存量房源中的四类精品房

众里寻她?灯火阑珊!

既然市场中最主要的供应是存量房,那么消化存量既是政策中心任务,也是开发商努力的重点,因此也应该构成买房人应该重点关注的对象之一。

我们买房子都希望得得值,什么是买得值,从价格与投资回报来说,即量化看,不外买的房子不会出现短期的贬损,这是保持心理优势的所在,如果今天买了明天跌了,至少心理觉得委屈。至于投资回报,实际上如果自住,也仅仅从租金变化才能体会回报高低。但可以断定,对普遍性消费者而言,买得值的量化方面,更主要的是一种心理取向。因此买得值,更多关注点在定性的方面。

那么,这里所讲的精品房,兼顾了价格合理的一个隐含的前提,在此前提下,精品房意味着居住方便度、配套程度、交通通勤方便度、居住舒适度,在目前房价波动期还意味着抗跌性能高。

以下是楚芸工作室研究提炼的存量房源中的四类精品房。

第一类,城市副中心区域的小高层户型。

我们的理由如下:

1、城市的副中心在完善的城市化条件下将形成为未来该区域的中心,配套、交通通勤、居住方便与舒适度及抗贬损性能都比较理想;

2、我们注意到,各城市的目前的副中心尚处城市化完善阶段,但由于房价基于消费习惯及出让用地稀缺性按环状分布居多,因此建筑形态分布基本是,中心城区高层、郊区多层或别墅,副中心地带基本以高层小市场居多,前期包含部分多层建筑,因为连续涨价原因,最终的主流供应是高层。小高层的优点兼顾了多层的采光性、通风性、得房率、通行方便性,与高层的景观、间距等特殊优点,并且小高层绝大部分建筑是板楼形式,具备高度的保值性能。

3、小高层也是综合老中轻三代都比较喜欢与眷顾的户型。

4、小高层为主的项目建筑周期不长,因此目前的存量小高层项目由于市场原因导致销售不畅,致使大部分这类项目基本为收尾工程,不存在后期居住方面的干扰。

5、当然小高层也必将成为稀缺产品。

第二类,城市生产力密集区域的小户型。

并不是所有的小户型都好,但任何城市,如果你仔细分析去看,会看到其生产力并非均衡布局,而是相对集中,划分为商务中心区,行政中心区,居住中心区,产业中心区。

城市生产力密集区域实际就是商务中心区与产业中心区,并且商务中心区基本物业形态以写字楼与投资性公寓为主,价格比较高,适合投资性消费。

因此城市生产力密集区域的小户型指的就是产业中心区的小户型,尤其是两类,一类是完全数字上的小户型,面积非常紧凑,多为一居室,适合年轻人、老龄人与投资性消费。另一类是舒适小户型,指的是结构空间多为两居以上而面积相对紧凑的户型。

迷你小户型基本为点式高层所设计为多,因此越小越优越。而舒适小户型则混合了点式楼与板楼,如果是点式楼则应注意朝向的选择,板楼就珍品了。

由于我国经济正处于换代时期,所以开发商集中于产业中心区的规划项目,定位更靠近创业与就业人口,因此面积紧凑是它们的共同特点,这也是推荐的关键理由。

第三类,城市生态区域的巨型项目。

由于历史与现实的多重原因,我国大部分城市或山或水或兼具,每个城市都致力于生态化。

在生态化进程中,比较普遍而集中的一种做法就是创建城市的生态区域,而这些生态区域因为人们好居住于城市成熟的区域而布置在边郊地带环境比较好,为了让生态区域名副其实起来,政府出让用地的时候花费了些心思,即大宗出让,品牌出让,低地价出让,从而为巨型项目优质开发准备了条件。

如上述,低地价巨型化导致这类项目的前几期开发产品成熟舒适而总价不高,具备价格优势。

再就是巨型项目自身的配套、社区建设、文化规划、新材料与新标准的落实,并且由于体量巨大而由开发商或直接由政府都会解决交通瓶颈。

市场紧缩让这类巨型项目的开发商资金也会吃紧,但他们的融资条件与自身实力比较高,因此降价出货的可能性大,另外,巨型项目需要的是人气,在价格起点不高项目本身优点比较多的前提下,降价弹性也相应提升,从而为普通消费进入准备了条件。

第四类,居住用地上建筑的产权式精装修公寓。

眉目比较多的产权式精装修公寓大量散布于各大中城市,但由于我国土地制度与市场化程度的差异,还有就是综合用地的存在,以及公关型开发的存在,导致产权式公寓眉目混珠。

这个珠就是土地性质为居住用地,物业主体功能确定为产权式公寓,标准为精品装修。

理由大约这么几点:

1、适合收益稳定而目前的现金存量不足的首次置业。

2、定语决定主语的优越,因为开发商并不愿意在居住用地上建筑产权式公寓,什么情形下会有此举呢,一是该区域出租率非常高,二是物业功能多样化明显,三是商业设施非常成熟,四是人口密集且流动性强,不然开发商不会定位为产权式公寓。

反过来我们就可以确认这类公寓的优点,适合投资也适合自住,我们现在倡导周末移民消费,而且城市越来越大,有些城市的交通通勤时间达到两小时左右,所以南边为周末主体休闲住所,再在北边购置一套小居产权式公寓,用作上班之用。非常合适中产阶层的二次置业,还可获得政策优惠。

请注意,这是在目前的政策环境之下,存量比较大的条件下所推荐的。

内容摘抄自楚芸工作室的博客:存量房源中的四类精品房

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江湖上面轻功很好的人物有很多,但是轻功十分了得能称之为第一的人物还真不多,我司空摘星算一个。 但凡拿我们生命去赌的,一定是最精彩。

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