数据显示:房贷没必要提前还款

我思故我在

我的圈子包罗万象,大都是些乐观开朗,物质不富有而精神比较富有的那种.最近谈到房子的事情多一些,因为本人长期从事市场研究与营销管理,所以一般的角色是老师与主答.象房价会否继续上涨,抑或下跌等等,这些对于有房户并且没有投资性消费的一族,讨论没有实质意义.倒是涉及经济调整,通胀导致的加息等,关心的比较多.核心问题就是提前还贷到底有没有实质意义?

本人认为,这分两种情形:

第一种情形是一人持有多套房子,面临着还贷压力,还有如何理房加理财;第二种情形是房奴,通过按揭持有一套自住房.无论哪种情形都有个假设的前提,那就是具备提前还贷的能力.

对于一人持有多套房子,既有投资消费也有自住消费,也可做简单分析,一种是自住房没有还贷压力,另外的房子是按揭的;再有一种可能全部是按揭购买的.

于是,归纳为这几种情形的选择题:
1持有的多套房子全部是按揭消费,是否提前还贷?

这种情形下,一般都获得了现房,存在出租的可能.以武昌司门口为例,一般单间带简单家具的月租是100-300元;套房起租价500元以上,纯粹商品房(指小区)起租价800元以上,两房以上过千元,本区域新房价上涨至八千元左右,按照经验值,月租偏低,主要原因是出租人有许多是考虑月供来定月租的,而买入价当时没有超过四千元.

笔得走访了二十一世纪司门口店,现在的这种租价下降的可能比较小.

假定你持有四套房子,按照当时的买入价4000元算(实际上该片区房价起自零七年才翻番的),总月供合适的范围在5000-8000以内,以最低月租算能回收一半,月供水平掏腰包部分2500-4000,是可以承受的,因为如果没有五六千元的固定月入,怎么拥有四套房呢?这还没有考虑部分房子一次付的情形.

笔者此言是说,投资性消费是否提前还贷并不是账算不过来,而是你是否对市场盘整有过弱的担心,如果你判定市场会回调,从而稀释租金与出租率,又有能力提前还贷,才会想到去付清.
2自住房是一次付而投资性消费的部分是按揭消费,是否提前还贷?

一般理房族会简单化自己的房产资源,自住付清而投资消费选择了按揭,因而想提前还贷,当个食房族.除此而外,也没有必要提前将钱存进银行,以发达国家的经济发展经验看,通胀是经济快速发展的衍生物,而我国政府还有强大的财政与外汇储备,确保经济的整体不会坍塌,老百姓担心滞胀是多余的.

这里有一个指标可供决定是否提前还贷:计算一下持有按揭消费的这些房子总价,按现有条件按揭,减去出租回报部分后为实际月供,以此衡量自己是否有能力支持多套持有.

如你持有四套不同类的房子,合同总价为200万,按二十年按揭,按商业利率考虑,而不管是组合还是公积金贷款,去除首付三成还应贷款140万元,总月供是11562.48(元),这是按照2007年12月21日最高利率计算的,等额本息还款法则.再减去月租才是你的实际还贷支出,还是按最低平均数一千元算,合计四千元,则你的月供实负为7562.48元.

是否提前还贷应该用这个数字与你拥有的提前还贷数额对除来算出预期投资回报率,不用算,这是一个低于通胀率的数字,刚公布的CPI是8%,房价涨幅是11%,地区城市更高,象湖北省的襄樊去年涨幅是56.78%,全省是23.44%,自然地租金下行的幅度与可能都会非常小.

做为投资人买房,你就应该将投资款按现值高于利率的水平去计量你的经营能力,换句话说,如果你用闲钱都不能获得年均10%以上的回报,建议你提前还款,现实是,用资成本10%只是民间融资成本的三分之一不到.
3只有自住的一套房子并且按揭消费,是否提前还贷?

只有这是一个有意义的话题,因为这是穷人的家当,一分钱一分事,自然要慎重对待.

一般的思路涉及这么些判断标准:1/能不断提高月付的保障系数,提前还贷,带来年数减少,或月供减少,在收入不涨或保持稳定条件下,压力减轻些;2有些家庭存在再投资与经营事业的考虑,如果能提前还贷,将完全产权归于自己手中,一旦有投资机会,可以通过质押获得经营性贷款,再用投资回报来改善家庭生活;3手头有些余钱,对比按揭利率,存款利率低多了,又没有兴趣或能力进行其他稳定回报的投资,早还早安心是他们的共同心态.

因而判断是否有必要提前还贷,关键是用一个数量的指标,衡量一下有实际意义没有.我给出的指标是:提前还贷平衡点.

提前还贷平衡点=现值投资回报率/中长期国家最高贷款利率.

中长期国家最高贷款利率可以现行最高商业贷款利率做为参数,加计通胀率,假设现在按揭买房的最高利率是8%,计量的通胀率是8%,合计是16%;而现值回报率原则上应该是某个行业的平均利润率,由于各行业的利润水平不一样,我们取竞争最为激烈的日常用品批发兼零售计,为3-30%.则提前还贷平衡点的区间是30/16-3/16.最小值也超过了18%.

一种判断是宏观的,只要平衡最低值不低于社会性行业经营利润率,并且这个预期时间还比较长,则没有必要提前还贷.

另一种判断是微观的,就是修改行业标准值重新计算平衡点,这个要联系你将提前还贷的钱用于某个行业的经营,储蓄也算是一种经营,基金股票与其他都是,以储蓄为例,则行业现值回报率就是存款利率,这里取年息3%,计算的比值为18.75%.只要这个比值高于你用提前还贷的本钱进行经营性投资所可能获得的回报水平,就没有必要提前还贷.

为什么这个综合值用以评价提前还贷的平衡点呢?前者代表着个体投资回报水平的均值,后者代表国家理财收益预期回报值.它提供的主要是一种预期的保障,高于百分之二十意味着一个社会进入到普遍中产的阶段,高于百分之五十则衡量这个社会进入到普富阶段,也就是真小康了.

综合一下,从以上计算可以看出,无论哪种情形,提前还贷都没有明显的利好,所以,我的建议是没有必要提前还贷.

不必要提前还贷还可做出一些定性的分析.如上述指标的计量中,都假定利率是固定的,而实际上,目前基于防通胀以防物价上涨过快而实行紧缩政策,加息导致平衡点越来越低,而一旦经济软着陆成功,我国肯定会进入下一个减息周期,从而提升还贷平衡点.
内容摘抄自楚芸的博客:数据显示:没有必要提前还贷

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