政府需要和谐的楼市,北京房价将率先反弹趋稳

我思故我在

按照目前的房价下行态势,如果止跌向上并保持稳定上扬,可视为反弹趋稳。那么,北京,目前正处首次出现房价下降以及量价齐跌,为什么会成为最先突围者呢?

决定房价走势的关键力量是消费,但在非规范条件下,以下力量的较量与博弈体现出最终态势,那就是北京开发商,政府,消费与产品结构,土地供应以及新增购买力与现实需求。

我们先看看开发商。开发商现在的困境是无法保持生存,降价不能,资金链有可能断裂。但北京的开发商不同,他们具备勤王、巨头、外来撇油者、投资支持雄厚、综合运营水平高以及较强的土地储备与现金储备。不妨先看某机构年初的预测:

“全年房地产开发投资25280亿元,比上年增长30.2%,其中商品住宅投资18010亿元,增长32.1%。商品房竣工面积58236万平方米,增长4.3%。商品房销售面积76193万平方米,增长23.2%,其中商品住宅69104万平方米,增长24.7%。2007年土地供应总量控制在6300公顷以内,其中新增建设用地严格控制在3500公顷以内,鼓励和引导利用存量建设用地2800公顷左右。2007年北京全年新开盘项目达到313个,51个别墅项目,104个住宅项目,100个公寓项目,58个售完项目。

其中以朝阳、海淀为开盘项目大户,全年开盘项目分别为95个、41个。而作为远郊县区域也各自推出大量的新盘项目,如纳丹堡、金玉源、东方夏威夷威毕欧溪谷等,并且带起了一阵京城楼市购房边缘化的热潮,在北京住宅快速开发建设的过程中,住宅在城市地域空间的布局方面,逐步呈现出边缘化和规模化的趋势。预计2008年商品住宅成交14万套、二手住宅成交8-9万套、政策性住房成交5万套,住宅市场三足鼎立之势渐成同时房地产商业模式的选择是房地产企业获取可持续发展首要面临的一个问题。随着中国房地产市场的逐步走向成熟,通过创新商业模式获得差异化的竞争优势显得日益重要。”

再看现实情况(2008前十个月,资料来源于姜炜):1-3季度,全市完成房地产开发投资1136.9亿元,其中,9月当月完成开发投资111.6亿元,虽然比8月当月68.7亿元有所增加,但是与去年9月相比,降幅仍达36.7%。施工面积降幅扩大,新开工面积增速回落明显。

今年初以来,由于限价房和保障性住房用地集中推出和开工,施工面积尤其是新开工面积增长较快。进入三季度,随着施工受限和企业拿地速度的放缓,开发面积增速回落幅度较大。9月末,全市商品房施工面积8807.2万平方米,其中,住宅施工面积4863.2万平方米。1-3季度,全市商品房新开工面积1507.2万平方米,其中,住宅新开工面积1017.8万平方米。竣工面积连续下降。从上年12月份至今,竣工面积持续下降。1-3季度,全市竣工面积1252.8万平方米。

其中,住宅竣工面积691.1万平方米。住宅销售套数有所回升。由于9月下旬经济适用房和限价房开始集中签约,一定程度上拉动了住宅销售量的上升。9月份,全市销售住宅5156套,比8月多销1785套。但从销售房源看,9月当月经济适用房销售1881套,比8月多销1401套。如果再扣除限价房销售量,9月份纯商品住宅实际销售量并没有回升。市场低迷态势未改。经济适用房和限价房的集中签约并没有改变全市销售市场的低迷状况。1-3季度,全市销售住宅43073套,比上年同期下降52.6%。住宅销售面积降幅继续扩大,1-3季度销售住宅面积505.1万平方米,比上年同期下降55.8%。其中,9月当月销售住宅面积下降58%。

房屋销售价格同比涨幅回落明显。我市房屋销售价格自2007年7月开始快速上涨,去年10月同比涨幅达到最高点(15.1%),从今年4月份开始,房价涨幅逐月回落,9月份我市房屋销售价格同比上涨6.9%,涨幅比上月低2个百分点。环比价格首次下降。9月份,我市房屋销售价格环比下降0.2%,为2005年以来的首次下降。其中,新建住宅环比下降0.3%,二手住宅价格自上月出现下降后,本月继续下降0.1%。

姜炜的数据比较可靠,对比说明,北京的奥运年,呈现如下特点:

其一,销售量比预测缩水约20%,销售价格持续下跌态势并不明显,比较全国主流城市同期数据,北京楼市抗跌能力明显高出一筹。这说明北京具备与其他主流城市不一样的需求结构,这也是国内房产业巨头试水北京的原因所在。

其二,北京开发商存在的唯一风险并不来自于市场,来自于政府是否一以贯之的支持,来自于开发商自身资金链是否能挺过这个冬天,由于北京开发商中上市房企与本地国有房企及集团型开发商占主流,早年淘汰掉相当数量的单一项目开发商及寄生性开发商,所以现在分析北京的市场,决定供应主体的依然是大开发商,尽管股价下跌,但还不至于先于其他中小开发商死掉。

再来看看开发商特点,勤王,许多开发商北上的时机选择是上届总理当政的时候,不言自明的原因导致他们拿到了该拿的地块,这是关键。巨头、外来撇油者、投资支持雄厚、综合运营水平高以及较强的土地储备与现金储备是对他们的集中描述,什么是撇油者?意指产品与品牌具备优势,这些南中国的开发商以大手笔高档次及快速扩张占据了北京开发商的一面风景。而且在巨头的背后都存在一到两个基金或投资集团的支持,即使出现现金流困难也是暂时的。

毫无疑问,越是大开发商越是认识到市场的严峻,越是能够吃中市场的七寸,市场的七寸是什么呢?就是消费者不再被忽悠,购买力还集中在富人手中,投资消费依然是拉动市场消费的主力,政府决定是否给投资消费松绑,他们心中更清楚,所以当市场仅仅剩余市场的问题的时候,其他要件政府给准备着,他们没有理由不珍惜,他们也会本着平和、稳健的心态进入到下一个年头。

金融风暴刺激了这些开发商,也锻炼了这些开发商,他们是北京房价反弹的主力,他们会通过另类的刺激措施来激励消费,数字房价不反弹,市场无法树立信心与消除担心。

现在,剩余的两个问题导致北京房价2009率先反弹就非常容易理解,它们是政府,消费与产品结构,土地供应以及新增购买力与现实需求,三方力量,两个问题,北京由于城市特点与区位优势,商业地产与高档投资房产的稀释,消费结构与产品结构比较合理,其他城市的产品结构是哑铃型的,符合中产要求的产品严重缺乏,而北京则相反,集中在15000左右的房价区间远至五环外,但在三环以内也比比皆是,因为产品分布按照了档次要求,消费者也接受了远郊高档产品的投资特性,北京的消费结构与房价结构均为纺锤型,而沉淀下来的未实现需求集中于中产阶层,呼声较高的只是占人群数量相对多点的中低消费。

政府也非常正视这个问题,新近出台的救市措施中,对住房标准及普通改善型需求的定义相对过去靠谱了许多,主要思路就是扩大投资性消费比较看重的住房面积控制及定标总价,再一个突出要点就是保障房供应量的保证与提高。由此也可以管窥到,政府对北京开发商非常看重,并且愿意看到他们在保持价格稳定条件下提高有效供应,保持稳定的投资增长。

除通过新政刺激投资消费,保障普通消费外,北京新政还就土地供应计划与放量提出了具体措施,让开发商感觉到市场复位的潜在可能,只有开发商能生存,能够看到未来的曙光,他们才会配合政府,向消费者低头,而这个低头不是靠数字降价来实现,反而是通过反弹来实现,开发商通过其他补贴来暗助消费者。

另外,开发商消化存量后才能实现稳定房价稳定市场的目标,所以反弹也是为新增供应准备条件,以一个较为现实的起点铺平未来微幅上扬,通过成品房品质与服务提升弥补性价比差额。

政府需要的是和谐的楼市。

历史上的今天:

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