房地产领域的未来空间呈现涨势

此情可待成追忆?只是当时已惘然!

其实,在黄金般的楼市,造就的除了高房价,还有粗放的经营与开发,因此即使全面调控或者严格的管制,只要市场化这个调子不变,房地产本身的未来空间依然预示着涨势而不是跌势,依析如下:

第一层次,产品层次

由于暴利,没有产品层次或者没有完全的产品层次,而未来一旦真正实现政策市向市场化的转变,必然带来部分开发商的退出,幸存者经历破茧过程必然在产品上做文章,因此依然能够吸引需求的大幅跟进。

房子如车,也有更新换代,因此产品研究将成为未来房地产开发获利与回避风险的根本举措。细数起来,中国房产品还缺乏非常多的东西,既可在形式上做文章,也可以在层高上做文章,每一传统细节都可以成为创新之源,笔者做出的一个产品模型,按照女性身材推演的,复式公寓,只有四十几个平米,但属复式结构,层高控制在四米五以内,不是LOFT那种,市场反响出奇的高。

绝对多数城市,仅仅把物业服务与物业后期升级改造弄妥当,就可以获得好的收成。

第二层次,开发模式

在中国目前的房地产市场,由于历史原因,即土地资源存在非规划出让、地方政府主导透支、地价泡沫等原因,再加上按揭、准入、审批程序、囤地与捂盘、保障房缺损等,导致房地产成为投机市、资金市,失却了其本源的特点即大宗商品,并带来消费对象与消费动机扭曲,真正满足商品房居住属性的商品房反而少之又少。

再一个原因是房地产被地方政绩所绑架,强加于土地之上的政策性条件异常,这也限制了开发商的思维。

还有就是自有资金杠杆效应持续存在并无限被放大,限制了开发模式的科学化。

不可否认,万科的中产住宅模式、万达的商业化浪潮、万通的股份化投资、早期顺驰的快速扩张模式、恒大的工装式住宅开发、碧桂园的薄利多销模式、合生绿城等的精品模式,都留下了记忆,做出了一定引领性的贡献,对未来指导市场化背景下的房地产开发模式变革,有一定积极意义。

虽然开发模式靠企业自身以及文化催生,但我们从上述列举可以看到,暴利的来源,一个是土地,另一个就是超额利润,而超额利润之源就是开发模式,经历多轮次的调控与粹火,笔者有理由认定,未来的开发模式研究与创新必将促进房地产新一轮的繁荣,也会带来物业持续产生附加价值,从而让房价在上涨过程,不再依赖泡沫,而是实在的价值增生。

第三层次,资源垄断

如果说高房价不利民生,但是为什么没有人对土地溢价率高达40%指手画脚呢?

一件物品的稀缺性决定了其价值的稀缺性,间接决定了价格的升值幅度,而房价所以高,现象是买涨不买跌,既有价得有市,既然有人买,自然就有价格着陆点;但本质上是什么,是资源垄断。

早前有人提议剔除开发商,没有了开发商便没有了高房价,这有一定道理。因为中国资源垄断,分两个层面,一个层面是政府,另一个层面是开发商,并且早期这两者混为一谈。资源垄断的后面是供应的决定性影响,换句话说,如果全中国房子与买房人的比例是十比一,房价还高得起来吗?

看房价的未来,实质就是看资源垄断程度是提高了还是降低或稀释了,很简单,基于既存事实,以及各地方政府在城市化时期的负债情况,放弃资源垄断意味着真正的崩盘或破产,牵一发动全身,因此可以断定未来实现中国梦的时间,依然是资源垄断强化的时间,只不过这种资源垄断分裂为主观能动的资源与客观被动的资源,前者如教育、通讯、医疗、市政等等,后者就是指的土地与人口,偏偏房地产最为瓜葛的东西便是人口与土地,照此抢断,当垄断加强了,你说房价还降得下来吗?

第四层次,供应垄断

垄断还有一个畸形的层次,那就是供应垄断。尽管政府曾经立论,两年之内不投放开发者,政府有权收回土地,但拿人家的手软,一般有着千丝万缕联系的条件下,翻脸不那么容易。

现在的情况是,储备于开发商手中的土地价值,约等于政府财政的三分之一,而投放于开发程序的在途用地基础上产生的建筑不动产价值储备*(即所谓存量房加上存量未售在建项目),约等于政府财政的一半;而与此同时,政府收储的土地又急须开发商的资金来支撑平整与配套建设,约等于消耗掉政府近三分之一的财政,要么就迎合开发商赶紧出让土地。

这种畸形循环的结构决定了供应领域存在越来越严重的垄断,再加上舆论主导的购买观望,往往起到捉放曹的效应,波动性循环的房价整体上扬导致更恐慌的集中购买,投机基因被人为植入,降得了么?

第五层次,绑架财政

如果仔细研究地方政府五年发展,你会发现,建筑商系政府工程的资金供应者,而建筑商的钱又来自于承建项目的周转,而房地产商仅仅支付建筑的三分之二款项即可完成在建工程总量,最后的结果是,政府欠开发商的钱,开发商欠建筑商的钱,政府用地抵偿所有资金来源。

近十年来,地方政府能够保持收支平衡者了了,这还建立在中央拨付完全返还的前提下,也就是说,近十年地方发展,来自中央的支持占四成,另外六成靠赤字,所谓地方财政平衡变成了能够自主发放工资。

很同情十余个城市所谓救市,救市还是救自己呢?

第六层次,消费升级

既往的房子,也许真应了二八定律,即百分之二十的人数买走了百分之八十的房子,并且这些房子凝聚了相当多的泡沫房价,并以转手价或房租的形式释放,这种情形极大制约了房地产消费的升级。

有人反对任志强给富人盖房的说法,实际是有道理的,只有针对购买力层次来造房子,消费结构才渐趋合理,政府才更合理地做出政策性住房建设的合理决策。

但并非房地产的黄金期以及暴利能够持续,所以竞争以及供求不均衡,都会导致市场化促进开发模式变革并带来消费升级,最主要的升级表现在以下几个方面:

养老产业化带来的房地产升级;度假分时以及主城与卧城差异化居住带来的房地产升级;养生加养老住宅带来产品线的升级;旅游度假产品化带来房产品的细节更新;富裕阶层的不断补强以及更新换代带来对高端住宅产品的需求升级;纯粹投资动因带来的房地产开发升级;产权投资理财并重带来的供应升级;城镇化带来的房地产综合功能升级。

内容来源于楚芸工作室的博客:房地产领域的未来空间呈现涨势

历史上的今天:

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