商业地产或成为泡沫转移主战场

我思故我在

房地产红火的时候,许多开发商在开发住宅区的时候,主要以住宅规划营销为重点,商业裙楼一般只在层数与主力业态方面做点文章,因为商业固然卖价不低,但住宅出售速度与效率是开发商的重点。

现在情势发生了变化,一方面是住宅价格存在强劲下行预期,并且其消费面以自住与改善型置业为主,投资消费基本停滞;另一方面是商业地产一直未受到调控影响,并且基于城乡一体化及农村消费需求的未来愿景,相当多的人看好商业地产发展前景,虽然商业地产空置率实际是最高的。

目前有消息表明,金地中海等开发商降低了起步价,略高于成本价销售,一方面吸引人气,另一方面就是将利润的主场放在商业及高档住宅物业方面,这应该是生死不是问题开发商的主要想法与必然做法。

由于出让用地在限制商业与住宅规划效率方面没有死规章,所以许多开发商规划的时候,注重住宅区与商业区的分离,并且通过规划嫁接,提升商业地产的容量,借助于此来稀释整体成本。

本轮困局让许多中小开发企业没有能力出手重大商业,加上前期并购风潮,相当数量的巨量项目发生了资本集中,如今的商业地产,除原有的纯商业外,加入了以社区名义的升级商业,他们体量有所增加,层次有所丰富,消费群体着眼于市场而不是社区的消费补给。

这些附着于大型社区的商业规划,容易消除投资者的人气担忧,也容易进行业态规划,受到大开发商的青睐,新近有报导珠江投资准备投入近六十个亿到综合商业地产,这个综合的意思实际就是规划重量级社区的时候,着重提升商业容量。

商业在两个方面吸引人们的消费:一方面是商业物业所在地段比较容易评价,一般人都能够看得出其中短期愿景,另一方面是商业物业,通过招商,开发商可能利用自己的人脉资源,引进主力店,从而带动市场中的先导需求与零售店投资消费。

正因为商业吸引投资消费与主力商家的这两个方面的原因,商业物业的订价机制完全不同于住宅物业,并且回报可以由开发商提出,也可能是投资者自己的能力辨认,所以商业物业销售价格的余地非常之大,开发商看中了其未来钱景,并且由于目前住宅消费的停滞以及政策并没有明确给予有力支持,如是,加大商业开发力度,既可以缓解整体开发时限,也可以以较低的入市价格吸引住宅消费者。

但由于许多未来住宅供应是基于房价高涨时期的出让,楼面成本非常高,利用商业规划来平滑成本,最终的结果是商业物业价格推涨,这些成本间接转嫁给了投资者及部分消费者。

如果不想重蹈前期楼市的覆辙,最好对未来商业规划与管理也应该提前进行调控。

内容摘抄自楚芸的博客:商业地产或成为泡沫转移主战场

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江湖上面轻功很好的人物有很多,但是轻功十分了得能称之为第一的人物还真不多,我司空摘星算一个。 但凡拿我们生命去赌的,一定是最精彩。

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