开发商洗牌应该在土地革命之后

我思故我在

房产明星潘石屹先生提出百日剧变论以后,迄今为止,盛宴围绕房企的生死展开并如火如荼起来.

破产说:

破产的一个前提条件是资不抵债,而开发商作为抵债的资,包括存货类的房子,不动产类的土地使用权证,这是最大的一笔,另一笔就是泡沫注册资本,如真究起来,好多开发商将不因为资不抵债而破产,更多因为虚拟资本获罪.如果作为政府做为政府的银行不想太过痛苦,将不会深入到后者进行严格查处.而前者,即开发商的存货与土地,破还是不破并非市场决定,而由政府决定,因为那些房,那些地,可参照当前的市场价进行评估,而对土地而言也可以还原评估,也可以按照市场法评估并加入时间价值.由此可以推断,破产说是不成立的,除非政府要求部分开发商通过破产来达到优化与重组目的.

拐点说:

实际上,拐点说与破产说是对冲的两个概念,也就是选择了破产,就不存在拐点,选择了妥协,即全面降价,则不存在破产,因为拐点出现意味着流动性增强,做为考核依据的指标值达到银行风险管理标准的最低限,没有必要将开发商逼上梁山.

健康说:

潘石屹先生还提及了一个破与立的重要标准,即健康,当然指房企的财务与经济运行的健康,他认为健康的房企将会接受洗礼后重生,甚至由此涅槃,而不健康的房企将在不长的时间内死掉.这个也不会出现,原因是,在中国,房企分为三类,一类是无法与政府及政策明显沾亲带故的独立房企,广大中小房企就是,他们如果进入到政策链或政府链靠的除了不合法的钻营,就是不合法的行贿;一类是完全吃政府吃政策的房企,如广大的一股独大的国有房企;三类是上市房企.后两类房企谈不上健康,如果说他们不健康,则意味着政策管理方面有不健康的一面,或漏洞存在.而第一类,船小好掉头,一旦有大浪,他们可以通过大鱼吃小鱼来求得自保.

但,上述说法不成立或站不住脚,隐含了一个重要的前提,那就是政府的态度.政府要开发商死开发商必死,政府要拐点生,房价必降.

但是,建设部,新成立的住房和城乡建设部领导人,明显表示,不提倡拐点说,提倡针对房价如何稳定并适当降到合理程度一说;而监察部门/国土部门/发改委的重要目标业已指明,那就是展开全面的土地清查与地价监测,文件中指明的是地价监测,实际隐含的一个重要内容就是清查,因为地价与房价一样脱离了载体就没有任何意义.

因而,开发商的末路,决定于政府,而政府必须经过新一轮的土地革命,才谈得上如何给开发商定型.而高层业已发话,今年不会有重大土地新政出台,用意明显.

所以,比较稳妥恰当的说法,应该是开发商重新洗牌,并且洗牌时间将在今年底明年初或以后,至少不是在现在.

顺便提出与此吻合的关于房价的说法,应该是稳定涨幅,回归理性,不意味着回到零六年的水平就是回归,就是理性,重要内容在涨幅的控制与稳定.
内容摘抄自楚芸的博客:开发商洗牌应该在土地革命之后

历史上的今天:

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