把地价维持不变,房价就不再剧涨呢?答案显然是否定的,这只能说明,地价之外,房价高涨还是其他原因在作祟,无论多高的房价没有现实需求支撑,开发商曲高和寡有何意义?
 
   
综合分析,要降房价,关键是让真实的信息与政府真实可靠的承诺来合理引导消费,当符合购买力要求的各类需求遵守了市场反馈的真实信息,市场供求的平衡完全通过价格来决定,涨价有风险,则房价自然回落到正常涨幅。地价不断走高及用地供应稀缺,决定房价跌停的可能是不存在的。我们应该努力让房价在正常合理的涨幅内波动。
 

内容摘抄自楚芸的博客:地价PK房价:一半是烈焰,一半是海水

历史上的今天:

About 西门吹雪

学无止境,剑更无止境。 世上没有任何一个人能永远陪着另一个人。人与人之间无论相聚多久,最后的结局都是别离。 不是死别,就是生离。

View all posts by 西门吹雪 →

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注