房价暴跌同样会让无房户受害

我思故我在

你是否认为,房价暴跌有利于无房户购房?我相信绝大部分人等会认为是,房价暴跌,似乎会让更多数人买到自己久仰的房子,果真如此吗?

其一,看看暴跌下供应会否紧缩?

既然暴跌,则开发商洗牌系客观情况使然,因此,会出现大面积死亡,一方面是破产的客观存在,自然这些将死的开发商所有项目将成为金融资产或者负资产,这部分与金融关联度甚高的存货,也就是房子会退出市场供应,待清理完毕后才能做为拍卖资产,并不构成普及性房源。另一方面是加剧洗牌后,热钱或闲置资金会否短期内与开发商达成一致从而完成重生式收购,如果被收购,短期内做为并购方会否在暴跌环境中出货,而按照并购的有关法则,其有条件捂盘一段时间,从而导致市场供应的紧缩。

与此同时,有能力应付房贷与金融管制的开发企业,他们一方面面临着存量地投入开发,资金比较紧张,另一方面暴跌后,决定他们出货速度的因素只有资金链,我们再分析一下这些剩余的没死的开发商有没有条件捂盘或紧缩供应,不死的开发商包括具备一定品牌,有相对稳定的资金来源或者本身的负债率比较低,现金流比较充足,在市场中具备一定的引领性作用,因此,同类项目降价销售,他们往往会收获较大的销售量与销售额,因此,指望他们快速出货补足市场供应也不现实;另一类是上市房企,原因非常之简单,因为存量对上市业绩的粉饰非常容易,相反由存货转化为销售,则面临着税收与费用化的难题,相信除非财务不能或行政干预,不然,这类房企也不会大张旗鼓地在暴跌环境下进行快速销售。

说半天就是说明,暴跌实际伴随着供应的紧缩,因此,除非崩盘存在,否则暴跌随之而来的是因为供应紧缩导致的房价反弹,除非市场出现行政干预。

既如此,则无房户可能的利好时间并不长,也就是暴跌迹象出现到因供应导致反弹的这段时间,为什么笔者多次呼吁大家买房不用等,就是这个原因,因为本人不相信崩盘一说。

其二,看看暴跌环境下开发商最可能的应变举措以及对买房者的影响:

目前地方政府中成都南京武汉重庆均不同程度出现了救市信号,而开发商也自行其是比照降价恢复了以前禁用的一些营销举措,目标就是促进销售。

但,开发商无论采取什么举措,促进销售是唯一可解的目的,如果降价不能带来销售的回暖,则他们不会不坐着等死,自然会寻求其他自救措施,除非他们认定楼市会结束观望与波动。

那么,开发商应对暴跌环境最可能的举措会是哪些呢?一种可能是整体降价推进销售,这个时候市场实际开始复苏,需求实现会导致房价滞跌回复;另一种可能就是有的抵抗市场降价或小幅降价,只有将死的或不得已必须降价销售的项目,这个时候降价并不是普遍行为,则开发商只能采取变相的降价销售,而不会傻到明目张胆地降价,否则他们如何向投资性消费客户与已买房的前期客户交待呢?

还有一种情形就是,我们知道,只要项目进入交付阶段,实际开发商就具备了抵御金融风险的能力,这个时候开发商的观望情绪将浓于消费观望。

可见,指望在不崩盘的条件下全面降价,并从中获得买房利益的想法是理论上的或愿望上的,市场特点导致拉锯过程中,房价随时会伴随着需求的实现而反弹。除非所有市场需求完全靠投资性消费来支持,一旦市场房价超过预期会带来消费不能,即有价无市,但在中国,这种城市,这种情形,什么时候才会出现呢?

同样可以推断,暴跌环境下开发商同样不会直接地抛盘,买房人的消费先后会导致房价止跌反弹,最终受益人少而受害人多。

其三,看看暴跌后势如何?

是否真有利于无房户购房,再放长远点,看看可能出现的情形,当然你不能自己有房子就不顾子孙后代,毕竟每家每户都面临着家庭无限延伸:

楼市,它本质上还是一个由消费与供应组成,适当加入行政措施与宏观调控的一个市场,暴跌损害了供应的同时,也会导致消费需求的紧缩,在经历一段时间的看跌与观望后,要么崩盘,由政府来收拾满目疮痍的后势破局,要么暴跌一会儿后反弹。

而且,我们应该看到买房是一个短期行为,但持有则是长期的行为,做为资产的秉赋,谁也不愿意自己辛苦的东西变成了随时涨跌的票据,并且当你享受着暴跌的便宜,也许因为各式复苏原因与供应不紧气,后势也许会是你的后代为了一片砖瓦而承受着继发性的高房价,同时谁也不愿意看到自己买的房子瞬间出现贬值。

不要忽视人们的买房消费心理,从众,砍跌追涨,集中消费,超前消费,买后急切希望看到回涨。

其四,拿保障住房及限价房对比一下,暴跌后保障住房这边如何应对?跌至保障房与限价房与商品房持平,处于社会保障线范围的人等会否有害或受到影响,他们愿意看到这个情形吗?

举个例子吧,武汉的保障住房价格接近3000元一个平米,城郊区域的均价是4500左右,再近点是5500,如果暴跌,让城郊地区的房价在3000左右,请问如何保障,保障住房的人们会怎么想?

由于保障住房的产权流动受到政府的控制,实际上保障类住房的3000元与商品房的4000元,选择后者实际更为划算,不用等到暴跌,正在享受着保障住房或期望享受的人们,心理就会发生波动。

综合分析,暴跌同样会让无房户受害,不过可以求得心理的平安罢。

内容摘抄自楚芸的博客:分析:暴跌同样会让无房户受害

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江湖上面轻功很好的人物有很多,但是轻功十分了得能称之为第一的人物还真不多,我司空摘星算一个。 但凡拿我们生命去赌的,一定是最精彩。

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