个人买房不必与抄底族分饭吃

我思故我在

年末了,许多人想买房,因为房价发生了较大幅度的下降。但据笔者的消息,相当数量的扩张型他行业企业开始抄底低价中的楼市,个人买房人在这波降价销售中难以获得利好。

机构抄底买房不是投机,而是着眼于通过持有物业稀释后期的经营成本,这类抄底买房的机构多为他行业的企业,他们面临着抓住机会为扩张做准备。他们的买卖经非常之简单,因为现在许多开发商到了算秋后账的时候,也面临着大笔的现金流出,而这些机构往往实行的统买的政策,他们有足够的现金流用于持有物业,根据目前的CPI预期加上利息,他们的出价基本公式是:建筑安装成本加地价加基本费用,再加使得的费用率即毛利,一般取值在百分之十至百分之十五之间,相当于让开发商在获得理想的现金流的同时,将既定的一些暴利让给了抄底买家。

显然,个人消费者不具备跟机构相抗衡的能力与实力。

这种抄底性持有,有利于将原有规划中的存量社区变得更有活力,因为他们持有的目标不是囤积而是再经营,必然增加投资以及美化环境,并带来人气,从而让整个市场适当活跃起来。

有人担心市场人气活跃后房价会反弹,这大可不必,为什么呢?

其一,目前的较短时间是某些开发商为了救生而展开降价销售,一旦机构抄底买家的现金流解决其生存问题,他们余下的物业性价比暗中略有提升,并且因为普遍性的观望,一般开发商被蛇咬后不会再坚持高价发展而是借助人气赶紧出货,平价微升是可能的,但盘整期在半年时间,所以年后也可能根据市场变化适当买进。

其二,抄底族只会短期坚定开发商的信心,长期来看,剩余房源宜居性更为纯粹,性价比更好,由于品牌开发商是主流,高价地项目只是大房企的玩意,市场按照政府意愿应该是紧凑中低总价的房子,这部分房子伴随着下一步救市政策的出台,通过补贴与减税,可以产生需求,但这部分现实需求不会带来楼市的全面复苏,开发商维持现在政策进行快速销售是根本,所以不用担心房价在一两个月或半年之内迅速反弹。

其三,最重要的是目前的市场措施只是大势,大的宏观促进,尚无法启动微观的市场供求。如前文所言,现在至两会前只是地方政府在唱救市的主角,重大利好措施在两会的时候会有解决方案,等也许可以分得政策利好。

其中,反弹并不是由开发商说了算,由后市购买力决定,但政府的一些调整收入与降低消费支出的办法目前尚没有渗透至订价机制,收入增加因为基数原因短期无法跟上房价下降带来的绝对额,也就是房价降百分之一得用提高百分之十的进账才能促进购买力吻合市场价格,指望开发商大面积降价满足购买力,你说现实吗?

内容摘抄自楚芸的博客:个人买房不必与抄底族分饭吃

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