买房:很危险但很安全的几个地方

我思故我在

事物都是相对的,所以最最危险的地方也最安全。本篇人们一起来探讨一下,哪些看似危险的时候或地方却买得安全,并且心安理得。

先从时间稍微判断一下,整个2009年,笔者在上篇认为是“政策拐点年”“存量消化年”“市场洗牌年”“广义保障年”,因此,享受政策利好是买房最大的推动力,也正因为大家对政策的期望,加上政策是有结构的,政策里头暗示开发商应该降价求生,这加剧了许多想买房人的观望预期与降价预期,从而导致有效需求集中扎堆(都观望当然就会集中在某时爆发变成现实消费),这就产生了危险。

最好的办法实际是根据自己的消费特点,笔者划分的消费特点大约是一次置业、改善型置业、进城置业、投资性改善型消费、纯粹投资抄底消费。而这些消费当中,中高端消费目前完全依赖政策的放松,也有松动的迹象,新近北京出台的十五条政策包括了为中高端消费松绑的迹象。而抄底,是不问具体时间的,主要看你如何选择房源,如何确认地段,如何跟开发商讨价还价。在政策涵盖范围内的消费当中,我们应该分析,首次置业及中低端的改善型消费实际目前差不多出尽了,这个时候如果随大流去等,实际意义并不大,而且一旦政府在债券与再融资方面给开发商松绑,房价反而会企稳甚至略有上涨,即使不通过价格控制销售,也可能通过对房源的调整控制来对付市场的降价要求,花钱买不上理想的房子,所以,其名的营销专家肖勇先生提出,买房不要随大多数,不妨看看。

再来看看看似危险实则安全的地方,

第一个地方是旧城改造重头戏所在区域的存量项目。

放眼看去四周尽是旧房子,只有道路略显新颖,并且该区域系城区甚至中心城区范围,这些区域是很多的,由于快速城市化,许多城市最繁华的地方也还存留着相当数量的破玩意,这里居住密度大并且集居,人口繁杂,危楼及违规房也不少,这个地儿是政府建设的关键内容,既有政绩,又可改善原住地居住环境,还可吸引一些新增消费,同时耗费很多的财政,从而为经济保增长添些砖加些瓦。而在开发商这边看来,黄金十年,这些破地方都没有大面积开发,是有原因的,最重要的是没有实力的开发商不敢进入,而且没有与政府的市政建设与城市化结合的开发商也很难拿地,所以这些区域毗邻的项目,出价并不高,未来明显看好,保值增值特性明显。

第二个地方是规划中的新区大开发商拥有的存量项目与存量地新增项目。

大家如果注意一下各城市拿用地到主流城市招商就知道,地方政府看中的是总地价,而相对单价反而比较低甚至极低,其用意就是吸引巨头型开发商进入,让这些开发水平高,开发实力强,开发经验足,开发产品熟的开发商来把一大块地做熟,带动其他周边用地的地价上涨,为了阳光一些,为了更吻合政绩表达一些,这些地方往往被贯以新区或新城。

然后来看看为什么这些地方看似危险实则安全,首先是地价低,有降价空间,其次是这些开发商还面临着在这个区域继续玩下去,必须做好客户营销工作,营得口碑;最后项目规模决定了可以走薄利多销的路子,而且有些不可见成本也必须通过销量来稀释。还有一个原因是,谁在新增项目上占据主动,谁就在未来走路当中营得起跑点,所以这些项目非常有希望用足价格杠杆来刺激销售。

第三个地方是市场紧缩后新开工项目,笔者认为这类项目即使价格高一点也是值得依赖的。

有个前提看清楚,是指市场紧缩以后新开工项目,这样的项目,开发商动工一般都心中有数,产品定位非常吻合现实市场的需求,在与同类产品竞争中有优势,而且成本控制比较好,建材成本也不高,因此预期成本较之于存量房为低,而产品较存量为高,自然性价比比较突出。

此外,这类项目基于目前存量如此之大,也不敢马虎大意,因此不会出现捂盘现象,往往在营销方面也按照实在的想法来进行促销,早销售早脱险是这类开发商的法则,自然在目前的阶段,这些项目都是可以入市的。这个消费者可以算一笔小账,存量房一居室假设是六十平,但只能当一居来用,假如新增项目面积控制在四十至五十平并且可以经过改造,当做两居室来用,即使价格调出存量产品一部分,我相信这笔账还是算得过来的。

内容摘抄自楚芸的博客:买房:很危险但很安全的几个地方

历史上的今天:

About 阿飞

虽不能十分分青红皂白,却也知错能改,视情义亦重于生命,且拚劲十足。爱上林仙儿是阿飞生命的一部分,理解不了这种爱情,是理解不了阿飞,爱是枷锁,非大智慧,不能解心结。

View all posts by 阿飞 →

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注