“空调”与“空降”的元凶到底是谁

我思故我在

我们记得,在2005年宏观调控出台的后两年,房价高涨,当时被喻为“空调”。时序翻转,我们以2007年11月为界来看,楼市2008的基本面可以一分这二,上半年经历试水、硬挺、观望、生存危机,延续到10月以来的“冷淡与观望”“政府出手救市”,而据国内主流媒体的集中报导:在空置大面积增加、观望持续以及地方政府轰轰烈烈的救市行动背后,房价确实大幅度下降了,但应者了了,不妨称之为“空降”。

10月以来,国家在房产市场方面的“救市”政策一直没有间断。但一系列政策似乎并没能逆转房产市场的颓势。中国指数研究院数据显示,上周(11月10日~16日),北京、上海、天津、大连、南京、苏州、杭州、深圳、武汉、广州、重庆、成都、西安、东莞、厦门等15个主要城市中,有2/3城市房地产的成交量环比和同比下降。高华证券房地产行业分析小组研究发现,上述15城市的平均成交量环比下降了5%,同比下降了49%,而销售均价环比下降了2.8%。

其中,长三角地区表现相对好于其他地区,上海、苏州、杭州的成交量周环比降幅分别为19%、15%、27%,但周同比降幅相当大,分别为50%、49%、31%。环渤海地区的表现最差,北京上周销售面积仅为20.5万平方米,周环比和同比分别下降了46%和37%。全国房价下降的城市名单在上月开始迅速扩大。国家发改委、国家统计局最新统计显示,在调查的全国70个大中城市中,有35个城市的新建商品房销售价格环比出现下降。

统计显示,10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%,涨幅比9月低1.9个百分点,销售价格较今年9月份下降0.3个百分点。其中,新建住房销售价格较此前一个月下降0.3个百分点,二手住房销售价格较此前一个月下降0.4个百分点。值得注意的是,在新建商品住房中,环比价格下降的城市有35个,占到国家统计局所统计城市的一半,较今年9月份增加10个城市。其中,降幅较大的城市主要包括:深圳(2.5%)、广州(1.8%)、桂林(1.4%)、厦门(1.2%)和襄樊(1.1%)。今年9月份开始出现房价环比回落的北京也在上月继续下滑趋势。统计显示,今年10月份,北京房屋销售价格较去年同期上涨5.2%,较今年9月份下降0.2个百分点,房价连续两月环比出现下降。

价格的松动并未带来成交量的回升,1~10月,北京全市商品房销售面积为830.8万平方米,同比下降49.6%,其中,住宅销售面积为617.5万平方米,同比下降54.2%。10月销售住宅面积112.4万平方米,同比下降45.7%。

政策性住房销售成为拉动市场销售的主要因素。数据显示,10月,北京住宅销售套数为13042套,是今年以来销售套数最多的月份,其中限价房和经济适用房销售8766套,约占当月销售套数的2/3。由此可见,主要是限价房和经济适用房大量签约拉动了整个住宅销售量上升。如果扣除以上因素,实际商品住宅销售依然在低位徘徊。

原因已经找得差不多了,信心指数下降,观望情绪浓厚,消费预期看低,当市场普遍看跌房价的进一步下行而选择观望,当市场购买力强劲的需求即投资消费被打压,而接近或价格型需求选择了观望,可想而知,任何宏观的救市政策都属枉然。

于是,有专家称政府应出重拳并把救市政策细化,果真如此吗?这里有一个要领必须明确,导致宏调或新政屡见不鲜而又屡试不爽,责任主体是谁,谁是造成“空调”“空降”的元凶?

这里以市场反应做为分析的标准提法,市场是因为二套房货才导致如今的停滞不前。二套房贷前的所有宏观调节及产品结构控制,都没有阻止楼市向上及房价上扬的涨势,伺后二套房贷出台后,市场出现量跌价涨,再后来就是如今的现状。

共识是明显的,收入差距导致消费结构不合理,高房价能够大行其道是因为有需求支撑,二套房贷拿掉了支撑高房价的垫砖,所以楼市的大厦顷刻发生逆转。

是不是对二套房贷松绑市场就会回复呢,不一定,甚至不可能,因为该政策导致了投资消费的退出,沉淀下来的需求是消费能力低下的刚性需求,一分钱一分货制约了他们的消费实现。对于市场上的大部分消费而言,只有认识到价格不能再降了他们才可能出手,而真正当价格探底了,他们由于购买力的原因及生活成本上涨了就业环境恶劣了,反而可能选择更进一步的观望。

于是有人呼吁立足中产阶层刺激需求,实现楼市的重新回归甚至复苏。

到此,我们可以看到,人们指望政策立竿见影,而实际上任何政策都有一个消化期与理解期,其影响不可能立竿见影,而地方政府出台措施的时候考虑更多的是财政收入而不是房价,市场供应方面一方面是存量增加,另一方面是较低的预期使得土地领域无法产生新增有效供应,流拍比比皆是,相当于泡沫被堵塞了,市场自然难于顺其自然地发展。

潘石屹说,空调的政策早了,空降的政策迟了!但他不敢说出元凶,政府主观作用于客观楼市,用统计的历史观来代替市场的预期变化,以至脚疼医头,头疼医脚现象的发生。

内容摘抄自楚芸的博客:“空调”与“空降”的元凶到底是谁

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