房地产不应拒绝人性与理智

我思故我在

新闻一:

去年成功摘得全国地王的长沙92亿元新河三角洲项目按原定施工计划,现在应该已经“七通一平”了,可是由于开发商资金没有到位,项目尚未取得土地证,而施工材料亦供应不足,工程进展非常缓慢。2008年除了付清22.08亿元土地余款,开发商还需要完成项目所需的启动开发资金。根据相关协议,该块土地总成交价为92亿元,首期付款额为地价总额的70%,即64.4亿元,于2007年8月5日前支付,剩下的余款27.6亿元及有关税费须于2008年8月31日前分期付清。截至目前,项目2007年的土地出让款项已经付清。

而2007年11月国土资源部“39号文”让开发商只有缴清全部92亿元土地款,才能拿到土地证,进入后续的开发、销售环节。

楚芸评论:

地王摘取后碰到硬条件,即三十九号文的强行规定,这可能是开发商始料未及的.但地王真正的意义表现的确是,市场经济与唯利是图,这应该是对市场经济的本质亵渎,因为,楼市做为市场经济的一个重要部分,不应拒绝人性与理智.

新闻二:

大陆地产富豪昨天下午抵台,9位总身价近5000亿元(新台币,下同)的地产大亨昨日考察重点是内湖科学园区,晚上由台湾营建业者设宴招待,台北市长郝龙斌、新竹市长林政则、花莲县长谢深山都出席晚宴。一行人今天将转赴桃园慈湖与台中,台中七期豪宅更是大陆富豪团在台置产选项之一。大陆地产富豪团由凤凰卫视行政总裁刘长乐领队,成员包括潘石屹(去年胡润富豪榜排名第16位、身价超过新台币1000亿元),9人中身价最高的是广州富力地产董事局主席李思廉,身价逾1600亿元。万通地产董事局主席冯仑去年11月曾来台参加两岸房地产论坛,其余都是首次到台湾。由香港和福建地产集团组成的考察团亦紧随其后,计划5月16日访台;6月还有上海房地产大亨组成的考察团也将赴台。

预定5月中旬赴台的香港诺林投资副总经理林世荣透露,目前台中市有些房价还低于对岸的厦门,两岸政策松动后,将使大陆人士有机会在台购房投资或自用。他预估,一旦台湾地产对大陆开放,将立即达到1万套以上的销量。

楚芸评论:

是否万套的销量,我们无法得知,也没有什么意义.如果说有什么意义,一是对两岸互动开了先例,为和平台湾增加新的建树;二是缓释了大陆楼市的关注压力,目前人们把眼光集中到房地产中,集中到房价中,丢掉了应该关注的其他东西.大陆富豪没有必要到台湾淘金,也没有必要转移风险.

新闻三:

总价44亿元,楼板价67000元/平方米的163地块开始前期规划,曾在去年创下地块总价44亿元、楼板地价67000元/平方米天价的南京东路163地块项目,目前已开始由苏宁环球下属苏宁房地产公司进行前期规划。记者近日了解到,由于拿地成本堪称天价,南京东路163地块日后建成的商业项目要达到预期的回报率,难度相当高。为了达到“合理”的租金回报,预计2012年前后推出市场的“163地块项目”的商业面积与写字楼面积的比例可能高达4:1。傲人的地段天赋、众多巨头的捧场、独一无二的招标门槛,这一切都使得南京东路163地块自出现在公众视野开始就与众不同,具备了天价地块的“身段”。天价拿地给坊间带来的是一声惊叹,给苏宁留下的却是一个难题。楼板价67000元/平方米,加上正常的建设成本,南京东路163地块项目每平方米产品成本接近10万元。按照商业项目一般的年回报率要求10%左右计算,该项目未来平均租金水平应达到10000元/平方米/年,也就是27元/平方米/天。这样的租金要求在上海对于任何一个商业项目来说,都不能不称之为一个巨大的挑战。

楚芸评论:

根据戴德梁行2008年一季度的市场报告数据显示,今年一季度上海高档商圈的零售类物业的整体租金较2007年四季度上升2.5%,达到50.2元/平方米/天(有效面积租金),按照商业项目60%有效率计算,上海像南京西路这样的“高档商圈”平均每平方米建筑面积租金已经30元/天;戴德梁行的报告同时显示,同期上海甲级写字楼平均租金报价达到8.98元/平方米/天,比上季度降低1%。而核心中央商务区甲级写字楼有效面积租金为12.2元/平方米/天,按照写字楼一般得房率70%左右计算,平均每平方米建筑面积的租金则为8.5元/天。很明显,南京东路163地块未来所造综合商业项目,要得到理想的租金收益率,只能扩大零售商业部分的面积,缩小写字楼部分面积。但即使整个项目被建成100%的零售商业物业,期望中的27元/平方米/天的“合格”租金水平也只能刚刚符合目前的市场现状,然而,根据规划要求,163地块项目必须建有相当部分的写字楼物业。

拿下163地块之时,正是股市大热之际,不管出于今后圈钱、还是出于提升自身资产质量之需,苏宁当时急于打造“标杆”之举路人皆知。现在虽然时过境迁,但163地块却成了真正考验苏宁的“标杆”——面对一个在上海成本最高的商业项目,他是否拥有以几年时间“捂”热项目的心理准备?他是否拥有将开发、运营和管理角色集于一身的能力?

新闻四:

“我都快崩溃了!”陈彦菲刚在记者面前坐下,就冒出来这样一句。她正面临一个痛苦的两难抉择:是亏本卖掉自己手头的3套房子,还是选择主动向银行断供。这道选择题已经折磨她3个月了。据地产业知名专家戴欣明估算,仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的资金就超过百亿人民币。而眼下,这些资金几乎全部被深度套牢。陈彦菲给记者出示了一组数据。她现在手头上有4套房子,自己住的一套在蔚蓝海岸,是2003年买的。另外3套都是2007年买的,分别在深圳蛇口的半岛城邦、深圳龙华的金地梅陇镇和东莞金域中央,面积分别是120平米、110平米和90平米。当时的买价分别是3.5万、1.56万和1.2万,总价分别为420万、171万、108万。“3套房子都是用来投资的,买的时候是三成首付七成按揭,3套房子付出了200万。”这是陈彦菲夫妇这几年打拼的全部资产。“现在全变了,金地梅陇镇三期开盘价为1.1万、半岛城邦已经降到不到2万、东莞金域中央已经跌到9000元,一年内竟然缩水50%,而且银行不断在加息,我的月供已经突破2.2万了。我先生说我们是一个标准的负资产家庭。”陈彦菲语速很快地说。

楚芸评论:

政府面对泡沫,一是堵截,二是疏导,三是刺破.按照部门主管的意思,遏制的是投机,抑制的是投资消费.等待陈女士的将不会是平静,因为她并没有选择权,断供的结果是可怕的,卖掉成为唯一的道路,但这不是问题的实质,问题的实质来自折磨,一种数字化兴奋到数字化恐惧的折磨.

新闻五:

为加强宏观调控,国土资源部将通过多项政策,拟推出土地调控指标体系。近日,国土部有关部门(法律中心、政策研究室)与天津等7城市国土部门相关负责人,就建立土地参与宏观调控的指标评价考核体系进行方案研讨。中国城市经济学会副会长杨重光对《第一财经日报》表示,国家一再提出要把住两个闸门(土地、信贷),但在现有整个国民经济运行状况中没有土地要素的反映,土地价格也没有一个系统的全国性反映。长期以来,国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价,导致“土地闸门看不出来”。4月17日,国土部部长徐绍史在为中央党校学员作专题报告中提出,在参与宏观调控中,国土部门将更加注重运用土地价格及租税费等经济手段,探索土地政策参与宏观调控的政策目标、调控工具、传导机制、政策措施和配套办法。根据国土部安排,今年国土部将全面进行衡量土地参与调控的指标体系建设。其中,将土地市场动态监测系统与建设用地备案系统合二为一,建立覆盖全国、工作统一的土地市场动态监测与监管系统。通过统一的数据采集平台和数据库对土地供应和开发利用情况等实施全程监管,包括土地交易额、数量和面积等。同时在适当的时机,国土部将准备推出城市地价指数,以通过信息公开来引导市场良性发展。在国土部加大地价监测同时,“土地金融成为部(国土部)课题组的当下关注焦点。”杨重光说。

楚芸评论:

这个问题本身没有什么影响,加入预缴税收,收紧土地出让金,强化闲置土地清理,才是可怕之处,开发商不得不放弃储备预期,不得不应付历史账,从而有可能导致垄断与资本集中,这对一个处于发展中的市场殊为不利.不知道,几位大姥人物的拐点说,不买房说,百日剧变说,是否与加速垄断有关.

内容摘抄自楚芸的博客:楼市不应拒绝人性与理智:评点近期几起新闻事件

历史上的今天:

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江湖上面轻功很好的人物有很多,但是轻功十分了得能称之为第一的人物还真不多,我司空摘星算一个。 但凡拿我们生命去赌的,一定是最精彩。

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