未来三五年房价可能存在放任状态

此情可待成追忆?只是当时已惘然!

现在,笔者判断,短期,也许一年也许三年,房价可能没有人管,笔者认定短期放任房价的基础是:

1、存量房的去处有变:

如果限购,限贷,或者限价,存量房都有快速出货的必要,捂着,没有过多利润,并且中心区域土地资源的稀缺,会导致垄断地位的开发商去抢占先机,从而对走量有明显要求,以万科为例,其核心利润不足引领同业,但其年逾30亿元的时间成本节约空间,周转是万科的法宝。

按照市场化体系建设的要求,存量房现在可以不急着卖,为什么呢,

其一,去库存速度完全取决于价格杠杆,也就是说开发商可以随时决定是否使用价格杠杆来刺激销售,一旦开发商不增持土地储备,也不用资金周转,则市场可以人为控制在卖方市场格局;

其二,库存房源所包含的利润超过储存成本,由于政府透支土地资源,而国家又通过土地出让规划控制地方政府的土地指标,这导致一级土地市场长期处于供不应求境地,因此地王或者说地价未来十余年必将保持持续的上涨,这就为库存房源提供了重新定价的基础;

其三,去库存途径增加,由于土地有限,资金集中,融资渠道扩宽,而投资方向与品种相对有限,直接导致了去库存不一定要卖房子,收购及抵押融资均可以作为快速消化存量的工具;

其四,地方政府来完成控制房价的任务,其最直接有效的手段就是由政府优先解决强购买力阶层的住房消费问题,相反不是首先解决弱势群体的住房消费问题,比如长期盛行于地级市及县域的公务员集中置业、定向财政补贴式购房,玩的都是照顾强势群体的游戏。

2、钱荒:

也许有人会问,既然闹钱荒,为什么还会放任房价自由涨跌呢?

因为闹钱荒,要么降低存款准备金率,控制流动性,实施相对紧缩的货币政策,要么发钱,去年没有增发货币,今年有这个可能,这是解决钱荒最有效途径。

会否出现再次的快速通胀?

事实上,现在是最能够发挥房地产的多重功能的时候了:

扩大内需:最可靠的扩大内需的方式是什么,就是先增加百姓口袋里的收入,再让他们掏出来消费,而目前最大宗的消费依然是房地产,笔者有个统计,无房户占城市总人口的比例只要超过50%,房价就得自然性上涨,算上每个城市报建的总量,也仅能够保持三年的正常消费量,而人口增长及无房户买房,加上改善性购房及投资消费,足以支撑GDP3-5%的增长,而不是理论上的2%。

拉动就业:对抗稳定最急须解决的民生问题其实是就业而不是城镇化或城市化,也不是工业化,没有就业基础,在中国这个人口大国以及面临新一轮生育高峰,妄谈稳增长与工业化,失欠公允。

从本质来看,钱荒却是对房地产有致命影响,但多年房地产暴利(也许形式如此,实持利润率非如此)积累下来的现象却是房地产成为吸金大户,无论如何集中于房地产及相关链条上的资金并缺乏,与此形成鲜明对照的是,几乎本届政府推出利率市场化以及鼓励民间融资投资市场化,向民间开放垄断及资源领域后,许多融资公司的核心业务均没有离开过房地产。

楚芸的结论是:

真闹钱荒,房地产资金集中,也会导致供应垄断,房价既不会下降也不会出现快速上涨,成交量依然;反观,面对钱荒,更大可能是三个,政府发钞、银行放宽对房地产的融资条件、提高利率,从政府角度,也需要增加投资来刺激内需,稳定GDP的正常增长。

3、短期内房地产的决定力量实际掌握在开发商手中:

无论是十余万亿的存量地储备,还是近三年推出土地在房企之间争夺的激烈程度,抑或是地方政府高负债率并迎来到期债务高峰,再加上中央政府对宏观发债的紧缩,除非业绩与职位升迁没有关联,否则,地方城市发展的主导权依然不掌握在政府手中,而是开发商。

除土地储备量导致开发商手持土地资源超过地方政府外,已出让用地中,开发商向政府付款与政府欠开发商许诺兑现所需成本相比,前者应该是小巫。

再则,在房地产宏观大势的背后,伴随土地财政,在调控环境下,实际催生了相当数量的边缘地产,这些也是房地产未来依然会长足进步并持续发展的基础之一,如工业地产,如旅游地产,如养老地产,如产业主导的城镇化,如名企主导的城市化。

内容来源于楚芸工作室的博客:未来三五年房价可能存在放任状态

历史上的今天:

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