新政的三大负面影响

我思故我在

国务院新政奠定了楼市加速回春的基础,奠定了2009楼市调整中有发展的基础,奠定了楼市拉动经济保增长的基本面,但也会在加剧观望、存量结构变化致空置增加、刺激品牌房企捂盘等三个方面产生负面影响。分述如下。

1、新政为什么可能加剧观望:

新政提出了2009年及今后应付危机期间,保障住房的对象主要是:低收入住房困难户、城市急须改造的区域如棚户区、矿区、农村危房整改。这个界定,相当于将前期对保障房持有观望、弃购行为的原保障住房消费释放到中低价位、中小套型的“普通消费”与“改善型消费”之中,他们的购买力有限,因此会选择看看大流再说。

新政在融资方面向品牌房企、中小套型中低价位项目(含新增项目)倾斜,实际上解决了开发商的生死存亡问题。一旦开发商无生存之忧,则房价下行态势必须会逆转,而前期观望产生的根本原因,负担是一方面,更重要的是大家有一个良好的降价预期。再来看新政的减负力度,二套房贷松动目前的政策面主要是促进二手房交易,对于新房消费来讲,减负较之前期各项政策,并没有增加。可见,一方面是新政在减负方面无法更进一步,另一方面新政提供了房价逆转的可能,因此,如果短期市场不能在“降价中放量”,观望自然是主要手法。

新政为地方政府再次救市留有余地,也助推主流消费的观望,并且新政对中产阶层的置业问题,除针对改善型消费提供的二套房贷松动,实难找寻更强利好。他们可能再次选择观望。

2、存量结构变化致空置增加:

目前的空置达到总供应量的12%,北京上海广州超过15%,武汉更是多达一百万平的绝对空置,官方统计空置不包括往年未销售存量,因此实际空置量远大于官方的1.36亿。

现在,新政提出了二套房贷局部松动,减负方向主要集中于多套持有的解套,可以预见交加速二手房的迅速回暖。按照以前的市场形势与消费规律,二手房回暖会为新房市场提供部分购买力,但本次新政刺激下的二手房交易回暖主要是炒家加速出货,他们不大可能迅速回到新房市场进行投资消费,目前针对投资消费尚无宽松讯号。

新政旨在盘活存量,保2009合理规模开发投资。显然,刺激二手房是初步设想之一,但事与愿违,可能的结果却是:二手交易回暖了,新房市场维持地方政府救市后的态势,成交有增但无法形成汇流之势。若如此,加上品牌房企受到融资利好刺激可能选择保守观望,则市场空置更加严峻。

3、刺激品牌房企捂盘:

2008各品牌房企要做的事是加速出货,一来他们储备用地受到挤压,二来他们的业绩受整体市场影响欠佳,而同期股市大跌,导致他们必须提升现金保障,加速销售以赢得资本市。

但救市措施与强烈的政策利好,股市由一路走熊向波动发展,并有可能跟着政策走向新的繁荣。除此而外,财政部正在研究地方债与企业债问题,本次新政又为品牌房企再融资提供了条件,因此,可以说,困扰品牌房企的资金瓶颈业已解决,他们利用资金的途径增加为三条,销售、并购融资、债券融资与股票融资。

没有资金之忧,再看有没有市场销售之虞呢?也不会,金地万科保利中海2008年都至少取得了市场回流现金的胜仗,而且他们都借助新政前的市场态势减弱了2009新增开发量,也就是说品牌房企将由2008年的纯粹量的增长向追求增长的质的方向转变。

捂盘是否是荒唐之举呢,不一定,因为存在市场并购的可能,并购型开发的时间、业绩关联性远强于新增的新项目开发,这有产生一个更大的可能是,品牌房企调减新项目增量,转而将眼睛瞄准市场中的更多的小鱼,寻求更为快速的并购式开发。

内容摘抄自楚芸的博客:新政的三大负面影响

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