需求推涨房价是中国楼市的不变定律

我思故我在

需求是任何市场订价的主要依据,一旦需求没有引导好,或市场信息导致需求不顺,都可能通过价格来报复价格或利益相关人。

纵观房地产需求,可以纵横分类如下十类,对房价的影响也反映为订价者与消费者,而营销模式也在房价涨跌中推波助澜。

一、关于预测性需求对房价的影响

预测性需求包括总需求量预计、局部市场需求层次与阶层、市政与城市化条件下的乐观需求预测、适度投资与部分投机需求预测。

可以毫不夸张地说,我国前几年房价暴涨的根本原因就是起源于对这些未来需求的贴现预测,再加诸媒体与营销机构的助推力量,形成一致看涨并速涨的结论,并且由于投资机会与投资品种短缺,导致楼市成为资本集中的温床,带来了地方财政快速增长的同时也将房奴推入到深渊。

反过来,这些未来型的需求预测,实际只是一种刚性的数字,它有利于我们认识我国楼市的整体发展态势,也毫不夸张地说,整体看涨将构成中国楼市的主要基调。

当然,这些需求的实现并不完全依赖于新房市场,它可能还与农村宅基地流通、农村城镇化、流动人口置业优惠政策、二手市场以及置换政策相关,但由于人口自然增长以及经济整体推进,小康建设的持续性等原因,赋予中国楼市长期向涨的秉赋。

对看涨秉赋的附丽条件就是群居与集居的中国传统,中国并不缺地,但宜居地比较紧缺,这也是许多开发商、研究人员、政府决策咨询机构多次上书阐述中国土地利用率应该集约的根本背景。

二、关于受限制需求对房价的影响

我们可以把非完全市场化途径实现的或可能实现的需求称之为受限制需求,应该包括:小产权合法化或法律化带来的需求、保障住房市场释放的需求、保障住房流通后释放的需求(二手市场需求)、限价房或类似地方政府决策下的市场需求、未来一段时间或小康环境下低保阶层的住房需求。

本来这些受限制需求并不构成楼市的影响部分,它们应该是政府的职责,是政府承担的社会性义务或责任,本应由政府为主体进行解决,与商品性楼市完全无关。但由于我国实行比较严格的人口制度,好多保障政策也限价政策来源于对户籍的确认,并且由于保障市场、小产权房市场、变通保障类住房市场,存在僧多粥少的局面,从而导致关系寻租的存在,并不是应保尽保,甚至存在不该保的保了该保的不保;同时由于我国住房保障建设采取了延用开发商制度,并且土地存量基本是地方政府与开发商各持一半,如果从用地开发成熟程度来判断,开发商掌握的存量地甚至超过政府储备中新近可以构成供应的部分,由此让地方政府不得不与开发商联系,合作进行保障住房建设,合作寻求解决小产权房的问题,还有部分供地没有通过市场途径而由开发商假借保障房的名义进行了开发。

也就是说,当远离市场的住房品种因为制度或机制或实施过程的问题与完全市场化供应发生着不当联系,自然地会影响市场化条件下楼市的订价,这也是为什么经济适用房产权不能完全流通的近期原因。

这类需求是房价出现报复性反弹的推力之一,试想如果许多寄望政府解决居住问题的人们,一旦发现自己不能进入政府的法眼,自然挤进市场化消费,但政府为了弥补自己的过错可能通过收益补差或直接的住房补贴以及政策优惠来促进他们快速进入一个城市的地方房地产消费市场,从而会带来房价比预期更为看涨。

三、关于消费需求对房价的影响

消费需求这里是取狭义理解,也就是剔除了投资投机消费后的纯自住型消费。如果笔者说中国将达到80%的自住率你相信吗/如果笔者预言中国将在2020年迎来人口生育高峰以及老龄化高峰你相信吗?/如果笔者预言所有的持币人伺经济发展稳定后80%会选择商品性消费你信吗?/我们每个人摸心自问,有条件置业与长租,你选择哪一种?即使实现了美式的全屋家居租赁,你只需要带几件换洗衣服就可以进去住了,你会选择长期寄人篱下吗?

人们围绕刚性需求争论的原因就在于此:中国传统,既要有自己的窝,又还可能为下一代准备一下窝,筑巢才能引凤乃千年古训。

所以许多人尽乎所有人都在关注着楼市的发展,指望房价快速出现剧跌,好买房。

但是,当购买国沉淀下来,当开发商自然淘汰发生着,当政策执行比较刚性的时候,当收入分配并没有平均化的时候,尤其当社会加剧向中产转化而更多无产者望房兴叹的时候,你说是大面积停购影响房价还是现实的需求发生影响房价?除非市场供应主体即开发商死光了或全部依赖政府生存,不然做为商人的他们会否在有需求甚至确实存在大批观望性刚性需求的条件下举手投降呢?

所以有句话说消费推涨房价,本质上说,就是消费需求实现并不同步的时候发生了,这种不同步的发生基于目前中国的贫富差距,大部分买不起而少部分买多套,再加上投资性持有与投机性炒作,自然房价就上来了,然,土地供应价的快速市场化提升,导致人们将注意力集中在政府集中在地价重估上面,没有看到基于收入差距导致的消费实现不同步,盲目恨房价是多数人的观点,有用吗?

再看看不买房运动以及观望后市场发展,笔者一贯认为,不买房运动与观望,只能导致房价井喷,为什么呢,因为一定时间内解决居住问题的根本来自于现实的商品房供应而不是存量也不是二手房,一旦政策明晰而房产调控措施定论的时候,最先发生的必定是需求,等待了许久的需求,而开发商的自然淘汰在中国的现实环境下只是让强者更强弱者更弱,新的垄断环境下,开发商与需求者之间的较量必然以消费实现为结局,除非政府出面解决,限制开发商的利润率,真正公开成本,完全按照计划年代的方针来办事。

四、关于投资需求对房价的影响

投资需求包括了投机性需求,这两类需求并不坏,有了投资性消费市场才会存在风险,才叫市场。中国房价暴涨,投资需求是替罪羊。

投资需求的本质实际是对市场供求的润滑,当市场需求强于供应的时候,投资性需求才会大面积发生,只不过政府没有提前下手,导致投资性消费因为政策市的原因,因为土地财政的原因,由最先的持有转化为交易,最终被定性为投机性消费。

真正投机性消费是有害的,它会刺激个案楼盘盲目涨价并带动区域看涨,但想想投机怎么来的,我们就可以看到房价上涨背后,真正造就了投机功能的,是政府没有关注好消费引导。

现在,全国上下对投资性需求人人喊打并且将投机性需求单列,大有必灭之而后快之惑。

我们以前面对的是总体的卖方市场,所以投资房产无风险的观念深入人心最终引发了国家调控的暴涨型楼市,如果真正对投资性消费进行早期教育与政策引导,让投资对房价进行适当的稀释,相信也就不会出现暴涨暴跌的说法。股市为什么要建设成散户时代,而不是由寡头说了算,应该管窥。

五、其他个案需求对房价的影响

比如外资进入楼市,是管制还是有法制地进入?比如对地产、对项目进行炒作,比如不能统一关于土地供应与资金管理的统一政策,比如金融税收与行政难以统一步调进行全方位调控?

这些也只是个别现象,不足以影响楼市发展的全局,但在暴涨时期确实影响到人们的主观判断。

需求推涨房价并不危言耸听,持续的中国楼市有利于经济的稳定与人们生活的稳定,没有房子由政府来协助解决比经济不稳定下自已解决要妥当许多,如果你的生活只剩余一个问题就是没有房子,或你的生活除了房子,还有许多生存问题,哪一个政府喜欢复杂?

内容摘抄自楚芸的博客:需求推涨房价是中国楼市的不变定律

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