刚需买房之二:当前买房可以砍掉营销红利

我思故我在

营销红利的本质是有意义的,是通过营销模式创新获得理想的销售业绩并且紧缩营销成本与让利于消费者,由于房地产价格的相互影响与参照订价,开发商更愿意将营销红利放进价格构成并转嫁给消费者,并且采取了品牌的方式,消费者却愿意买涨不买跌。

实际买卖中的营销红利包括定性的抽象与定量的数字两大块。

定量的如带租约销售/承诺回报或固定回报的销售/售后回购/附赠销售。这些措施的推出,只会增加价格数字而不会降价,本质内容的产品并无变化,但就因为营销操作让投资特点被无限放大,受者并不少,且因为集群效应,往往呈现高开高走的局面,即使在现在的所谓房地产冬天里,SOHO中国依然大面积丰收。

对住宅买卖而言,营销红利没有实质意义,买卖过程中应不在考虑之列,大约包括:带租约销售本身就没有多大的保障,因为租约存在时间性并且谁是埋单之人并无法律意义上的准确人选;承诺回报或固定回报销售的物业,往往是旧瓶装新酒并大幅抬升其价格,价值并无变化,相反因为买家在营销引导下将其视为投资品,而且一旦回报无法兑现,谁也无法保障投资者的利益;而售后回购实际是由开发商占用时间价值与资本再运转价值,再加上通胀或物价整体呈涨势的原因,相当于开发商参与消费者对用资效益的分享,把你卖了你还帮人家数钱说的就是这个理;附赠销售,据我所知,开发商订价必然是加计了附赠成本与供应商利润之后再将其打入房价,从消费者付款中取回。

定性的主要体现于一些时鲜的卖点,通过会员消费或俱乐部的形式,或样板间示范形式,转嫁予消费者,大约包括样板间全屋销售/成品房销售/赠送功能空间/面积服务功能的户型哲学影响下的各式变异产品。

会员或俱乐部消费的形式起源于文化营销,如同近年相对众多的卡式营销,其做法就是形成集群后产生恐慌性购买,这种恐慌性购买不来自于市场产品的缺少,来自于众多消费者对某一紧缺产品或户型的争夺,从而产生营销红利并推涨了房价;样板间示范销售中,唯一有价值的销售是真实的样板间,原始意义上的样板间,因为开发商要让样板间起到示范效应,以样板间进行了非常充实与高额的投入,买得值,其他如样板间销售后再比照着定制,这实际是预约销售,由于量升并且带约定性质自然开发商不会象投入自己当做示范的样板间那样去进行装修与相关配置,成品房销售与此类似,至少中间供应商如装修与材料这两方面的利润是可以节约出来的;在结构调控下许多开发商做出了户内外一比一点五及以上的户型,消费者初次接触这类产品,以为多余这么多空间买得划算,实际上,开发商一次订价时基于可售面积进行折算的时候就加入了户外空间的价格组成,其次在营销过程中,又将这类产品单独拿出来进行公开买卖,从而吸引了买家之间的价格争夺;而面积服务功能的户型哲学一直是营销教科书上的准确说法,比如六七十平米的小三房,如二三十平米的单套居室,这些产品其实分摊系数非常之大,二次装修使用率过低,属于非市场化产品,或言是政策性产品,除非结合于地段的投资价值非常大,否则按照市场价格购买并不划算。

以上是如何识别的问题,那么目前由于大家都知道的原因,我们可以将上述营销红利看做是砍价的部分,要求开发商还原其本来面目,并且这些是开发商目标利润之外的产物,也会接受消费者的砍价要求。

内容摘抄自楚芸的博客:房经之二:当前买房可以砍掉营销红利

历史上的今天:

About 司空摘星

江湖上面轻功很好的人物有很多,但是轻功十分了得能称之为第一的人物还真不多,我司空摘星算一个。 但凡拿我们生命去赌的,一定是最精彩。

View all posts by 司空摘星 →

发表评论

邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注