结构性降价才有实质意义

此情可待成追忆?只是当时已惘然!

指望市场出现普遍降价不现实,也不符合市场的要求。任何市场实际经历发展后,都会产生竞争力差异,或是品牌差异,或是产品独特性,从而同样形式的产品也应该存在价差。

现在楼市存在开门红,回暖的迹象有所表现,但如果就此认为按照目前的做法就可实现复苏,可能性不大。真正有效的促销,让市场真正进入正常消费轨道,保持量价的双重稳定,必须进行结构性价格调整。敢升敢降,什么是性价比,没有价格哪有差异,所以有升有降有利于还原市场的本来面目。

那么,结构性降价如何进行比较有效呢?

其一,开发商个体的调整,包括四个方面的内容。

1、对存量房中的次优户型应该坚持快速下底求生,既可为后期及其他项目开工准备条件,又能够降低预期风险,谁都知道在现在政策条件下无法完成如此之大的存量销售,谁勇敢地走出,勇敢地下底,谁就占得先机,在存量房领域,尤其是次优户型,没有捷径可走。

2、经历次优户型快速出货的同时,应迎合市场快速消化非管制户型,即面积在九十平以上部分的户型,尤其是大户型,当前中产阶层买房有所松动,正是出货时机,不能耽误。

3、同一项目次优户型及面向中产阶层的户型消化过程中应把握价格策略,有涨有跌是正道。为什么呢,从一个方面来说,保持已买房者的信心,形成有效口碑,另一方面紧凑有效实用户型永远不落伍,同时项目规划设计中的主流均好性也集中于此类产品,有涨有跌会凸现在售产品的性价化,这就是开发商自身的差异化营销实质所在。

4、必须新增供应,目前的市场不全是价格问题,有产品定位方面的失误造成滞销。所以通过上述调整以后还必须新增供应,在一个更符合市场要求的定位条件下稀释房价下行预期下的产品组合,同时也可以利用新增项目成本软化来完成在售产品的综合调整,具体来说,就是将存量的优质户型与新增项目形成搭配销售。

其二,政府与机构的调整,包括三个方面的内容。

这里包括三个主体的调整,地方政府、主管部门与中央政府、金融机构。

1、中央政府似应就楼市现状出台补充意见,对当前的市场复苏,对既定的一些政策实施,对一些带有模糊执行可能的政策进行澄清,端正开发商与银行金融机构对楼市的预期。

2、地方政府应在土地供应结构调整、新开工项目支持力度、烂尾楼及旧城改造这在三个方面下大力气,象土地供应,必须兼顾本地城市区域分布量来进行,对存量较大的区域紧缩土地供应,对城市化偏弱区域则应大力给予市政支持,对城郊结合部应对交通进行有效疏通,并且鼓励本地人在城郊结合部置业,其次是新开工项目应予以大力支持,增加供应会保证房价稳定,最后是整治烂尾楼与旧城改造,这些都能带来本地楼市的发展,也能促进内需,还能让救市资金发挥作用。

3、金融机构的自身调整,关键是要认识市场消费现实,不能以收益稳定与收益高低来判定按揭优惠幅度,这个地方政府应出台专门措施敦促金融机构与本地房地产政策同步,必要的时候还是用更进一步的税费政策来刺激消费,金融机构所以对二套房贷相关利率优惠裹足不前,主要是用惯有理念来判断风险。尤其是对地价的判断占主要地位,只有地方政府有勇气释放市场存量,并以金融手段配合,则楼市持续的春天必将到来。

内容来源于楚芸工作室的博客:结构性降价才有实质意义

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