楼市该警惕的不是地震而是余震

我思故我在

什么是地震?向小孩解释的方法最形象,大约就是内部矛盾运动激烈导致对地面所产生的具毁灭性打击,并认为由于打击面深度与广度所决定的后续影响叫余震。

当前楼市也面临着内部矛盾的激烈运动,正如有识之士所说,楼市也可能出现破坏性运动的打击。由此引出三个话题:有没有地震,地震的破坏力大还是余震的破坏力大,有必要预防这场可能的地震吗?而回答的基本面相同,楼市的主要矛盾与矛盾的主要方面才是关键的核心决定力量。

当前的主要矛盾及其主要方面是什么?

笔者认为:当前楼市面临着的主要矛盾是供求矛盾,而供求矛盾的主要方面集中体现在“行政与管制力量以及市场指向不明导致有效需求减少和总量供应出现结构性失调”,从而导致供求无法通过市场来达成,价格则被做为主要的判断标准,因为行政与管制力量均采取了价格指向,市场指向的不明也来自于这一误区。

先看市场指向不明的问题。

所谓市场指向不明,是人们依据房价趋势进行判断的必然结果。

理论经济学认为,当需求不旺或者需求者购买力有限时,供应机制决定供应商会自动降价以释放需求压力,当需求趋暖的时候,供应商通过调高价格来完成需求抑制,由此产生价值通过交换价格作用于价格的规律性认识。由此并产生行政之手来调节投机与不当需求以及稳定市场秩序的理论。

但房产品是一种奢侈的日常必须品扭曲了需求,进而让供应进入到暴发阶段,让市场自动盘整提前到来。我国自1985年有开发商一说之后,实现了人均居住面积由8平方米到28平方米的提升,但由于投机与膨胀投资的存在,实际上人均数字没有意义,相反是二八定律表现得更为明显,第一层含义的二八定律是市场供应主体的开发商中的20%占有了80%的市场份额;第二层含义是有购买力的需求者中20%的非正常需求买走了市场中80%的可售住房;第三层含义是剩余市场中的需求只有20%能够有能力跟进发热的市场,但80%潜在需求无法实现;第四层含义是基于行政与管制力量,导致新增潜在需求中20%是弹性需求而80%是刚性需求。关于楼市的一切结论的得出与解决办法的提出,均离不开这二八定律的四大方面的理解。而这四层含义都是行政管制与市场需求引导不力产生的,理论经济学无法解决这个问题,而理论经济学的地租理论更是无从下手来推进一级市场的规范发展。

再回到第二个方面,为什么行政管制不能采取价格取向。因为消费基于信贷迅速扩张是产生投机与非正常投资需求的主要原因,如果大家都一次性付款买房,相信政府不会盲目进行调控,那是扩大内需的最基本的最理想的状态。问题出在消费信贷的盲目扩张滋生了过度投机与投资,也就是二八定律的第二层含义。

明确了主要矛盾与矛盾的主要方面以及其产生的行政管制与市场指向不明后,我们就会判断一下,到底会否发生如四川汶川类似的真正的地震?如果有,最应该担心的是地震本身还是余震?

肯定可以发生地震,也需要发生地震来破旧立新。但笔者认为关键性的地震内容来自于第一层次的二八定律含义,即市场供应主体的提前盘整,既然开发商的负债率达到60-76%,而开发商这部分占用资金又有50%来自消费个体,而个体消费基于消费信贷扩张来推进,自然最终的受害人是银行/政府与国家,最终的受益人是开发商,在这个资金链中居中的开发商是真正的受益人。

很明显,建设部不再提房价高低而只提抑制房价涨幅,不提倡拐点,反而研究起农村产权用地问题,研究经济适用房廉租房限价房以外的保障模式,足以证明政府认识到房价只是一切矛盾与矛盾主要方面的集中表现,替罪羊而已,真正能做的是保障社会的底层。再结合目前调控的主要方面,一方面是大局稳定所使用的从紧货币政策实施,存款准备金率已达16.5%的上限,剩余的货币调控将集中于加息,初看以为加息直接受害人是消费者,其实不然,因为基于过高房价的地价,基于市场需求不能,开发商12000亿的资金缺口必须面临高成本进入壁垒,这才是政府的直接打击目标;而从土地领域看,政府目前下达指令,要求严格管理闲置用地新增出让用地工业用地以及严格控制大宗土地出让,此举意在加速市场的业已提前的盘整。看来地震是不可避免。

但因为二八定律之第一层含义的存在,这场地震稍稍判断就不言自明,许多开发商也早就做了生死攸关的准备。政府此举的重要意义在于用反救市措施来救市。为什么万科不再承诺提供中产阶层住房?为什么万科谋取向中西部出逃?为什么绿城依然按照楼面成本12000元拿下杭州周边目前售价15000元的出让地?这些的真确解释来自抗震设施与能力,二八定律中的20%开发商将掌握主导权,地震之后他们安然之下必然走向新的垄断,从而保持楼市的存在及大局的稳定。

既然地震必然发生,地震的破坏作用政府/占据市场80%份额的20%的开发商都有预见性措施与心理准备,而中小开发商在出台的货币与土地紧缩政策时间夹缝中求得了有利的生息空间,则地震的破坏力将大大减弱,并不可怕。

可怕的是余震!

政府将面临着二八定律第三四层含义“剩余市场中的需求只有20%能够有能力跟进发热的市场,但80%潜在需求无法实现”“基于行政与管制力量,导致新增潜在需求中20%是弹性需求而80%是刚性需求”这两大层次需求者的解决。这种解决还建立在人口因为老龄化而提前补足与耕地红线两大瓶颈之上。最高仅65%,大部分城市在15-30%之间徘徊的政策性住房保障率,能否解决后二十年中国楼市面临的这些居住需求矛盾?显然无法满足,还得靠市场化建设市场化供应。

国家将面临着发生次贷危机的压力,因为开发商的最可能结果是破产,死掉,剩余房子评估是政府可能收回的摊子。而消费个体如果大面积出现还贷不能,市场又处剧烈地震之中,很自然的出现这种担忧。

无房户也将受到地震的牵连:如上述影响分析,自然保障房不够的部分由市场解决,而市场中的主要需求面就表现在第三四两个含义方面,则拟买房者将不得不进入死扛房价的境地,因为,那时剩余的开发商大难不死,垄断增强,抗跌能力也起死回生,而整体市场绝对的供不应求,未来一断时间的卖方市场必定形成。而处垄断地位的市场供应主体,开发商只需要降低总价缩小产品面积就可能轻而易举地实现目标。

人们总不相信房价会永远向上,咱们拭目以待!

内容摘抄自楚芸的博客:楼市该警惕的不是地震而是余震

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