我思故我在

房地产红火的时候，许多开发商在开发住宅区的时候，主要以住宅规划营销为重点，商业裙楼一般只在层数与主力业态方面做点文章，因为商业固然卖价不低，但住宅出售速度与效率是开发商的重点。

现在情势发生了变化，一方面是住宅价格存在强劲下行预期，并且其消费面以自住与改善型置业为主，投资消费基本停滞；另一方面是商业地产一直未受到调控影响，并且基于城乡一体化及农村消费需求的未来愿景，相当多的人看好商业地产发展前景，虽然商业地产空置率实际是最高的。

目前有消息表明，金地中海等开发商降低了起步价，略高于成本价销售，一方面吸引人气，另一方面就是将利润的主场放在商业及高档住宅物业方面，这应该是生死不是问题开发商的主要想法与必然做法。

由于出让用地在限制商业与住宅规划效率方面没有死规章，所以许多开发商规划的时候，注重住宅区与商业区的分离，并且通过规划嫁接，提升商业地产的容量，借助于此来稀释整体成本。

本轮困局让许多中小开发企业没有能力出手重大商业，加上前期并购风潮，相当数量的巨量项目发生了资本集中，如今的商业地产，除原有的纯商业外，加入了以社区名义的升级商业，他们体量有所增加，层次有所丰富，消费群体着眼于市场而不是社区的消费补给。

这些附着于大型社区的商业规划，容易消除投资者的人气担忧，也容易进行业态规划，受到大开发商的青睐，新近有报导珠江投资准备投入近六十个亿到综合商业地产，这个综合的意思实际就是规划重量级社区的时候，着重提升商业容量。

商业在两个方面吸引人们的消费：一方面是商业物业所在地段比较容易评价，一般人都能够看得出其中短期愿景，另一方面是商业物业，通过招商，开发商可能利用自己的人脉资源，引进主力店，从而带动市场中的先导需求与零售店投资消费。

正因为商业吸引投资消费与主力商家的这两个方面的原因，商业物业的订价机制完全不同于住宅物业，并且回报可以由开发商提出，也可能是投资者自己的能力辨认，所以商业物业销售价格的余地非常之大，开发商看中了其未来钱景，并且由于目前住宅消费的停滞以及政策并没有明确给予有力支持，如是，加大商业开发力度，既可以缓解整体开发时限，也可以以较低的入市价格吸引住宅消费者。

但由于许多未来住宅供应是基于房价高涨时期的出让，楼面成本非常高，利用商业规划来平滑成本，最终的结果是商业物业价格推涨，这些成本间接转嫁给了投资者及部分消费者。

如果不想重蹈前期楼市的覆辙，最好对未来商业规划与管理也应该提前进行调控。

内容摘抄自楚芸的博客:商业地产或成为泡沫转移主战场

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