用租金收益来评判房价是否过高

我思故我在

博友HELEN:楚老师,请问你如何看待用租金收益来评判房价是否过高这样一个标准?如果按收益率6%为标准,那么上海等城市的房子根本不值得买,你是怎样看的呢?

从宏观看,人们惯于用房价收入比来衡量整体房价水平.这在中产社会是可行的.当大家走过了先富带动普遍富裕,社会中的主流人群或者说占人口较大比重的人群能够分享社会资源及社会发展的进步,收入分配不存在过度倾斜,这个时候用房价收入比来衡量房价是最合适的.

问题出在:我国十四五亿人口,九亿多是真正的农村人,其中只有14%的人口按照国外流行统计方法,是富裕阶层,而剩余的86%无论在国民贡献值还是收入水平方面,都处于绝对的劣势.而房价收入比计算指标是均值,是人为进行了平滑,将富人的财富拿到数字上进行稀释,再将这个评判值交给大多数人也就是穷人来进行房价的评判,形成社会性认识,即中国的房价十数倍,远超过发达国家的水平,也超过了发达国家曾经走过同样道路的水平.

这个收入畸形条件下的房价收入比是个伪指标,可以从高档商品房消费与奢侈住宅消费看出端倪:截止2007年底,京沪别墅供应量占到同期高档商品房供应量的一半还多,但销售仍然非常好,价格翻一番;在武汉这样的发展中城市,同一区域别墅由三千元左右跳升至一万二千元用时最长的是2003-2005年,花了两年时间,最生的出现在大家所熟知的光谷地区,不到一年时间.相反,靠近南湖的南湖花园城,房价由800元升至1500元用时一处,1500升至2800元用时两年,2800元升至4000元用时八个月,而由4000元升至六千元用时不到半年,而同时期上海北京租房的租金肯定更爆炸.除了同期投资消费与投机消费原因外,最关键的推涨因素是具有购买力的人群因为房价上涨而进入这些地区,致南湖花园由原来的经济适用类住宅区上升为最具性价比的区域,现在,保利心语起步价5800元被认为比较值,既说明房价随着消费人群及其消费力而变化,也间接说明对房价的评判并不能将收入差异进行平滑.

另一个指标就是上述博友提出的租金收益.实际上用租金收益来评判房价相当于首先承认了现售房价是科学合理的,没有任何的泡沫成分.这肯定是不对的,因为一个城市,一个区域,只有投资性消费所占比重超过一定程度,必然会通过泡沫的形式推涨房价,房价高了,租金稍后跟上.如同房价不会因为没有销售或销售下降就迥然而下,它还取决于开发商的态度与降价压力有多大,同样的,租金除了跟着房价浮动外,还有就业人群的影响,所在地与城市的关系,是否有较理想的通达性来完成租赁人到达职场或商务从事地,还依赖着过渡买房人群进入程度,如一个区域就业集中,而潜在买房力量比较强,则该区域的租金收益肯定比较坚挺,相反,纯粹做为住区供无房户满足居住条件的,其租金的变动甚小.

还有一个方面,房价受投机与投资影响比较明显,但租金则与利率等资本成本有时产生了趋同.

所以,评判房价既不可用房价收入比来集中批高,用租金个体现象来评判区域性房价是否值,也有失偏颇.真正影响到房价评判的,

一是将房价放在一个区域至多一个城市进行综合评判;二是评判内容应以收入来源稳定性收入增长与房价增长幅度就业稳定性二手市场的流通程度;三是类比,与同类城市类比,与同一区域纵向历史发展类比.评判方法是:在中产阶层明显形成的城市或区域,用收入与房价的关联进行评价是合适的;除此而外,更多是看房屋总价及计量项下的首付储蓄年限,一般如果用六至十年时间能够轻松攒足首付的,这个总价并不离谱,再就是结合月供,我们当然不能用三十年或二十年来评判,只能用十至十五年月供水平来评判房价水平,超过稳定收入来源的40%不宜购买.

综合一下,看看武汉的房价是否高?武汉目前一般的房子售价在五千以上,但面积控制有效果,以100平米三居为例,总价在五十余万元,首付三成达到十六万元,哪些人群才承受得了这样的水平呢?年均储备值应在一万六以上,又因为用于月供的不能超过你稳定收入的四成,所以你的年均储备如果达到四万元,则武汉房价你会认为一点也不高,这也是开发商评价需求力量的一个重要标准.

但,武汉目前的情况是年均可以储蓄四万元的家庭,至少要求年均收入达到八万元以上,而实际上这部分人所占比例并不高,普遍的水平维持在三至六万左右,自然会觉得房价高了,但为什么又有那么多人买呢?外来购买力,各毗邻城市的中产或高收阶层进入武汉市场,他们很容易达到年均十万的收入值.

由此也可以看到,政府如果愿意为大部分人谋福利,最好的方法是针对贫富进行分区,包括地价,开发税费与行政管制力度,都有针对性进行安排.

内容摘抄自楚芸的博客:贫富分区有利房价各就其位

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