房价只涨不跌的几个城市

我思故我在

南宁:

一/背景:

南宁是北部湾的总司令部,也应该是未来北部湾的消费中心。

二/购买力分析:

南宁是中国最早出现城市空心化价格层次的城市,也就是越边远的区域产品价格越好卖。而近三年南宁集中了华南而外,靠消费拉动增长最明显的三大指标,消费价格指数增幅为24%,投资增长与经济发展均达到18%的增幅,而同期注入资金总量/纯消费额/失业率三项指标为国事机构关注。

三/潜在因素:

同当年深圳,政府给的是特区;现在的北部湾即将被打造为第二个香港,给的除了政策还有资源与人力,甚至推出了一些先进的虚拟与实体结合的营销模式,上次企业管理协会讲座的“企业家与商业模式”谁更重要,实际有广西之名。

伴随创意产业的引入,服务业的升级,再加上本地消费的拉动,以及南宁的宜居性,我们有足够的理由相信南宁将步北京后尘,成为国内房价最强劲的城市。

南宁还具备西南辐射性,其辖下的几个城市向上将集中在此消费,不容忽视。

北京:

一/购买力:

北京具备一定的人文特色,又因为做了首都,所以应该是许多人安家置业理想之地,也就是意愿在北京居住的人口非常多,按照营销的说法,这些都是购买力。北京容许一般城市为多的人口,是因为这个城市上述特色造成的弹性,也就是同样版图的城市,因为首都,因为人文底蕴,其容纳的常住与流动人口都要多些。

再在这个层面上看购买力与房价涨跌的判断。

首先就是投资价值明显强于他类城市的同样程度的判断。不要说奥运会带来短租的兴旺,即使是奥运后,租赁市场与其他城市比也应该有些优势,做为各类中心,各类新型产业的集中之所,人带来的与楼市最为相关的就是买房人不担心其投资价值,即使在房价出现下跌甚至拐点,从整体而言,稍加思考,容易得出此地物业投资价值长期向好的结论,因此,北京任何时候都会吸引投资者的目光,从而,投资型消费在北京楼市是长期存在的,这是一支看涨的力量。

其次就是产品结构独特带来至少在数字上北京房价不会出现专家预言那样的盘整或剧跌。由于人口原因以及城市特色,北京吸引的人力素质与所拥有的资源量都强于国内其他城市,另外其独特的地理位置,导致高质量人口相对所占比重较大,因此,在北京开发的产品中,中高档住宅往往较国内其他城市为强。

再进一步说,由于用地的有限性以及前几年调空时代推进,囤积土地非常明显,未来可供地必然向外发展,在别的城市也许城郊无法做出与城内较劲的性价比,但北京就是北京,左拥廊坊右有唐山出则天津入则内蒙与东北,任何地方的辐射力都不可忽视,因此,越远的地方照样能够做中高档产品,照样不愁市场,故可以推断,以中高档产品为主的供应结构会持续下去,这又是一支推涨的力量,至少能够保持数字上的上扬。

二/政府作为:

在我国基本有三类行业,一类是成熟的有政策依据并有调控的,另一类是试点性质的新兴行业,夹缝中的为第三类,也就是既不合法,但也无法可违的行业,而北京的政策敏感性远超过其他城市,因此非成熟行业尤其是上述的二三类行业,在北京容易生根,这是造就优质购买力的温床。

另外,北京做为中国窗口,必然以和谐为基调来着眼于城市规划与发展,自然地,其保障住房政策的透明度与供应量,都优于其他城市,这对房价有何影响呢?表面上看是稀释房价的因素,是对市场消费者的分流,实则不然,因为透明与适当公正,容易让土著居民以及符合保障条件的人群非常简单地判断出自己能否进入政府的保障视线或范围,因此,在这里不存在两难置业人群,不会出现大面积的游离于政府与市场之间的消费群,这为提示开发商判断市场前景非常有利,而云集了国内最优开发力量的房企,自然不会放过每一个可能利润最大化的举措,从而也会导致房价上涨具备比较优势。

再则,北京与南京的根本不同在于,南京政府推出一房一价会获得正面效应,而北京如果出台一项本地特色的举措,由于其首都效应,容易为人们所理解为是政策的先导,对各地有效仿引导功能,因此,出台个性措施的机会少机率低,且较为慎重。正因如此,北京市场的政策影响面实际窄于其他城市,如土地的大限,那个时候国内其他城市早已实现了市场化供应,而北京晚一年才按照八三一大限进行土地管制。

综合看来,北京做为市场经济的窗口,其市场化表现与基本面应该大于其他城市,即使全面建设政策市,北京也会存在纯市场化的楼市,因此其降价机能或基因弱于国内其他城市。

三/涨跌特性:

正常的市场,涨跌依赖于市场供求力量的博弈。但在市场化程度表现得应该更为充分的首都北京,其涨跌特性反映在房价数字方面反而不会敏感,也就是不会出现快涨与快跌,为什么呢?

从技术上看就是租赁市场会支撑着二手市场的蓄水作用;从社会因素看,皇城根儿的位置,楼市本来就是看政策风向做文章的事情,谁也知道枪打出头鸟,木朽于林风必摧之的道理,一般出现汤臣一品现象的机会较少;从市场因素来看,北京因为人口,人口素质,消费力,地段所包含的多因素等原因,其市场定位与产品细分化会更为具体且细化,导致做为大类物业类型进行统计的房价数字受到市场供应的平滑,也不是说,其他城市按档次按物业类型分类基本能反映房价的水平,在北京没有用,这也就为开发商根据市场需求决定出货速度与出货量准备了条件,说穿了,北京的捂盘机制与囤积效应优于其他城市,这也是导致北京房价反响不如国内其他明星城市强烈的根本原因之一。

未来北京因为承担更多国际化城市的窗口功能,房价涨跌都不会出现过盛情况,相反城市化/刚性需求/辐射力/投机与投资价值/推涨的交通与城市设施因素/产品定位与市场区隔化/三级市场更为紧密地关联等导致房价变动的因素,无一例外地推涨的居多,放跌的居少甚至没有明显的理由,唯一可能出现致跌因素就是政府不作为或行政干预房价,但前已述及,考虑到北京的政策示范效应,除非国家确定通过行政控制房价措施来稳定楼市,否则致跌因素的出现机率为零,房价能不涨?

四/物业形态:

既然北京的人口弹性、政策示范弹性、推涨因素的弹性、资源平均拥有量等方面均优越于其他城市,很自然地,北京的物业形态也丰富于同类或其他城市。

这里不得不提一下体育,一国承担大型体育盛会体现了综合国力与自我展示的动机与需要,上至亚运会下迄奥运,提前铺就了土地扩张,楼市的政策导向度决定北京的任何市场判断都提前透支了,所以才有土地管理部门的说法,北京开发商拥有至少十五年的储备。他们为什么敢于囤积这么多的储备用地呢?

与物业形态有关。

在一般城市开发分流不外中高档,普通型,补充,以及其他边缘开发。而在北京,因为其位置与特色,仅商业形态就足以支持如CBD/CBLD/CAD三大区域的集中开发。仅仅接近世界都市的市政建设,就可以造就诸如地铁上盖物业/亚运村概念/奥运村概念等短线开发。

物业形态为什么会导致房价上涨呢?因为推涨房价最快最方便的是地价参照,由于物业形态丰富,导致同一区域地价可能出现四不象,因为定位与规划效率不一样,但对在售产品的推涨影响却出乎寻常的一致,开发商会否因为自己销售的是住宅,新近推出毗邻商业开发用地地价翻番后无动于衷?

进一步通过物业形态来推涨房价的因素来自于有效购买力的集中:比如,物业形态过于单一,人们投资要么从商,要么从住,自然范围与幅度小了,投资价值可能受限,一旦物业形态达到价值细分的程度,投资选择也就多了,并且国家通过套数控制房价的政策对这类基于物业形态丰富条件下在售项目,影响小多了,比如投资组合不会按套,而是物业形态。大家应该知道,来北京淘房的购买力并不是最大的影响因素。

所以,我们可以判断,目前北京的房价,以及土地供应发生的拐点性事件,限价地流拍,主力商圈房价下跌等,都不外是预期政策不明条件下,开发商一种自我保护式的“政策性应对”,如同沙尘暴,虽然经常有,但不影响人们对北京的兴趣。我可以大胆发话,北京房价依然在上涨空间,并不需要从现状出发来分析。如果加计老龄化,城市基于环境保护扩充与功能调整,经济结构联动调整等经济与社会的宏观因素,只涨不跌并非神话。

天津:

天津就是北京的翻版,甚至在宜居性方面优越于北京。伴随交通一体化,房价同化在所难免。

武汉:

人们认为,武汉房价已经跟上国内同类城市的步伐了,并非如此。

武汉的城市力尚在提升当中,武汉圈的效应并没有在房地产领域反映出来,以前武汉的房价提升主要靠当地群体购买力以及周边强劲购买力,以及投资拉动,现在依然如此,并没有出现新增基于城市圈效应产生的购买力群体。

但武汉市的教育/经济基地/就业机会/商机/地理优势/门户效应以及独特的如光谷,如世界性总部,这些主涨因素都没有释放,而其土地储备优势是国内其他城市无可比拟的。

而武汉城市化中的无序向有序发展将产生足够的新增购买力,包括城郊的主城化,如蔡甸,包括城中村城市化,如二七如青山花山,包括工业外迁并与同邻城市进行交换,如葛店,这些因素足以让武汉的房价继续高歌猛进。

假如十年商务区建成呢?你会否觉得世茂滨江单价二万贵了呢?

内容摘抄自楚芸的博客:房价只涨不跌的几个城市

历史上的今天:

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