房价见底论的三大危害

我思故我在

沉寂了一段时间以后,在潘石屹先生提及北京房价难见底以后,见底论借机上涨,曲解见底必将带来三重危害,述之。本文不带有任何偏见,不站在任何利益立场。

危害之一:加剧拟入市消费者的观望与看低预期。

笔者先选取四个城市的情况,一个是长沙,2008年房地产开发投资增幅达到22%,统计出的均价涨幅达到4%,市场竞争可谓惨烈,但势头依然;第二个是东兴,广西边陲的一个小城市,均价上涨绝对值为566元,目前达到2100元左右,但东兴的总人口不到二十万,但年均边贸总收超过30个亿,其房产主要靠外地人消费,本地基本是人手一户自建房;第三个是武汉,截止目前武汉的城市中心区域,当然这里的中心区域在三镇基础上再划分,均价为4200元左右,总存量为1300万平左右;第四个是北京,总存量超过四十万套左右而目前五环外的在售盘均价八千往上居多,但主要位于交通节点位置。

支持这几个城市成交量的主要消费,长沙是本地消费与投资性消费平分秋色,东兴则是由外来投资客占据,武汉是城市圈流动性置业与本地新增人口首次置业为主,改善型消费占主流,北京则是各方面消费均存在,占主流的依然是改善型消费,入京的抄底或投资性团购也亦有一定比例。

本来,这些消费,主要包括的是适度投资性消费、改善型消费、城市综合体之内基于交通一体化产生的流动性置业加上一部分民间资本的抄底消费,在没有救市以前就零散发生着,并且由于目前市场供应中的产品品类非常丰富,足够支持这些消费进入。

救市政策直接导致了人们对降价的更进一步预期,同时,原本拟进入市场的潜有改善型消费、适度投资性消费、抄底性投资消费以及流动性置业,眼睁睁地看着买入后的“数字性贬值”,在开发商这边反映的情况则是,去年也就是2008年,降价的效果优于2009年,为什么呢,就是因为预期被救市政策左右,并且持续下行,去年只是传说,今年由于政策陆续出台,演化为“现实的预期”。

危害之二:加剧后续政策向中低端及保障领域倾斜。

目前争论的焦点就是对于高价市的看法。本来用购房入户、结构减免税以及信贷放宽的政策足以刺激前述的那些正常消费,并且经历近两年时间的等等,业已沉淀相当数量的刚性需求,用好政策用足政策并且敦促开发商中的先见之明者,自动通过降价促销以及其他变相降价促销政策,即可完成市场的梳理。

耽于总量之忧以及突出其来的全球性危机,刺激了地方救市的提前发生,国务院默许并连续出台两次独立的救市政策,使得政策的风向发生变化,目前的重心集中向中低端消费及保障性消费领域倾斜。

政策方面一紧(中高端市场)一松(中低端及保障)带来的预期改变是可怕的,因为房子往下看仅仅是居住空间,往上看才是居住质量与生活品质甚或是生活方式,是投资品种是保值品种是理财,是不动产。当政策引导人们,中高档住宅不受政策刺激,政策会保民生,会保护中低端消费,会强化保障,那么,难保有些正常的中高端消费转而求其次进入到中低端消费领域,而从消费支持点看,投资性消费,抄底消费以及城际置业,改变消费趋势的弹性是非常充足的。相反只在政策所看重的“改善型消费”弹性不足,而运行方向恰好有向中高端发展的可能。

还有雪上加霜的是,整体决策向中低端倾斜,阻止了地方政府的更宽思维,实际上将市场划分为中高低端本身在目前刺激内需保增长的环境下就不大合适,减除了一半的天地,加上存量中高端产品占有着更广泛的资源与市场,如此一来,宽松的政策只会带来从紧的消费层次。

危害之三:加剧市场的快速恶意洗牌。

这里我们可以看看开发商的结构,目前谁还敢逆市拿地呢,万科等领头企业才敢拿地,新近万科广州拿地,着眼于主城,而同样是万科上海八盘联动展开丰礼迎春行动,赠送超过13000元的入住费用,外加优惠及现金回馈,我们也可以看到,主张或提议沉底以及剧变的,均为大开发商,这有力配合了政府提出的“融资向善意的并购倾斜”。

见底论导致观望加剧,预期下行,从而促进了中小开发商渐入困局,这实际是一种恶意洗牌,因为按照消费水平及开发商的开发水平来看,中小开发商的项目定位基本面向的是中低端消费,少数因地段原因定位较高,普遍的产品适用度高于市场预期,如果促进中高端产品先行降价销售,则中小项目的产品与目前的政策面正好吻合,这也是有识之士认为上市房企可能先死的一种预断理由所在。

如果市场是在无需求或无需求实现的条件下开发商不主动降价求生导致的洗牌,这是有利于消费者的,一旦透支市场的洗牌时间,提前或推迟都将导致市场的一段时间沉寂后发生后市反弹企稳,固然是好事,但于目前正是出政策的时候,见底论有悖房地产业所肩负的历史使命。

内容摘抄自楚芸的博客:见底论的三大危害房价

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虽不能十分分青红皂白,却也知错能改,视情义亦重于生命,且拚劲十足。爱上林仙儿是阿飞生命的一部分,理解不了这种爱情,是理解不了阿飞,爱是枷锁,非大智慧,不能解心结。

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