明年楼市走稳与房价趋于稳定的政策原因

我思故我在

本文从造成房价起落的五个关键认识分析,认为明年房价起落将不是关注重点,楼市第二个十年如何重整,将视以下十大关键词落实情况如何,置业者也应该关注这十个方面的变化,妥当做出理财预期

第一个方面是对房价的作用:有人认为房价高了,其实高房价如果进行利益平衡是有经济意义的,比如高房价背后产生了高地价,固然地价局部相比是高了,但从土地稀缺性以及土地附着的市政投入及其他公共产品投资,并不高,但集中供应以及土地二元制,还有就是地方政府把持着土地用地储备与供应的权力,导致政府多收了三五斗,但政府并没有将这部分属于全民的收益拿到全民的身上进行适当的分配或广义理解的扩大他们的收益来源及平衡收益差距。

所以本次楼市再次以扩大内需为龙头的大行动,我们就不应该将房价放在头等地位,而应着眼于全局与楼市的长期稳定向好发展,重新理清思路,抛弃房价调控思想,全面系统促进消费信心的树立,全面有效调节市场供求的信息,去除非对称化垄断,强化商品消费的维权与标准落实。

由于房价还是开发商的主要效益来源,所以政府不能以房价结合开发商生死来确定救市措施,宏观政策给了,微观市场也存在需求,如果在这样的条件下,开发商死了,是为市场为时代所淘汰。

第二个是对地方政府发展经济的思路:有个朋友透露他所供职的政府,累计取自于房地产的机会损失今年达到六百个亿,因为楼市萎缩导致税费减少以及土地出让净收益减少。但由于控制与反控制,这部分机会损失流入了抄底买家的腰包。为什么出现这个局面呢?

这就必须回到政策市的两个基本问题,即资金链与地价泡沫。

这是一个问题的两个方面。资金链取决于政策管制程度,政策管制程度决定资金市的存在与否。如果完全市场化,则房地产业是一个资本密集型行业,但政策介入深度及管制,导致关系甚至公共寻租,如土地价格评估与出让程序,与规划调整的结合程度,修改的余地有多大,会导致土地利用率的差异,一块地不同阶段出让,会导致价格差异,说明关系重于资金,本次救市中许多措施带有余地,如房屋档次的确定,改善型住房的标准,这种留有余地实际将起到缓解开发资金压力的作用。

土地泡沫是存在的并已经被房价丈量出来了,退地只是地方政府不利己作为,下一步必然还是有相当数量的地王及高地价拿地的项目上市,由此牵扯出土地泡沫转嫁途径的矛盾。

救市的本原就是想让楼市在房价不反弹的基础上适当复苏,但只有存量合理地价基础的项目存在可观的降价空间,新增项目用地存在泡沫的项目,降价空间并不大。但除非死一片开发商不然这个问题无法解决。

第三个是房价的转嫁机制。有一个现象,开发商有苦说不出,那就是其综合成本远高于我们一般所能理解的会计成本,会计成本只对历史性支出进行反映,包括了建安成本,地价及税,管理财务与销售费用等,政策规定的可入账成本中的营业外支出非常有限,而开发商在房价高涨时代为了拿地,牺牲了相当多的不能计价的营业外支出。

当然,黄金十年,也造就了许多开发商盲目求大求全,将社会分工进行了集成,自己掌握咨询评估建筑安装及物业管理甚至营销管理,自然增加开发链的支出,导致成本提升,同期受制于通胀带来的人工及原材料价格上涨,导致开发成本普遍上扬。

所以开发商借助这些大幅提价销售,投机与过度投资助涨了房市的疯狂。但最终负担人只有一个,那就是自住型消费者。因此,通过信息管制来打压开发成本,约束价格上涨的转嫁因素,让开发商有经营风险,这是市场化楼市的本质要求,也是保持楼市稳定并建立买方市场格局的基础工程。

第四个是房产价格最终取决于行政张力还是城市经济价值或基础。行政张力是个什么概念,结合房价的一个解释就是房产价格确定,基本依赖于政策控制,如二套房贷的限制一下让整体楼市停滞不前,这就是行政张力的可怕作用,并不是来源于这个金融性的调节手段,真正的动力来自于让消费者认识到行政管制的威力所有,由于对后续从紧措施的担忧,消费者只好选择不买,而不买再进一步推动开发商降价销售,导致困局的产生。

实际上不动产的价值应该来自于城市经济价值,什么概念呢,就是基于这个城市所能提供的功能空间,就业环境与投资环境,以及收益来源稳定程度,在此前提下保障市场化供应,政府通过出让用地量的计划与调节确保整个市场始终处于适度供过于求的状态,并管制成交价格与成交量的信息。此举消灭了开发商无限涨价的可能性,另外适度竞争的存在稀释了暴利。

第五个是确立支柱地位。这个问题从三个方面来分析,一是支柱地位有没有错,该不该为高房价负责,我的意见是不用,因为所谓支柱地位是看其在既往经济发展中的贡献率来确定,是客观认识不是主观确认的过程。从房地产真正长足发展的近十年来看,贡献有目共睹。至于房价为什么中期出现高涨,应该是从零三年八月开始,这个时候正是三大马车齐头并进而资本市场及投资市场建设处于变革时期,人们能够从快速发展中取得利好,只是因为出现基础性收入不平均导致投机的存在,富的更富穷的更穷,所以食房族产生了,而同期调节手段单一监督制度缺失导致关系寻租在房地产开发进程中更为突出。

第二个方面是确立支柱地位是否以高房价为代价呢,这是一定的,支柱地位的确定既然是依赖在经济中的角色来体现,没有货币符号的支柱地位才是行政确认的,实际上高房价,说明了投资消费更为均衡,象一般城市三驾马车在经济中的比例一般也体现为三四三或三三四的结构,这本来就是合理的结果。因为房价的衍生物就是地价,房价的泡沫来源实际是地价泡沫,地价泡沫再部分地再转化到公共投资当中,从而稀释了部分房价泡沫,楼市能持续十年不倒就是这个原因在支持着。

第三个方面是如何通过政策的张力来稳定房价又不侵蚀经济发展的肌体,目前尚没有好的办法,扩大内需中的普通消费是不足以消灭高房价的,相反仅从房地产角度看,此举将为房价反弹准备条件,大家知道,市场供应中高档与低档两类物业最具备投机特点与投资价值,前者是因为稀缺,后者则因为总价低,在穷人买不起在富人却可以额外持有,计划外持有,反弹的可能来自于这里。

怎么办,不主张取消保障住房中的经适房,这类产物已经深入并且纳入到零九年甚至下一个五年计划。倒是结构控制,应该是由市场供应主体决定的,当消费面,尤其是普通消费面的政策优惠非常好,促进其消费,开发商自然会通过研究来降低户室面积。

预计明年房地产关注的重心将是:

1、通货紧缩

无论从经济环境变化还是政策保持经济稳定发展的目标定位,通货紧缩面临可能甚至现实。在这样的条件下,买房作为大宗支出,必须留有余地,比如以前用七成甚至全部积蓄买房,现在这一比例可能应控制在四成左右,以应付通货紧缩。

2、后期支出

这是购房者买房时的首选目标。买房重要的考虑包括首付能力、装修储备、办证相关费用、物业使用相关趸效费用等,一般不会太计较后期支出,即按贷,维护费用及水电物业供气等的支出。

但,现在国家整体性扩大内需,可能的政策优惠集中表现为刺激消费,也就是通过降息,放宽首付政策限制,允许开发商的商业信贷,甚至允许开发商的成品房供应加针对性减税政策,这些主要目标是启动市场消费,而你作为一个买房者,现在最重要的是关注后期支出,即以前不太计较的那些方面。原因一是紧缩通胀的风险严重存在,二是就业收益及现金流全面缩减。

3、降息

年前就可能再降息,两会前后也会,降息周期的要领应该掌握,持续降息的本质是稳定经济增长,但也有利于购房负担的平滑,不致于抵制房地产信贷消费。

在一个持续降息的周期下面买房,当然可以大胆采取信贷消费形式,缩小现金支出,现付,预期月供。

4、非商品房出身二手房

由于要扩大住房需求,除强化保障住房供应量与对象外,前期一些非商品房出身的,如以前的经适房,公房转私有,部分村改房及集资房,处于旧城改造区域的乡产房等,当楼市需求不力的时候,政府首选启动的将是为这些边缘住房交易与置换,不妨关注。买房最重要的因素还是地段,这些房子都具备好的地段。

5、拒绝货币化拆迁

有一个现象,许多城市有经济持续发展的时候都进行了大面积的拆迁规划,而出让用地由于市场原因,许多并没有转化为现实的住房供应。而从各地的拆迁政策看,更多采取了货币化还建方式。

货币化迁建是一种另类的掠夺,能拒绝是最理想的作为。即使房价下降,货币化拆迁也不能还原原来的居住条件与居住状态,你会面临着后期装修,配置,配套使用及管理方面的费用支出,能否买到对称的住房也还是一个问题,局部还存在价格反弹。

通胀不同程度的存在也会让你的还建货币收入发生缩减。

6、延长信贷期限

这是第二关键词即后期支出减少的一个关键做法,只要你想念社会稳定,想念执政党,延长信贷期限都不是一件坏事。

7、毛坯房

尽管建设部提倡成品房,但在目前及今年一年内,由于楼市并没有完全归于正常,所以毛坯房重上饭桌是应该郑重考虑的。能够买毛坯房就不要进入成品房,当然如果你对自己的未来收益预期非常看好,并且稳定,只是一种应急性消费且首付出现问题,另当别论。

8、谨慎

我的意思是谨慎进入住宅投资市场、底商或零售商业投资市场,因为盘活住宅投资市场不是一朝一夕之功,政府是否放开投资管制的口子,还有待观察。二手房市场及租赁市场固然总理提出了方向,但各地如何启动,以及二手交易与开发商的关联度比较低,政府如果想救开发商,首选的当然不是二手交易的税费,反而是新房交易税费。

底商及零售商业主要是有些人喜欢投资的稳定,认为商业持续性好,实际上,商业空置量与交易量均非常之弱,这个时候进行投资,应当适度且谨慎。尤其是返租,固定回报承诺与低首付,经营性持有等促销方式的使用,应该注意实质性风险。

9、抄底与反抄底

与上一个问题相关,如写字楼可以抄底,任何一轮发展的低潮都会在几年时间迎来高潮降临,所以投资写字楼有一定的价值。

另一个可能的抄底对象是拆迁区域的二手房,如果从投机投资者手中买入,具备抄底条件。

人们所说的抄底普遍性并不存在,即使房价到了底部,这个时候买房也不一定产生抄底效应。但对于中心区域的高档住房,对于负债率高的品牌房企,甚至上市公司,他们的待售物业可以做为抄底对象,这是一个反抄底策略性持有,是明显的投资。

10、产权

无论如何,产权问题是你必须正视的,产权将是2009年楼市的关键词,一是来自于小产权房解禁,二是非商品性住房交易解禁,三是旧城改造法律化,四是集体用地出让解禁,五是工业用地市场化供应,这五个方面会形成相关的六块住房供应链。

内容摘抄自楚芸的博客:明年楼市走稳与房价趋于稳定的政策原因

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