到了“绕道”救楼市的时候了

我思故我在

如果大家把目光都集中到房价,即使全中国的房子普降到全国均价一千元每平的时候,也还有相当数量的老百姓买不起房,因为当房价降至一定阶段的时候,其投资价值的显现会让一些闲资占有普通消费空间,从而导致市场始终紧缺。

因此,要想稳定楼市必须绕道走,不要纠缠于房价不能自拔。

绕道救楼市,其实许多学者或专家都提出了较好方式,本文试图总结综合一下,归纳为六个字三个词,它们是“信心”“预期”“余地”。这六个字代表着楼市发展的关键力量,也是市场重拾的突破口。

现在,各地以及政府认定的救市措施,集中在为消费者减负,但由于想买房的与买得起房的严重冲突,所以目前的刺激消费政策脱离不了想买房而又买不起房的这一主流人群,而这些人群的消费特点是“寸土必争”“一分钱一分货”而且其后续还款来源对政策的依赖性也比较大,他们是价格型消费者,也是政策性消费者,必欲看到政府的明令以及房价确实沉底并且符合他们的购买力,他们才可能发生现实的消费。

这是以结构性减税与财政补贴为主,利率与入籍制度为辅的救市未能迎来楼市春分的关键所在。故我们可以另辟蹊径,抓住要害,让消费者的心定下来,让消费观望的尽头早日到来,让预期向着政策与市场结合得比较紧密的方向求解。

一、关于“信心”的问题

目前的几种表现是,消费者对市场后势没有信心,因此不敢消费;开发商对政府如何救市以及救市到底谁说了算以及是救开发商还是救房价还是救消费者,并无统一看法,因此不敢拿地;商业银行按照经济发展预期以及通货紧缩风险的评估,转移了主营业务定位,在他们看来,房贷不再是黄金品种与黄金业务了,因此不也合理利用政策所给予的“评估权”,因此不敢放手开展消费型房贷以刺激地方中低端市场以及改善型消费;地方政府肩负保增长任务并且由于财政放权以及投资基础性设施,工作时间表比较紧凑,并且由于现在对他们而言重要的是如何用钱,用好钱,用出明堂,无暇顾及土地财政了,并且保障住房刺激政策直接导致了地方经济发展至少在脱困阶段不那么依赖了,因此不敢再放手拿土地做文章了。

所以,树立信心,不只是树立消费者的信心,还要对立地方政府、开发商、商业银行的信心,不仅要树立消费者对市场的信心,还要对立消费者对可控制收入的信心,对就业与创收的信心,只有这样才能形成生产到消费的理性与良性循环。

二、关于“余地”的问题

困扰楼市无法合理化的症结是“余地”,消费者认为房价还有下行的余地,开发商认为救市,直接有利供应链以及生产链的利好性措施还有更进一步的余地,银行认为非房贷业务还有更大的发展余地,投资者认为非不动产也有投资余地,投机者认为抄底时间还有余地。

当市场各方主体都认为针对性政策与市场存在这么多的余地的时候,他们首选的当然会是等待。

三、关于“预期”的问题

预期与信心有些区别,预期更准确理解应该是当事人对目标的一种判断,信心只是刺激消费或刺激生产的一种推定的心理态势,左右市场的应该是预期,不过当信心没了的时候,自然预期会延后。

调整预期必须集中解决不当预期,哪些呢?

1、认为房价是一个可为行政左右的无限下行的预期。

许多人认为房价下降是政策逼出来的,实际上逼迫性降价的后果是多败俱伤,它必定以崩盘为代价。房地产牵连着政府、银行、社会分工与消费者这四大利益主体的多重利益关系,尤其是高价时代遗留下来的开发商“高负债低净产权”占主流状态下,崩盘的代价是相当惨重的。

2、认为只要房价降下来,政策才有效,这是消费者中较有代表性的一种预期。

降到什么程度降多少哪些项目降还是普降,谁来解决降的问题,实际上把一个市场决定的东西拿到行政桌面,本身就不大合适,自然是非常别扭的事情。

3、认为利率、税收、房价是同位同向运行的,所以产生房价必降的预期

这既是消费者的一种预期,也是某些品牌开发商的心理预期,更是那些存量地多于存量房或双多开发商的心理预期,因此他们一方面降价销售存量房,另一方面旨在通过示范性降价来逼迫普降的诞生从而为其存量地再开发准备条件,谁都知道新增项目的市场前景大大优于存量房前景。

由以上分析看到,信心不是靠减少税费、财政补贴、利率降低、保障性住房增加供应所能解决的,必须借助于决策层的明确结论,为此必须剔除掉政策实施过程中的余地,不留弹性,并从行政、金融、房地产行业、信息、历史性问题的全面解决等几个方面形成中央级文件,告诉消费者政府如何对待楼市,从而修正市场主体各方的不当预期,最终让楼市在一种非博弈的状态下前进。

内容摘抄自楚芸的博客:是到了“绕道”救楼市的时候了

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谁能理解浪子的寂寞,谁能知道酒鬼的无奈,不会有游侠的那份洒脱,家在哪里?天涯不远,人在天涯。纯粹的友谊可以存在,只是因为那份天生的信任。

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