疫情买房:谁在降价?谁敢降价!

众里寻她?灯火阑珊!

我对现今楼市的总体看法是: 西边日出东边雨,道是无情(成交行情)却有情.

一般发表评论的人员,信息来源不外三块,一是根据官方数据进行适当研究后推断,二是接近于市场现实的一种客观表达,三是就媒体论媒体地推波助澜,人云亦云.实际上,这三大意见之源都没有意义,因为客观市场是看不见摸不着的东西,而隐含其间能够用数字来描述的东西,经过了许多次综合.如同,鄂州市官方均价是1846元/平方米,笔者挤公交挤到了毗邻鄂州的泽林镇,好不容易找到了起价低于这个官方均价的楼盘或在售项目,并且对方还捂着不说明具体的成交价,先交一万元诚意金再说.

再看看正在降价的人们,请问万科或相关人士,万科润园凭什么卖一万元以上一个平方?这个地方新世界没有修二桥的时候鸟都不去,江边荒草丛生;后来新世界修完二桥后,滨江苑卖千把块钱一个平米还使出了相当浑身的解数;再后来是福星惠誉夺得标王,当时楼面价高于2000元/平米,人们说喻惠平疯了;然后是水岸星地一期卖出了六千的均价,并大获成功,此时万科开始其在中心城区的首个项目,居然卖出了万元价格.现在,万科全线降价或优惠营销,结果笔者一个朋友报出他的成交价后,我只好说,只要是万科的,你就不要拿他与别个比较,好歹,牌子也是钱.我说的是润园的房子,一万一成交,我做了些许年的可行性研究,我说,对你的这套房子进行研究,我无法得出可行还是不可行的结论.

主跌或骂人者留言,说融侨华府起步价定在七千过头,我开始不大相信,实地察看一番,拿金地国际花园的定位与产品来比,似乎融侨的做法是一个”一人之下万人之上的定位”,实际均价按经验估值,也应该突破八千.融侨现象,可以一谈.是否代表开发商整体降价呢?按去年的凶猛惯性,起步应该在八千,整体破万是板上之钉.但融侨打出了薄利多销的牌,可以视为一种实质性降价模式.但融侨的地价,包括金地的地价,都不是完全拍出的,金地国际花园的地甚至还是合作开发.

再找找其他类型的降价,如万安盛世年华的分期首付,如金地格林小城的赠送装修,象美联公园前的提前安排送空间,让同等价位不同等享受变为现实,再就是小额折扣.

就算如此全算降价销售,他们也仅限于两类项目,一类是本身就将品牌等外因加入了房价,再下调至与同类地段其他普通项目差不多的价格,促进销售量提升;第二类是真确的营销手法,比如金地格林小城,89平米的小两房,卖价是5900元,而92平米的小三房(有一个阳台可做成阳光房)卖价则为6400元,但额外交付一万元可送样板间示范性装修.这是很说明问题的,该宗地总规模不到八百亩,开发期从零二年至现在,地价是67万一亩,并且规划没有结构严格控制.其洋房早在二期就破万.现在在一个容积明显高于以前的条件下卖出破六价格,能说是降价销售吗?

人们习惯听到降价说,拐点说;又有人们习惯甚至喜欢主跌说,拐点说.于是一拍即合.而在实际天地里,开发商普遍做的手脚却是:分担消费者的首付压力,平衡月供,尽量帮助购房者解除政府管制,如二套房贷问题,从而在一个扩大容量的层面上再让消费者之间互相博弈,价格真降还是明降暗升,本人不敢苟同.

还有就是,同一项目,象王主席所言,年初卖一万,年末卖两万,现在卖一万五,算是降价,但,据笔者来自售楼现场的考究,第一,降价并非普遍行为,开发商所给出的降价示范,一限于某些户型,二是规定了房源量,三是延用了传统营销方式中的折扣,抽奖,赠送等把戏;四是妥当运用了资本小运作,即提前收银再投入到市场存量地,通过较大层面的供应来稀释囤地囤房占用的资本与相关费用,这也是非常明知之举,因为流动性加强了,应付政府管制余地就大了,突破融资瓶颈也甚为顺畅.

再睁眼看看世界,美式次级贷会否在中国发生瘟疫效应?负首付与零首付或分期首付近期才偶露峥嵘,我国房地产资金来源,76%为老百姓提供,而这当中重复计量的部分就是储蓄与抵押信贷部分.相当于老百姓自己分担了相当大的银行风险.中国政府有能力也不会让老百姓整体性破产.而手握相当数量投机或投资消费房源的炒房族,也正在谋求出货以降低风险.

再看看国内其他城市降价风潮.坐看的话,深圳上海北京与广州等以前所说的一线城市,如果说出现回归零六年的水平,也不算是整体降价,而且降价漫延说是站不住脚的,之所以出现目前一线城市的困境,主要原因还是投资流动与抑制发生了实质性效果,而本地购买力流出土著城市,当地沉淀需求一部分选择了继续观望,毕竟也有比例在发生着实际消费.

除上述一线城市的回归说外,笔者打听或实地研究的结果表明,续涨才是背后的真相.包括降低总价条件下的单价上涨,包括卧城房价快速上涨而中心城市保持小额下调或同步微升.前者看看武汉郑州西安,后者看看合肥/哈尔滨.请注意,文中提及的哈尔滨市房价今年直涨了五百元,均价官方数字破四千了.西安北城房价接近于城区价格也足以支持笔者的看法.

内容摘抄自楚芸工作室的博客:如果爱,房子算什么?

历史上的今天:

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江湖上面轻功很好的人物有很多,但是轻功十分了得能称之为第一的人物还真不多,我司空摘星算一个。 但凡拿我们生命去赌的,一定是最精彩。

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