八大指标:判别投资性房产的收益价值

我思故我在

人们认同投资价值的主要途径往往着眼升值或言升值潜力,但由于大势所趋总有些遥遥无期,并且作为投资消费决策,参考性并不太强,有时还可能贻误战机。

所以,认为房产品长期看将升值对理房人或投资性消费实际没有多大的意义。那么,假设你现在有一笔钱想做投资,偏向房产方面,如何把握?

一、流动性是一个恒久性指标。

任何投资品,流动性都是必须认知的一个重要衡量指标。但就投资性房产而言,其流动性的判别非常重要也非常复杂,简单地罗列这么几个方面。

1、房产品的流动性取决于产品层次而非交易成本。一般来说,高档产品往往具备环境稀缺、做工及材质精细、吻合居住舒适及终极居住要求、服务及品牌具备一定的凝聚力,因而高档产品的流动性只针对人群而不会由出价所左右。例如,别墅,由于政府控制别墅开发,导致后富阶层无法从一手市场获得比较铺张的好别墅,这样以前供应的大别墅便具备抢手机会,成为比较畅销的投资品。又比如,中央商务区建设完成后,商业地段所决定的孵化器功能的商住两用房,也因为市场不供应或政策性原因导致无法大量上市而成为稀缺品,无论租赁还是转手,其投资价值都有很好的体现。相反普通商品房投资,则要注意在总价与回报率方面加以综合权衡,商业性强的地段小户型肯定投资价值大于公寓性设计的产品;而新城区域的紧凑房型肯定优越于没有精工细作的浪费型房型,这些地方都是新晋置业首选区域。另外,交易附加费用不应构成投资考虑的流动性指标计算范围。

2、个案而言流动性强的产品要素包括四个方面。主要可以从单体形态,如多层好于高层,低密度好于集居性设计;景观与天际线资源,如滨水瞰山、位于中心商务区的高层建筑,都有一定的自然性升值;物业服务,她决定了投资品的外在保值影响力以及投资转手时的外在气质的判断,进而影响到转手价格的洽谈;现住方便度,指的是马上买入后是否能快速享受性价比。

3、影响即时流动性的主要因素。由于我国房地产市场化程度不高,政策市还将持续一段时间,故,在考虑投资消费的时候应注意政策因素,包括税费、交易环节管制程度、产权保护方式与纠纷处理程序及相关成本费用。

二、地段与功能如何权衡?

在目前的市场条件下决定投资性房产价值及其收益来源的主要动因包括地段与功能。因此如何权衡二者在投资过程中的作用成为关键。

首要的判断标准应该是功能服务地段或者说地段优先。因为任何房产品的附加值或附加功能都储存于地段当中。但有些特殊功能的房产品由于设计规划及市场中的先进性可能会有较长期的投资价值隐含于内。举例说明,在武汉洪山广场有华银城的高层建筑,当时写字楼市场不热的时候基于土地性质建设成为写字楼,卖不动,后来经由营销策划,定位为可售物业,实际买家可以按照住宅来操作,再通过申请,将该项目建设成都市工业园性质的“中小型企业孵化器”,并由开发商引进一批在当地有些影响的中型企业入驻,形成一边是买房投资一边也可以看得见回报的综合物业。现在该项目经营得很好。

还有一类投资性物业属改造产品,一些以前归属不明确的上市企业建设有既自用又可供出售的综合物业,借助地方政策,取得销售许可后都是优良的投资品种,其投资价值一部分来自于地段,另一部分来自于功能。象武汉广场写字楼,中百写字及汉商等等都是先例。而营销人吹牛中的起死回生项目,往往也是借助了好的地段然后通过营销炒作凸现其特殊功能后大获成功的。

三、使用率与得房率有无区别?

房屋买卖合同中的使用率与得房率是一个概念。在投资人眼中应该予以区分。

得房率可以理解为按照标准算法算出的,没有多大意义,只是选择多层或高层产品时的一个简单判断指标。但使用率可以加进一些装修及多重利用的元素,如有些房子可以进行小型复式的再装修,那么使用上的文章会让其价值发生空间利用上的增加;又如坡屋顶的上盖顶层,使用率比一般房子要高,也比计算出的得房率要高,可以随心所欲地进行着扩大功能的自我设计。

四、软性服务对房产投资保值增值有多大作用?

记得万科的品牌建设过程依赖于其首个小区的物业服务。这间接说明一个住区的不同管理,不同的服务水平会影响到你的投资对象将来的出处与去处,前者指的是成本及利润回收途径,后者则直接表现为是否顺利完成你的一桩投资交易。

这里有一个间接的衡量指标,我把它称之为“社会性口碑”:如武汉的百步亭社区,经过媒体的宣传以及扛回几个全国性牌子,卖价涨了几倍,二手交易也非常挠火。由于物业服务最终要走市场化路子,投资时不妨作为附加的一个考虑。

五、关于买进与卖出的两难问题。

如果我们发生了实际的投资,那么买进与卖出就不成其为问题。但如果新近想投资买房的话,则对买进与卖出则应该合理权衡。

投资性买房买进的最佳时机也因房产层次而异,高屋建瓴,是对高档商品房的投资买进的最佳概括。因为高屋建瓴的背后是曲高和寡,一旦你发现了买者少而高档的商品房,条件许可的条件下不妨马上买入。条件许可的意思是一次性付款而不是按揭购入。对于普通商品房投资性消费,则量力而为之,一般来说,期房投资价值优于现房,城郊结合部房子投资价值在高价环境中优于中心地段的一般商品房。

顺便提及,由于我国将较长时期进行商品房结构供应控制,故只要是多层任何时候买入都是当得利。相反目前环境下塔楼高层最好谨慎入货。

按照税法原理,投资房产必须做好五年计划,即五年内不要指望必然性回报以及投机性出手。

六、适当考虑政府性管制。

前后都有述及,敬请参考。

注意事项是:投资性买房可以不随大流,并最好不要随大流。因为投资性消费在任何时候都会受到调节性管制。比如,当下好多人买入小户型,你就可以考虑去淘一下一百二十至一百三十平米左右的三房放在手中,大约奥运后这类房产将面临真空。

七、带承诺回报的房子是否就一定具备投资价值?

现博友及想买房作为投资性持有的朋友交流,总问到一些开发商提出的带承诺回报的销售方法。我的回答让他们哑然:你如果能确认这个开发商在承诺回报周期之内还分健在的话,大胆买入,反之敬而远之。

这种例子不少,也有开发商为过高的承诺性回报跳楼的例子。

八、环境是否真无价?

与房产品的投资价值高度相关的环境应该指住区景观环境、住区配套环境、住区所辖功能区环境三个方面。

住区景观环境,来自天然的比来自人造的投资价值大多了。比如在武汉的东湖,由于政府严禁再开发,自然让毗邻商品性住宅获得了稀缺性,投资价值非常明显。相反,一些规模社区由人为的创造了一些景观,实际上这些环境性景观如果维护,则该类房子的后期物业使用成本上升,按时间价值观,会损害其投资价值;如果不维护,则成为可看不中用的死水一潭,甚至产生不利气体,损害健康。但是,鉴于赠送营销的部分是有相当大的投资价值的,如屋顶送花园,如为顶层一家所独用的高层上盖屋顶,如首层铺底后送出的花园,这些都将随着用地减少,规划更加集约而变得稀缺起来,自然提升了投资价值。

住区配套环境,这里的文章非常多,有人认为商业生活教育与医疗是必备的,你想过没有,假如这些配套都非常成熟的话,自然你的原始投资即买价会高出许多,开发商不会放出未来明确的升值空间来让你赚。作为投资性房产,其住区配套环境应该考虑的主要方面是:交通通达性与教育及日常生活必须性消费空间是否有潜力或业已成熟,比如在武汉的徐东地区,零四年以前在此置业,那时仅仅武汉长江二桥开通,高档商品性配套尚不成熟,但主要市政设施已经完善,这个时候该区域的房产投资价值非常大,一旦等到所有的配套业已齐全,象武汉首个销品茂寄生于此的时候,开发商均将其未来升值的主要部分打进了房价,损害了你的投资价值。本人更主张那些规模大,城市化开发比较长的区域,如武汉二环,长沙望江地带等,政府会使力来提升这些待完善潜力区域的配套,但现实消费中让开发商随意加价的因素不是很明显或数量较少,投资的原始成本降了下来,等城市化成熟后投资价值开始凸现。

住区所辖功能区环境实际是住区配套环境的放大,放大到多大的程度呢?一般以城市二十年长期规划为准,这个经国务院批准的东西不会乱变。结合住区配套环境说,拟投资的房产往往位于城市规划副中心、居住主城、经济技术开发区的配套居住区域为善。

内容摘抄自楚芸的博客:如何判别投资性房产及其收益价值?

历史上的今天:

About 西门吹雪

学无止境,剑更无止境。 世上没有任何一个人能永远陪着另一个人。人与人之间无论相聚多久,最后的结局都是别离。 不是死别,就是生离。

View all posts by 西门吹雪 →

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注