从房价上涨史看降价利益链

我思故我在

在中国,作为市场化商品房供应的主体,只有开发商,所以垄断之下众口诛之.又因为开发商必须与政府同流才能获得其利润来源,政府被认为是因为开发商而应负连带责任.而针对房价上涨元凶论,消费者中被揪出的,只是投机与投资部分,但没有人记载过投机与投资人会否让利于后来者,因为大多数情况下,他们也可能是受害者.其他供应链中的服务提供商如中介,建筑承包商,物业服务商等也只是做为配角被提及.

下面截取武汉市最有代表性的一个区域,积玉桥,从有房地产开发以来的变迁来看看,房价怎么涨起来的,在涨价过程中暴利分流的存在,利益链条的长短,从而提出,要降房价,利益链各方都应做出调整,有些是政府来推动,有些通过政策来引导,有的则应有所鞭策.

我们把积玉桥片区的开发分为三大阶段,分析其变迁,并结合目前的二手房价与新房价格一并讨论,结果或许更为明显.
第一阶段,属引起注意阶段,当时开发楼盘代表作是蓝湾俊园.稍后跟进开发的有常阳丽江城/江南明珠园.

第二阶段,起始自城开玉桥新都,然后有锦江国际城/金都汉宫/华润凤凰城.

第三阶段,起自滨江丽景,稍后会有金地国际花园/融侨华府.

在第一阶段,当时武汉的房价超过2000元每平的算高价,而蓝湾俊园所在地的江滩也没有做规划,爬到会所的第三层才能与江面比肩.所以卖出超过2000的价格,主要原因是该项目继丽岛请来深国企担纲策划后第二个靓仔项目,叫置地和信,从全程角度进行定位及建筑概念设计建议,刮起一股新概念风潮.

这一时期所以价格无法拉开,关键原因是人们,包括开发商消费者,都严重认识不到景观也是钱,没有人愿意为一片江面而愿意多掏大约一百元以上的钱,那时武汉第二大居住区域的南湖花园城,宝安江南庭园因为独特的环境与户型及建筑风格,卖价接近2000元.

正因如此,延后两年陆续开发上市的常阳丽江城/江南明珠园等,贵为江景盘,但并没有喊出天价,当然市场也在悄无声息中完成交替.价格的爬升与地段与景观完全没有直接联系的阶段是这一阶段的关键特点,也因为如此,房价谈不上剧涨,纯粹投资买房与投机买房尚处襁褓之中.

到了第二阶段,首先是华润以市场价拿地,地价提高加上华润开发中高档房的企业产品定位,入市价即提高至五千左右,城开玉桥新都借助先期的土地储备,低于华润的价格上市,但比照华润的销售情势而定价也让其单价迅速回调至五千以上.同期金都汉宫以三A住宅,百年奢适为由开发其在汉的首个高档盘,打出七千出价,随后即上涨至逾万元.相邻的锦江国际为存量地项目,销售价格落位让其在较短时间获得理想的销售.

当华润凤凰城/玉桥新都/金都汉宫/锦江国际纷纷跟涨均价突破八千的时候,第一阶段的二手房价快速跟进,从而让本区域二手房价迅速跃升至五千以上.

从第二阶段房价迅速上涨的背景因素来分析有这么几大原因:一是地价按照市场供应,中心区加滨江景观以及交通变革(过江隧道),让本地的市场价格自然上涨,而新地块的价格对存量项目的拉升作用也十分明显.二是同期内环之内的中高档盘数量紧缺,那时汉口江滩在售项目仅外滩棕榈泉/时代豪苑,锦绣长江与武汉新天地尚处前营销阶段,而周边城市的高档购买力迅速入驻,推高了本区域高档房价位.

而第二阶段还处后市的时候,融侨华府/金地国际花园高价入驻,同期开发的友谊国际与中环滨江丽景顿时生辉,分别以均价八千元顺利收盘.没有收盘的也将剩余地块单独进行定位重新开发.

此时积玉桥片区已经非常成熟,集居特点也非常明显.

在不知不觉中进入到第三阶段,正处全国性房价涨跌不明之际.但是从融侨华府及金地国际花园万元盘运筹情况看,分别有两千与三千的进入量,他们交纳的运筹诚意认购金在三至五万元之间,购买意向非常强劲.

都是哪些人在站队等候呢?据现场售楼管理人员介绍,主力还是当地人,包括省府人员公务一族,前期从房市中渔利者以及新晋富裕阶层.当然外来置业也占有将近百分之二十的比重.

纵观积玉桥片区由不到二千元至如今的万元起步,可以看到,房价上涨利益相关者在第一二阶段实际为投资投机消费所把持.到了第三阶段,开发成本及市场精细定位对开发商的要求高了,产品支出多了,投资者少了,但尝到甜头的前期购房者依然顾我,也让这些处于中心区的高档房有其既定市场.而正是需求支持,开发商才敢于大胆出价拿地,由此又让存量项目快速跟进,取得上涨的最佳参照物.

现在,政府主要限制投资与投机消费,这只是砍掉了房价上涨利益链的三分之一,还不包括拆迁产生的新增购买力.而二手房在价格快速上涨过程中剧涨,使政府控制投机的某些政策业已失效,因为他们可以将税费包括在内进行出手,也还有大利可图.曾经听明天第一城陈云峰说到,明天第一城第一期卖五千多的时候投资消费为百分之四十,到了二期达到百分之七十,而交房的时候相当数量的房东正在出手自己持有的一期房.

不外想说明,降价是系统工程,必须中断所有利益链才能产生政策控制作用.将眼光仅盯着暴利尚无法完成这一艰巨任务.
内容摘抄自楚芸的博客:从房价上涨史看降价利益链

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