房价可能在政府救市的协助下反弹

我思故我在

我们必须先看看救市的背景:

一是政府出现话语上的松动,并且在经济会议上首次谈及房地产与经济的宏观关系,让救市找到了理论武器;二是美式次按危机让救市找到了难兄难弟;三是商务部下派外商房地产投资审批与备案权限,让救市有了防热的契机;四是救市论者看高了开发商的力量,看低了市场的能量!

再看看几组数据:

一是今年上半年居民储蓄增加幅度平均为9。7%,而储蓄中的流动比率首次超过50%,也就是说近二十万个亿的储蓄,随时将在一半左右可流动,再取半,也将近二至三万个亿随时准备进入投资市场。

二是各城市公布的半年报,在保持非房地产固定资产投资增幅高位运行的前提下,在平均7%的CPI环境下,各地社会消费零售增加值与人均收入达到两位数的增长。

与楼市密切关系的股市出现几个救市迹象:

包括降低了印花税率,包括一再提出修正股市与规范股市,平准基金与预期救市方针比较明朗化,股指也给出了时间表,容易让人产生一些非正常联想。

我们再顺藤摸瓜:

热钱是否真正退市?

今年三至四月份有外资出货消息后,有人断言热钱正在退市,实际上,据统计部门数据,上半年外资房地产正规进入之外,尚有四百二十余亿来路不明,意味着必有部分热钱在等候中国的楼市!

依随政府放权,对外资房地产网开一面,会否在开发商生死洗牌之际,通过资本运作进入楼市?

观望需求中的中坚力量到底将转化为投资性消费还是以自住消费为主?

这是一个无厘头的问题,但决定楼市根本的问题恰好来自这个简单而模糊的判断。

本人看涨楼市的一个根本依据就是收入结构畸形,并且收入差距扩大化依然加剧,因而观望需求中沉淀时间越长,则新增潜在投资性消费购买力越强劲。

自住性消费总是伴随着二八定律而存在,也就是80%的人群想买房缺钱,20%的人群买得起房并且可以多套消费,伴随性释放的购买力总归是有购买力的人群,则结论肯定是投资性消费居多。投资性消费推高房价并不是经验,而是规律性认识。

保障住房政策与计划供应能够在多大程度上稀释市场性楼市的房价?

国家规定各地保障住房计划占总供应的最低比例为10%,已公布城市这一比例比较众多的为30%,个别城市突破到近50%,并且有许多城市取消了房屋档次认定标准,给出了二手商品房减免政策,明确了户籍在保障住房消费中的地位,由此实际将发生两个分流:一是观望性需求会分流,二是流动性置业与投资性置业的分流,这两个方面的因素如果发生,将强化市场有购买力的需求,至少不会是逆价因素。

目前的观望到底是政策性观望还是刚性需求的暂时沉淀?

其实上述两个分流的直接结果决定了观望的本质,由于保障住房供应的进一步明朗化,某些鼓励二手房消费的政策以及户籍在消费中的地位明确,稀释的就是人们通常所认定的刚性需求,沉下来的主要是有购买力的换代需求与投资消费需求,所以楼市出现有价无市,是因为市场中的惯性推涨力量即换代需求与投资性需求得到政策性抑制,至少有趋势不明的时候他们不会妄动。

一旦救市,意味着楼市出现部分明朗化,不能保证推涨的两股力量重新抬头。因为,投资回报的依赖就是让市场产生投机性。

楼市冷却的是什么东西,旺盛依然的有哪些东西?

楼市冷却的是正常需求,储备需求,包括开发商对土地,政府对本地市场化供应以及投资性消费;但旺盛依然的却有:市场供应的主体没有变也没有丢失热度,未来十年内的总量潜在供应没有变,因为足够开发十至十五年的土地并非全在高地价时代购置并且必然形成未来的主要供应,城市化的进程与城市强化经济基础的做法没有变,自然没有谁会因为房地产而放慢前进的脚步。

也就是当前的困局主要是需求一方的变化导致楼市前进乏力,但影响市场走向的关键力量并没有削弱而是进一步强化,有形成新一轮垄断的可能。

注意,股市不是楼市,楼市与永远无法与股市比肩,但在投资品种匮乏的时候,难兄难弟又总是相互倚靠,谁也不能为正相关还是负相关做定论。

内容摘抄自楚芸的博客:房价可能在政府的协助下反弹

历史上的今天:

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