开发商如何卖房:买房者必看

我思故我在

白菜萝卜卖法不同,买房是大事,卖房是小事,但由于形势不好及开发商日子不那么好过,以致卖房也成了大事。两件大事碰到一块,买房人怎么办呢?先看开发商怎么卖房,从卖法里做好买房的第一篇文章。

目前开发商的卖法有什么异样,哪些卖法里有玄机,如何对付疯狂折扣,特价房,如何看待开发商的种种附赠销售,如何看好精装修里的猫腻,如何确认开发商房源空置的真实情况以不至于被“开发商的弱势房型套牢”,如何为自己的房子上个保险等等,都是你从开发商的卖法里寻找的要素。

1、目前开发商不寻常的卖法及如何识破其中玄机:

办法可以列举出来,关键看内容。比如“无理由退房”,是完全无条件的还是约定了部分定语,如“**年无理由退房”“退房期间的用资费用是按存款利率还是贷款利率来计,计算方法是复利还是单利,起算期是从交付还是签订合同时起,手续费用归谁负担”“如果到时房主找到下家或开发商给出了下一个买家,转让合同如何约定”“由于无理由退房还涉及到用房,即你已经用了这个房子一段时间再退,开发商如何收取有关费用”“是否约定入住前才能有效退房”“因为你有退房预期而延缓办证等,中间潜在损失或相关费用风险(如契税还原为救市前水平,如利率上调执行标准以权证为依据,如手续费上涨等等可能的情况)如何承担”,总之一个简单的五个字营销将让你有可能背负几年时间的官司才能消停。

2、如何对付疯狂折扣:

由于竞相折扣刺激销售,所以从广告里你将看到的是“数字的比拼”,这个时候你应该从这几个方面去认识:折扣基价确定是否合理,折扣基数是否存在一定的扣除项目,有些开发商折扣是以毛坯标准的房价计算的,装修则另算,如果装修额外计价,那么你应该看清装修成本支出,税费归谁负担。再比如,折扣房是开发商所有可售房源还是指定的,开发商往往通过评价与市场销售阶段性总结后确定折扣房源,这些房子有不足之处,本身在订价的时候就比正常出售的房源单价要低,甚至有的实施的“一口价销售”,必须看清,并且反复对比看其是否存在合理的性价比。再有开发商为了短期回款有可能推出大幅度的折扣,这个时候注意时间限制,由于你要在非常短的时间确定是否交订及购买,所以许多重要问题容易被忽视,越是“有利可图”的时间,越是要慎重。

3、如何对付“特价房”:

特价房实际是一种极端折扣销售,一口价以及极低或相对非常低的单价,你只有选择买与不买的权利没有选择房源的余地,或者选择空间非常有限。目前的市场供应中,以特价房进行营销的主要设想在于:吸引人气、刺激短期销售、销售弱势房型、短期回收现金、钓鱼式销售。重点看看后三种情形,弱势房源特价出售,你当然是在保持合法性前提下,注意房子是否有漏洞,销售条件是否完全具备,结合自己的消费力来决定是否接受开发商的特价要约。短期回收现金的开发商推出特价房对消费者才是完全有利的行为,可以通过房源质量看出来,如果选择面非常大并且房型存在户型差异,则可证明这一点,当然你也可以从开发商的实力与既往品牌来判断。最重要的一环就是开发商通过“特价房”来执行“钓鱼式营销”,因为通过特价吸引来的人群基本都有很强的消费意愿,但充任鱼饵的特价房往往数量少,开发商可能告诉你卖完了,也可能是次品户型,但绝对有价格上的吸引力,当开发商的种种理由告诉你无法得到特价房的时候,可能因为开发商的服务非常周到,现场气氛非常活跃,你心动了,转而求其次,选择了另外的房源,但开发商非常给你面子,折扣幅度非常大,中计了,所以在这种买法下你一定还是坚持我给出的“年前年后买房的“三大纪律”“八项注意””。

4、如何看待开发商的附赠销售:

开发商为了转移房价焦点矛盾而开展“附赠销售”,比如买房送车,比如换购,即你买他的新房,他回收你的旧房,比如买房送消费卡并且这个卡可以通吃大部分商家,比如买房送户口,比如买房送入学资格,比如买房送修,等等不一而足。对于附赠销售,主要分清三个点,一点是附赠的物资索要发票、确定价格是否离谱、是否完税、取得方式(即你拿来用的条件及办证或其他通行费用支出谁来承担),购房成本在合同中如何确认等。第二个点是将附赠的物资等通过市场评价给出一个价格,从房价中将其剔除,再拿单一房价与其他同类产品进行类比,从而做出合理决断。第三个点是采取附赠销售的,送物资存在价格是否实在的问题,送其他的如入学资格户口等等,则涉及到你是否要缴交相关费用的问题,是否确实享受到日后才会兑现的那些好处等等,如何在合同中保障这些内容。

5、如何看好精装修里的猫腻:

两种情形,一种是开发商卖的就是精装修成品房,这个时候你无法分清装修支出与购房支出,只能一锅端,那么开发商有可能将样板间与精装修出卖房区别对待,有可能将有关税费减免写进了房价。再比如对毛坯标准的买房送修,样板间的配置是否计入,不可移动的约定标准是什么,是否将装修菜单进行公证后写入合同附件,材质及用工发生变化如何约定违约责任与损失赔偿,计税成本中精装修部分如何界定,开发商给出的价格里是否包含有这一部分内容等等。

6、如何确认开发商房源真实性:

现在网络管理比较健全,可以在房管部门公布的网络查明房源的可售量及备案时间及相关资料,从而避免出现买房中开发商借助促销开出的种种“不良行为支票”,如前述。另外从现场摆放的五证原件也可以看出开发商是否透明销售,合法销售。

7、为自己的房子上保险:

现在市场严峻后格式合同少多了,但不排除变相格式合同以及大量附件化,什么意思呢,当你不愿意签订格式合同的时候,开发商给出许多经历大量时间洽谈的附件资料来进行约定,这些附件结果成为盯子户的个体证据,所以尽量使用格式合同,对空白条款进行认真的写入。再一个就是带律师买房不失为一个好办法。

内容摘抄自楚芸的博客:买房先看开发商如何卖房

历史上的今天:

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学无止境,剑更无止境。 世上没有任何一个人能永远陪着另一个人。人与人之间无论相聚多久,最后的结局都是别离。 不是死别,就是生离。

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