生死博弈之际开发商难言降价

我思故我在

楼市紧缩,房贷收紧,开发商的生死问题放在了桌面,但是否一定得通过降价求生,以及是否降价了就可以求生,应该有所不同。

对于万科这样的有资金渠道的企业,他们的融资链条不会断裂,因而降价,既可以起到薄利多销的作用,也可能回流现金进一步进行土地储备,其土地储备既可是业绩储备也可以一定程度粉饰经营成果,因而是一种积极的降价,是应付市场变化的最佳举措。然,市场中与万科类似的,仅仅有一百二十一家上市房企,近六百家股份制房企或综合房企(背后有他项经营的房企),他们共计占有市场份额三分之一。所以这些房企既具备降价能力,也有降价动机,还有降价预期,但一来他们的产品仅针对小众群体与中产以上阶层,二来他们的降价产品主要出于战略调整,中高档类型居多,对市场的影响力在目前格局下,无论是示范效应还是实际的影响都有限。

相反,市场出现拐点式降价,或整体下调,是需要占市场供应主体绝大多数的开发商整齐为之。但这些开发商在面临生死的博弈之际,真会选择降价吗?

湖北中远公司是一家小型开发商,累计在汉开发两个项目,一个15万平米,一个6万平米。第一个项目赚头与存量资产全部转入第二个项目,看现象,预期房价3600元,实际结售价4500元,其财务大体情况就是商业部分销售及约11万平米的住宅物业抵冲了除银行信贷外的全部负债,等于剩余的近2万平米的可售住宅是其毛利润部分。货币紧缩之前,用这些商业设施与土地进行融资,在湖北某市拿下楼面成本达756元的一百八十亩住宅开发用地,毗邻该地块现售价为2200元/平米。由于存量商业没有卖出,新增用地尚难进入销售,该开发商面临资金缺口,也面临着还贷压力。怎么办?

一种途径是让毗邻一大开发商将项目尾盘进行整体收购;另一种可能就是降价销售。

整体收购价扣除各种费用后余款不足以支持其储备用地的开发,这是为难之一;整体收购后还贷是刚性的数字,不涉及评估空间,这是开发商不愿意走这条路之二;当然收购方以强凌弱是必然的,这是并购之路不通之三。

但降价销售的账也是入不敷出:因为其可回收资金上限为4500*2万平米计九千万元,如果能够理想地拿九千万元开发省内二线城市一百八十亩地,勉强不存在资金压力,每降价一元都会影响其下一项目的开发,还有个可悲的情形是:降价后能否营得时间与资金投放到后续项目?

如果不降价也不被收购,则其活法儿就是看政府的脸色,如果银行强制还贷,可以对其抵押物业进行评估拍卖,但开发商还可以储备用地进行收购整合,保有现售项目的收益。

这种难以两全的心境其实代表普通中小开发企业的现状,他们既准备还在楼市进一步打滚,但又无法进行具有杀伤力的降价销售活动,因为他已经还仅仅属于自己,还有银行,还有政府,还有未来的不可预知。

内容摘抄自楚芸的博客:生死博弈之际开发商难言降价

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