救市导致“空降”的原因与后果

我思故我在

救市措施生效后,各地显示出崩盘迹象,同期数据显示开发商进行了实质性降价销售,并且幅度大幅提升,收效甚微。为什么地方政府出手,政府亦出台相关政策,救市后反而导致“空降”发生?持续“空降”将会导致什么后果?

这是一个有趣的问题,也是一个严谨的问题,还是事决生死的大问题。

因为,真实的“空降”将直接导致楼市出现客观的消费不能,导致最终的金融与资金链破裂,最后的结果只能是崩盘,如了一些博友的愿。

这将影响我国经济抗金融风险甚至抗通胀危机,直接导致经济下滑并且可能出现新一轮通胀。

所以我找了些理由来试图推断,救市后的“空降”是一种市场策略,是楼市博弈力量试水的过程,“空降”后将因为供应调整,政府进一步救市措施出台,配合两会出台经济大策,配合下一个降息周期,最终成功完成楼市洗牌后的“软着陆”。

推断原因之一:品牌开发商降价销售回收资金并借助本轮困局完成后市战略调整。

尽管万科进入奥运年后不断招到反而非议,但万科确实龙头第一,首个突破千亿销售大关的专业房企。万科降价销售的今年第二季现金流入了231个亿,证明了品牌开发商降价销售是有需求的。

但,品牌开发商降价销售分两个阶段,第一阶段是降品牌值,本来万科各地同地段楼盘均价要调出几百甚至千元,第一轮的降价只是降了品牌值,现在刚好根据土地储备与后继开发压力及资金安排,进入到第二个阶段,即释放泡沫的降价阶段。同样地,这个时候的降价销售,由于参照房价全面持续下行,并没有获得理想的回报,需求者可能是越降越明。

推断原因之二:国有房企按照预期计划完成尾盘出货以期提前进入下一轮成长期。

如果你把各地本土国有大房企盘算一下,会发现他们也在原有基础上悄悄降价销售,但他们的降价幅度不大,武汉保利项目此前坚称不降价,但各项目的二期自动调减了起步价,并且一期尾房也并入到二期一并销售,现房与期房同价甚至略低证明他们实质性降价了。

然而国有房企并不存在生死压力与后期开发资金断链问题,为什么也跟随着降价队伍进行了价格调整呢?唯一的原因是他们对中国楼市持续繁荣理性发展依然看好,他们愿意通过降价周期出货完成历史问题与存量房源的释放,从而在一个房地产新的成长期获得“零突破”,属于有所为的企业。

推断原因之三:部分低负债开发商放弃性出货。

这部分开发商可能对楼市盘整期做出了过长的估计,网络与传媒也认为本轮盘整至少维持到2010年,因此对于一些主业并非房地产,或者现金流充实在金融危机影响下发生逆转,因此做出了撤退决策,从而只能通过完全直接的降价销售,才有可能迅速回笼现金。

推断原因之四:看别人脸色定生死的开发商被动降价以求自救。

这类型的开发商现在必须出货,因为该自救的其他措施,都有前期一年时间做了铺垫,如并购,如集中出售商业,如整体出售项目等等,前期出售并购环境应该优于现在,所以这个时候还没有脱离险境的开发商,尤其是看别人脸色定生死的开发商,也就是面临还债高峰以及只有存量房源预置而没有优质土地储备的开发商,唯一的出路是试图从降价中突围。

固然继续向好会招致大骂及鸡鸣狗盗之吠,笔者还是持续看好中国楼市,所以在这个层面上看,“空降”表达了开发商开始真正实质性地自救,以配合政府的进一步出手,至少态度是好的。

但通过降价来达成某些目标,至少在当前阶段是不明智的,可能推进消费的进一步观望,相当于说,政府希望地方政府配合一下出手措施以挽救中小开发商,而你自己自断后路跟随性地降价,加剧了消费观望预期,政府再想救也救不了了:

因为,政府可能出手的地方,要么是二手房进一步解禁,要么是小产权松绑,要么是自住购房的首次交易成本调减,要么是增加普通消费者的购买力。所有这些后续出手救市措施都与你的生死无关!

而且,需求不能复苏,直接针对开发商生死的信贷松动全然不大可能。

招骂的最后一句其实是,做女人挺好,做开发商(在目前阶段)也挺好!

内容摘抄自楚芸的博客:救市导致“空降”的原因与后果

历史上的今天:

About 西门吹雪

学无止境,剑更无止境。 世上没有任何一个人能永远陪着另一个人。人与人之间无论相聚多久,最后的结局都是别离。 不是死别,就是生离。

View all posts by 西门吹雪 →

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注