万科降价为什么遭人恨?

我思故我在

万科拐点门后果然全线降价,并于2008年一季度如期实现销售目标,随着就是年报万科成为第一家突破千亿销售的国内房企,万科降价取得了现金流与业绩方面的双丰收。

此后近十个月,最长的北京也出现了下跌。目前,借助于地方政府的救市以及新政的预期,各地成交量有所复苏,但这种新增成交绝大多数系中高档投资性消费,并非传言中的因了新政的福荫。

最近与几家老关系开发商见面,他们的愤慨情绪尤盛:万科是饱汉不知饿汉饥,谁都知道他真正在咱们城市拿地掏了真银子,谁都知道万科一般房价至少高于周边邻居至少五六百元以上,谁都知道政府借助于万科的产品开发可以提升地价……

在一般人眼中,万科首轮降价只是削减了高出周边邻居的价格部分,第二轮采取的据万科官方解释是营销促进措施而不是直降销售,第三轮才伤到筋骨,但由于地价、综合成本、规模效果的存在,万科的利润水平并没有损害,邻居则不同,他们的地往往是继万科而市场化拿得,并且综合成本往往因为规模问题而得不到稀释,照着万科的水准进行了降价调整,由于品牌差距及现实感觉,他们即使普降并且价格低于万科,只要没有扯掉品牌增值这一块,依然无法实现有效销售。

这些只是表象,但这个现象在目前的现实环境中广泛存在,就是高品质楼盘降价效果优于普通楼盘。这并不是好事?

楼市需要的是普通消费的复苏,恰好普通消费供应都掌握在哪些开发商手中呢?2007年北京全年新开盘项目达到313个,51个别墅项目,104个住宅项目,100个公寓项目,58个售完项目。其中以朝阳、海淀为开盘项目大户,全年开盘项目分别为95个、41个。武汉今年降价取得较好销售效果者,并不是中心城区的供应,相反是边缘地带的高档项目,象光谷的别墅项目,沌口的投资型住宅项目。

种种迹象表明,新政或地方救市措施,首先惠及的以及得到复苏的并非普通消费而是投资性持有或投资性消费,而且从保值与增值特性分析,未来最良好的投资品种依然是中高档产品,这只是政府控制结构及别墅用地供应的一个缩印。

由此建议,政府是不是把重心放在普通供应方面来,笔者提出生死论供参考,即通过有紧有松的政策来促进开发商的生,早生,死,早死。也就是信贷扩充,但原有展期等及历史上的老账则算清楚,如果一些开发商靠的是信贷过日子,不如促进他们按章办事,一旦资金链断缺,政府可以通过收购性持有,让其体面退出市场。对于掌握着大量普通供应的开发商,则通过减免税及促进开发期限,而不是延长开发期限,并放松对投资消费的信贷管制,强制形成买方市场。

内容摘抄自楚芸的博客:效尤者为什么愤恨万科降价?

历史上的今天:

About 西门吹雪

学无止境,剑更无止境。 世上没有任何一个人能永远陪着另一个人。人与人之间无论相聚多久,最后的结局都是别离。 不是死别,就是生离。

View all posts by 西门吹雪 →

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注