买房:继续守望,房价普跌有多少可能?

我思故我在

现在关于楼市的结论,唯一正确的是观望一说,确有相当数量的观望客存在。

继续守望有没有意义或言有多大的价值?
它依赖着以下三个结论性判断:房价普跌、开发商出现死亡性洗牌、政府不出手救市。三个结论如果同时成立,则守望获得的回报就是既买得到好房,也落得个好价钱。下面看看这三个结论是否同时成立。
房价普跌会否出现?

专家认为即使出现房价普跌也不会如愿出现拐点,即这种普跌只是一种市场性压迫与政策性压迫双击产生的,是阶段性盘整与市场重新洗牌的必然表现。

从地域分布看,我们可以看到,东部,西部,中部各呈现不同态势,东部房价由于投资消费与投机拉动,已经无法用房价收入比与承受能力来评价,因此,面临着大面积观望,只有通过降价才能回复开发商的元气。西部固然出现局部降价,但由于投资性消费比重并不是推进房价上涨的主要原因,西部房价上涨与东部开发商向西部流动有关,外来开发商促进本地开发水平提升以及房价上涨是西部房价上涨的主要原因。因此,当收紧政策出台后,这些外来开发商甚至还没有本地开发商如意,他们的日子不好过必然会降价退市,从而导致本地房价略有回调,但肯定不会持续。而中部房价所以高昂,主要是因为中部中心城市较少而幅射力较强的缘故,说中部城市房价高仅止于中部的中心城市如长沙武汉与郑州。

由此分析,实际上中西部许多地级市以及县域房地产还刚刚起步,象北部湾周边,象武汉城市圈周边,象湘西,象湘粤交接地带,象中原大部地区,象川贵与河西地区,象边陲地区,这些地方的房价呈现成本加合理利润的订价基础,自然会因为需求的拉动而呈涨势,从而带动房价上涨更为刚性地持续一段时间。

所以说,房价普跌不会出现,各方依据主流城市数据以及中西部中心城市的成交量以及成交价来判断房价普跌并不确切。这还没有考虑投资向中西部上述非中心城市及县域房地产市场的注入。

开发商会否出现死亡性洗牌?

目前房价高涨的城市均量开发商个数约1400余家,包括了国有房企与上市房企。开发商出现死亡性洗牌意味着破产,其上游可能涉及注册资本的清查,下游则存在银行、买房者、税务机关这么些破产关联人。那么,促进其破产的主要是政策,关心其破产的主要是国家,从利益来看,政府出手,最理想的说法莫过于保障已购房者的利益,政府会否将剩余的房子盘下,银行税收机关各取多少,如何保障已购房者的利益等,欲理还乱,我相信政府一定会重视这个问题。

从开发商本身来看,死亡不是好事,除非出现偷逃资金与转移资本的事情。次之,开发商可以寻求被吞并被收购被吃进整体性资产从而转化为投资人,他为什么求死,动机非常不明,也不那么容易死。我们可以看看上市公司中不动产有多少,所使用的评估手法是市场法还是还原法或成本法,临死的开发商放在上市公司账册上,马上会出现过量盈余或有利于再融资的各类指标,也就是说,开发商临死,会有很多人来救,即使政府不出面。

政府真的不出面?如果开发商出现频死现象。我想政府会如同九六年一样出面的,至于是救市还是救开发商,不得而知,但结论是统一有效的,也是不言自明的。

我国银行业还没有上升到完全市场化的程度,换言之,银行的大多数是国家的,自然政府在救市或救开发商这方面做足文章。而且也好救,比如闲置土地可以置换成康居保障住区,以土地的某个部分来抵冲土地出让金以完成保障住房的配建与贴建,比如按照原地价进行置换,以延缓开发周期,比如成立政府性开发集团,将临死的开发商统一收编。

所以,即使市场出现真正的大面积停滞或持续观望,致开发商面临死亡威胁,政府也会出手救市。

综上所述,房价普跌、开发商出现死亡性洗牌、政府出手救市均会向着非人们预期的方向运行,即普跌不会出现,开发商不会出现死亡性洗牌,政府会在适当时候救市或变相救市或地方政府曲线救市。所以,继续守望没有多大价值,真正实现楼市和谐发展的基石在于理性消费与合理竞争条件下的市场开发,政府主要从宏观与制度建设方面进行市场规范。

内容摘抄自楚芸的博客:致买房者:继续守望有多大的价值?

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