购买二手房的最佳时机

我思故我在

新房价格预期大幅下调让人们容易觉得二手房价也会随着下调,因此认为当下是二手房最佳购买时机.实则不然.

分两条线来说明这个问题,一类是投资型房东,另一类是自住房或非初始投资二手房东.

投资型房东的二手房:

出货的关键来自于市场的压力与还贷的压力,回报无法持续.包括市场观望导致新房价格下降,相应的降低了二手房的起步价,而从紧的金融管制导致还贷压力大增,贯穿其中的博弈是:

一,房价真跌还是假跌:字面上理解是在跌,真跌,能否蔓延,拭目以待。按道理政府既然不愿意出现大跌,自然行政干预存在可能。政府还保留了一手,就是加息周期。

二,房价下跌是个案还是普跌:有一点可以判定,普跌时也就是政府救市之始。

三,拉锯阶段出货要求:时间速度还是赚头,取决于以下类人群的分析判断。

四,保有价值取决于资金链还是回报弹性:一旦没有资金压力而回报出现复苏,就不存在人们寄望的二手房购买最佳时机之说。

显然,可以做出理想的判断,那就是主流投资客不会将前几年的心血进行相对性亏损出售,固然一套售价过万的房子,买入价仅几千元,但价差毕竟为市场所承认,除非万不得已,谁也不会用两位数的亏绌来获得逃生之路,因为投资客与开发商不同,投资客无所谓生死,只所谓多少。

再看看自住房或非初始投资二手房东的二手房:

大约分这么两类,

一类是购买力型价格型房东,本身就只有一套或两套房子,动用了积蓄,无法从市场中套利,只能享受数字上的快感,这类房东出手二手房,面临着是否可以从新房市场获得舒适型新居,成本与回收现金是否等同;即使出货获得的现金用以在新房市场可以实现舒适居住目标,也还面临着对未来市场走向的一个判断,也就是他们不会拿自己积蓄换来的东西,象投资客那样,可多可少,尽快转移风险,因为他们可以持有,也可以合适出货后延迟再消费行为。也就是说这类紧凑型的房东,不会因为市场出现舆论性拐点或真出现假大空而迅速出货,因此从这类房东手上想淘得理想的二手房源难上加难。

另一类是非初始投资二手房东,这是指因为各式原因,如九六年的灰色收入释放,如零三年的财产性收入整理,如近期的物权立法,都导致许多人们将积蓄转化为不动产持有,动机并不是为了吃利差,而是在通胀影响下不得已而为之,恰好市场变化让他们成为了投资胜利者,相当于一个成功的被动投资客,这些人手中所持有的房子不下三套及以上,面临着出货的选择,也面临着少赚与多赚还是逃离风险是非之地的选择。

我们可以从这些人的购房收益来源分析,一般都是较少负债购房,即使是负债购房,以他们获得购房资金来源的忐忑,慎重,仔细分析来看,他们都会将未来的可能变化考虑进来,银根紧缩,货币从紧,房贷新政无法影响到这类人群的决策行为。唯一可能左右其出货决策的是:一是应急性开支,如出国定居或生意方面的救急;二是换购,这些人早期都属于有房户,吃到了国家住房福利分配的红利,可能将手中的政策性福利房出手置换成舒适房以做储备型投资;三是预期非常看衷楼市,紧急出货以让自己的积蓄与投资至少保值。

所以综合分析,能导致出现二手房最佳购买时机的出现,唯一的因素就是认定楼市持续下跌,从资产保有,保值,投资少赚,缓解资金支出压力,躲避政策性金融管制等方面来促进出货。而上面的分析说明,这类人仅仅包括有还贷压力的那类纯投资客,以及认定楼市由盛而衷的非初始投资客,有多少量呢,能否支持二手房市场?

还不要忘记,建设部明确表态,不希望房价出现急剧下跌,他们会袖手旁观吗?

与不要忘记,百年未遇的盛会即将召开,出租固然短暂,但回报却是大大的,只要不是面临困境,如多套按揭供款,如无法认识楼市重归正道,一般投资客也好,非初始投资客也罢,均不会盲目选择出货,因为对投资性房产而言,过了去年十一月,就再没有太过紧张的出货时机了!

所以,不要轻信,当前绝对不是二手房最佳购买时机。

奥运后呢?也许我们可以赌一赌,一旦持续高涨的CPI得到控制,一旦个案降价蔓延到普跌,剧跌,一旦金融紧缩导致开发商地震级别过大,生死面过宽,也许上面提及的部分措施会出台,这个时候市场会出现短暂的不应期,政策不管用的时候,就是你买入二手房的最佳时机。

内容摘抄自楚芸的博客:奥运后才是二手房最佳购买时机

历史上的今天:

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江湖上面轻功很好的人物有很多,但是轻功十分了得能称之为第一的人物还真不多,我司空摘星算一个。 但凡拿我们生命去赌的,一定是最精彩。

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