当前楼市四大踌躇决定后势

此情可待成追忆?只是当时已惘然!

踌躇,这是当前楼市各方主体与利益关联方的共性文字,但理解上相当不同。

地方政府踌躇不前。

地方政府本来先发了,掀起了救市勤王行动并直接导致国务院全面出台政策措施刺激楼市。

但是发改委对房价的认识与住建部对市场的判断迥然不同,住建部明确叫停各地方政府不能在救市行动中越权,中央默许,这是地方政府踌躇不前的唯一动因。

背后还有两个隐含原因:一个是股市有新气象了,让地方政府看到了重整经济的曙光;再一个是四万亿刺激性政策以及目前业已进入实体的各项利好政策,收效甚著,有著名学者专家厉以宁教授、左小蕾等认定经济拐点近期产生,这两个因素导致地方政府对楼市由依赖转向理性挂靠,中央交办的事办好,保障民生的事办好,稳定物价的事办好,只要不是房价统计篮子里的领头行列即可。

而深沪京等重点城市的一把手表态得到欢呼也导致其他地方政府不敢放手刺激楼市。笔者预计,地方政府本来被中央寄予厚望,如此一来,延误的不仅仅是战机,还有一旦经济保增长目标难以实现,无从下手只好反过来找楼市,寻求与开发商的妥协,则导致房价不降反升,从而导致市场混乱。

中央政府踌躇满志。

中央政府无论总理的英国之行,主席的会见,表态,还是出台的行业规划,都表达了我们有信心保持经济涨势,保持物价稳定,保障民生和谐。

自然地,中央对楼市也应当是踌躇满志,因此我们可以对两会抱有期待,至少旧事重提,肯定改善型消费主流以及确保低端消费,改善民生居住条件,还有就是更宏观地提出在税收、利率、融资、财政支持与土地管理等方面进一步宽开发投资的口子。

还有鉴于利率不能无限下行,因此可能的情况是央行彻底放松对房地产领域的投融资限制,预售制、高负债率、过量储备土地、结构管制与二套房贷,存在一揽子救市的可能,结合住建部一直努力的经济租用房与房产业远景规划,两会对楼市在政策方面的交待绝对是圆满的。

高端供应商与低端消费者踌躇不安。

高端供应商为什么心理不安,主要原因,内因是他们的储备资金过量,现金不足,外因是政策目前掐紧了高端市场的口子,因此不安,而且高端市场的消费特点决定价格不是主要动因。而高端供应商实际把持着未来新增供应的主流部分,看看城市存量可开发区域就会有这种结论,我国经历大面积城市化以及快速开发以后,目前一二线城市基本完成了主城的规划建设,因此未来供应,一里一外,里是主城中心区的拆危改造,外是环线交通区域的大范围开发。但这两个方面无疑都面临房价及存量的挑战。

低端消费者为什么是踌躇不安?因为谁也无法保障到具体的时间地点与产品,只能从政策面来缓解压力,只有买商品房完全无望的低保阶层才眼不见心不烦,夹心层以及必须进入市场消费而购买力有限,就业及收益保障力度小的这一群体,数量非常庞大而价格非常敏感,对目前的利率、税收为主的政策,无法享受直接利好,因为他们只有等到房价着陆的时候才可能勒紧裤腰带买房。但政策吸引着他们的预期,刺激着他们的消费心理。

中坚力量踌躇观望。

中坚力量实际分为三大部分,一部分是改善型消费的上层,他们不只有一套房子居住不存在问题,但有置业的欲望,另一部分则是通常以为的那些稳定收益来源就业稳定的阶层,他们无论有房无房,都想打不动产的主意,第三部分是投资性消费,无论何时何地,投资性消费进入到不动产领域都是正常的行为,应该鼓励而不是打压,从目前楼市肩负的任务与楼市在内需中的重要性而言,投资性消费的完全松动,改善型消费的重新界定,中产阶层的合理收益、社会保障、工薪改革都会让中坚力量停下,观望。

综合言之,正是因为左右这个市场发展的关键力量,政府、开发商、消费者不同程度地系于宏观利好,微观刺激以及准确的有效的定性结论,所以楼市后势是“看好不中用,看衰有机会,看跌有反弹,看空有增势”,春天决定于天气预报者手中,拭目吧,两会。

内容来源于楚芸工作室的博客:当前楼市四大踌躇决定后势

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