买房的请等一等,这些利好措施可以期待

我思故我在

措施肯定可以列举许多,因为针对宏观经济的救市措施会涉及方方面面,但许多看似对楼市有好处,对房价平衡有好处,对买房者有好处的措施,其实只是沾亲带故,并非真实的利好消息,一一辩明并阐述。

请注意理解的视角,从宏观到微观,有利的进行思考并运用,不利的应该理性对待。但无论楼市如何发展,消费者如何观望待购,政策覆盖面将全面进入楼市的方方面面,并且,由于美式次贷危机以及全球金融危机的影响,我国楼市一些深层次矛盾将伴随2019年,政策也将从头到脚,全面施行。所有的政策将围绕如何让普通人掏钱,如何对穷人实施部分贴补,如何刺激富人的住房消费与其他奢侈性消费来展开。

1、降息

人们认为降息可以刺激消费,降息减少了买房支出。想过没有,降息意味着开发商较低的用资成本,而在开发商资金链中(今年前十个月),来自银行信贷1500亿元,降10%,来自消费预收与订金2250亿元,约降24%,来自消费按揭840亿元,降36%,三项共计占开发商资金来源比由原来的正常值62%-76%降至52%强。当开发商的用资成本低于存贷费用的时候,自然会强调合理地持有部分房源,释放部分房源,调整自己的产品结构增强抗市场风险能力,最终被强暴的将是尚未成型的买方市场。

2、税费减免

各地方政府救市的最佳选择是税费减免,一方面减免税费可以大大缓解企业的生存压力,保障合理的就业与经济来源,另一方面可以通过发行地方政府债务来扩大财政赤字,进而通过投资扩大来拉动消费。但笔者计算,企业减免税费这一项,主要通过财政部门决定来实施,总计为企业去除有效负担约200亿元。但与购房相关的税费主要是契税与手续费用,个人所得税,印花税。

如果属于自住性购房,包括改善居住品质与边缘保障购房(目前在保障房政策范围外)都可以享受一至三万左右的优惠。建议后者略等,预计这方面的突破将集中在扩大保障范围,取消户籍限制方面,见下。

所以真正与消费相关的利好,税费方面主要是契税减免与个人所得税起征点提高。这是可以预期不久即将展开并实施的。预期个税起征点将做为股市与楼市的双重利好推出,目前网络讨论如火如荼,不妨仔细跟进。

另外,政府对开发商的税政如采取退税政策,也有利于稀释房价,但此举不会产生大面积优惠效应。

3、居住保障

四万亿救市的背后与房子最相关的就是9000亿的保障住房建设,预计方向由目前的落实保障政策与住房计划,走向更为深入的保障,即取消户籍限制,让流动置业适当加入到保障房系列,对全民创业政策比较宽松的城市而言,还将释放保障范围,扩大至:本地保障范围,取消户籍限制后的保障范围,让保障房对象与全民创业结合起来。

关于居住保障扩大的另一个方面将是:有地企业将广泛进入集资建房与定向开发系列;对前期已将行政划拨用地转为商业用地出让,但该宗地还没有进入开发程序者,地方政府将可能考虑还原,即对于拿地的开发商进行商业性开发有困难,不妨将该宗地与原地主结合进行定向开发以弥补保障住房与企业住房困难的实际不足。

4、二手房交易与管理

在国务院综合救市范围,二手房交易管理是一个重要内容,但鉴于目前二手房交易价格与新房价格的剪刀差客观存在,同期全国主流城市,基本上投资型消费占主流的城市,都不同程度存在价格倒挂现象与租金普遍下调现象,这是表面利好,看起来有利于新房价格下调,实际上二手房租金下降意味着更加持久更加普遍的观望与消费延迟,不利于楼市消费矛盾的充分暴露,因此会让一些果断有效的救市政策滞后出台,包括如土地杠杆的充分灵活运用,二套房信贷约束的松动等,下见。

预期利好将发生在:个人首次购买二手房,将依照现政策进行税费减免并免除有关费用,让购买者只掏房价交易而包括过户办证及有关契税与手续费用等,将通过政府对中介的行政费用减免来豁免。

可以预言2019年至少是一个二手房交易的春天。

5、收益补贴与住房补贴

目前业已启动了对稳定薪水阶层的收益补贴,扩大公积金覆盖范围与信贷消费额度与范围,这有利于类似铁饭碗阶层的首次置业与改善型置业。

未来将由地方政府将覆盖面扩大至本地企业性事业单位及职能部门改造产生的企业职员。

各地配合保障住房政策也将提高中低收入人群的补贴标准,提倡中低收入人群进行信贷支持下的创业,则其中成功者可能构成政策优惠下的商业性购房消费者,财政给予部分补贴。

此项下普惠性质的财政补贴只针对工薪稳定一族的非投资性住房消费。

6、互换性旧城改造

鉴于扩大内需依然需要一个支柱性的房地产业,楼市与股市依然是经济晴雨表,所以中央灵活下放权利扩大地方政府在住房内需中的作用,那么,旧城改造将发生政策性松动,除依法拆迁一项外,互换性旧城改造将在一些城市上演,也就是政府依托开发商或有闲置用地的企业进行中低价位住房建设,再依照一定还迁标准对旧城居民进行互换。

7、政府引导的中低价位住房建设

我们知道,在过去的几年,许多城市提高了城市化的速度,但却没有高效率地进行旧城建设,导致许多拆迁户有钱无房现象的广泛存在。现在房价波动并且供应紧缩,靠市场这些拆迁户无法获得理想的住房。那么,政府一方面是手中握有拆迁用地储备而没有市场化出让,另一方面是土地空置,因此不排除地方政府引导开发商进入这部分住房开发,比限价房还要更进一步,政府给政策,开发商进行规划建设报政府备案,然后由政府给予销售政策限制,保障拆迁居民及低保阶层进入到这部分政策房。

8、二套房贷的松绑

9、土地杠杆的综合运用

10、地方政府债券与企业债券

这三个问题是决定楼市是否在2019年全面复苏并理性归来的关键与重中之重。二套房贷松绑目前呼声最高,与之相关的还有取消保障住房一说,尤其是限价房,其本质就是启动富人买房,让投资性消费回到市场化的楼市,形成各档次,各种价格层次,各类不同性质消费互存的格局。

二套房贷松绑将伴随着楼市成交量进一步低迷而会被逼出台,最理想的出台时间将在明年两会后。而为二套房贷松绑铺平道路的将是土地杠杆的综合运用,目前全国在售登记项目空置量达到13000万平米,按照前十月平均数用历史预测法,全年空置将达到19300万平米,占用资金按照全国平均价格计算达到7000个亿。只有允许富人抄底,开发商进入政府合作之路,政府的土地杠杆才有效,说宽余了,政府的地才有出让的途径,供应才会放量,市场才会真正进入买方格局,房价才有稳定发展的前提,没有消费只有数字下降与政策出台,于国于民于市都没有多少实质意义。

为配合上述重大政策的实施,目前财政部正在研究地方政府与企业债的问题,这将有利于拓宽开发商的资金链,缓解地方政府的赤字财政,有利于缩短供求联系的时间,但一旦需求实现不能,风险会加剧,整体市场的破产不可避免。

此外,地方政府与开发商之间将发生一对一针对性解决一揽子方针,主要方向就是就前期在房价高涨的时候储备的高价地,预期地方政府将继续市场化出让,要求这些开发商按照原定方针提供市场供应,而政府将通过调整土地规划效率,如提高容积率,适当放宽90与70的结构控制政策,除调减行政规费外,将在限价房、保障房方面适当进行配建甚至贴建,对于与政府友好合作的开发商,政府给予一定出路后所产生的部分保障边缘的住房供应,将对中低收入阶层的消费产生利好。

内容摘抄自楚芸的博客:2009买房:哪些利好措施可以期待

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