要稳定楼市,房价必须反弹

我思故我在

因为,现在的楼市普遍存在极端的下滑预期,制约了部分有购买力的消费;其二,稳定楼市必须恢复被抑制的投资性需求,而一个持续实际下行或普遍预期下行的楼市是无法拉回投资冲动的;其三,政策性救市的目标是恢复市场供求而不是让更多人现在就买得起房,有一个分步走的问题;其四,中央明确了救市必须保开发投资规模,因此,只有预期向上才会拉动投资,政策惠及才能实现;其五,中国楼市需要稳定并不需要打破旧世界建立新世界,资源、时间、经济压力与消费结构、市场存量都不允许这么做;其六,只有房价反弹企稳才有可能出台更刺激消费的措施激活正常市场的所有需求,房价持续下行、崩盘、波动都会导致政策逆行或政策效应稀释。

一、为什么下行预期是有害的?

我们应该看到,任何时候都不可能抑制需求实现,即使房价剧涨或剧跌,也还是有现实发生的需求存在,这是为什么呢?因为对房价的预期并不是“向上”或“向下”所能代表的。当前市场的情形就鲜明地证明了这一点:比如因为地方政府救市导致市场成交短期回暖,这部分回暖并不是崩盘论者所说的回光返照,统计及市场反应证明,成交加暖的主要原因是先期结束观望的部分需求,政策后成交价并没有下滑,十一月较上月大中城市的房价实际上是上涨的。但为什么各城市公布的均价下降了呢?这主要是因为前期支持均价上涨的中高档住宅投资性需求退出了或减少了,仅仅统计普通消费成交部分,房价是上扬的,包括武汉、银川、郑州、长沙,这些中期的热点城市,均价都发生了下降,但成交部分去除高档消费,总体是上升的。

下行预期导致有购买力的消费无法进入市场形成现实消费,部分存在市场风险与压力的开发商限入降价销售的泥淖不能自拔,而品牌开发商降价销售是有计划有预谋的,因此在市场互动过程给消费者的感觉就是房价还会下滑,有道是好事不出门,坏事传千里,最终导致更普遍的下行预期,而唱空或崩盘论则为加剧观望起了部分推波助澜的反推作用。

不成交或成交不旺,政策该给的给了,开发商该降的降了,如果持续当然只能走破旧立新的道路了,但在目前的环境下,时局是否给楼市以破旧立新的机会呢,有没有崩盘重建的空间呢?也有专家说,崩盘限于房价范围的讨论,试问,是不是房价崩盘了就有人买?并且崩盘意味着什么,能说清吗?

二、为什么极端下行预期会让投资性消费渐行渐远?

这是一个简单的结果明了的命题,因为房价如果无限下行,或预期无限下行,投资将发生即时损值,谁也不会做这样的傻事。在房价存在严格下行预期的条件下,即使政策为投资性消费践行,投资者也是力有余而心不足,这是一个再简单不过的证明房价必须反弹的证据,除非你希望楼市推倒,重新来过。

三、为什么投资性消费的重新启动是救市的重要内容之一?

但投资性消费毕竟是启动楼市或让楼市复苏或回春的必然内容之一,目前的政策如果放在2007年初的水平上,实际是非常宽容的,在那里,也许市场将发生哄抢,因为那时投资者的信心爆棚,有钱人形成炒家到处游走,市场机会被无限放大。但现实是如此的冷清,只是因为一朝被蛇咬十年怕井绳。而且,目前各地方政府也好,中央政府也罢,出台的政策非常谨慎,很少直接将投资性消费放在桌面上来。

房产品本身就是投资品种之一并且抗通胀,而在一个资源有限条件下,人多地少,更有长期的投资价值,这是一般人都能够看得出来的。而楼市最有效的需求就是投资性消费,因为这部分消费不会出现购买力不足及购买依赖,只需要市场给出信心就可以了。

有识之士多次重申,必须将投资性消费请回来或者称之为还原楼市真实面貌,请注意,楼市作为市场,必须包括投资特点与市场决定供求的特点,完全将住宅当做满足居住需求的社会性产品,是没有理解楼市。说穿了,楼市就是用于交易的关系总和,它不能肩负保障居住的重任。

剔除投资性消费力主保障性消费是楼市由春入冬的分水岭,不知你注意了没有?

四、为什么说救市并不是让更多人买得起房,而且这种看法是十分有害的?

这是当前许多分歧的根本所在,相当数量的人们认为救市是让更多人买得起房,实际上救市就是一个经济模型而已,是因为经济发展到一定阶段而环境恶劣化,行政采取措施在挽救经济大局,而楼市因为地位或在消费中的拉升作用而得到重视,或被委以重任,从而产生了救市。

救市的本质是经济的而不是社会的。如果说救市是社会的,那就直接将四万亿弄成房券人人有份好了,事情不这么简单,救市为了经济,显然得很,而为了经济首先有一个基本前提就是保楼市,如果楼市垮了,救市谈何意义呢?救市如果是满足社会性需求,那就动用政府的力量收购存量房分配给所有人,再整体给开发商免税,这样一步到位是不是更好?

有时人们是多么幼稚:罗斯福炸掉铁路再修铁路,难道他就不懂一步到位的好处吗?但这个道理可以拿来理解如今的救市政策,但切不可照搬,让楼市崩盘再重建楼市,以下专题会讲述这个问题。

五、中央为什么提出保开发投资规模及市场化取向两个基本面?

道理与罗斯福炸铁路相似,但基于目前我国楼市沉淀下来的资源现状与结构、经济脱离楼市独立发展所需时间与市场条件等客观现实,中央非常坚定地选择了“改良”“软着陆”。

因为我国的资源总产权人是人民,不是私有者。财产性收益也只是局部的而不是完全的。而且在已形成存量的资源中,地价出让金缴足、金融负债率、占用的消费资金等,都是牵一发动全身的事情。

从国务院的精神、发改委的呼吁、中房协的用心、住建部的措施建议、财政部的准备事项、地方政府展现的救市魄力与果断(先于中央),再到中央政策明确市场化方向及保开发投资规模,我们就可以看到,新政只是提出了基本面,下一步主要是各地结合地情的具体化。

六、崩盘是遂人愿不是逆人行?

崩盘,从资源、时间、经济压力与消费结构、市场存量都不允许这么做,而且重建楼市就能保障人有其居?笔者提出的模型是:培植消费者的购买力、促成开发商“薄利多销”经营模式、政策性减税与财政补贴及政府收购保障穷人的居住权,三位一体,难道不比崩盘好吗?

势利者总想一股独大,穷化者指望同归于尽,两极已矣。

七、必须严正声明保持房价稳定

适当回调,恢复市场供求,才能构成真实的稳定,楼市后势才有可能实现理性的繁荣与渐进的发展。

当前的环境要求房价保持稳定,而保持当前房价水平的稳定,自然会引发部分二三线城市房价反弹,而一线城市主流城市在保持稳定后基于政策及投资消费、异地消费与本地刚需实现,也会出现合理反弹,从而在反弹条件下拉伸政策张力,比如退税政策、比如融资覆盖面扩大、比如完全为二套房贷平反、比如为部分小产权房验明正身、比如用综合用地来代替住宅开发用地以平衡开发成本、比如通过税收、融资、行政减免、开发时间宽限等措施来刺激中小开发商投入到保障房、中低端商品房、定向开发集资房的领域,形成不同层级的供应结构,还比如新增用地有条件出让、存量地规划效率调整以吸引部分开发商进入普通商品房建设以稀释其较高地价成本等等。这些政策的出台实际均依赖于一个反弹企稳的房价现实环境,你才能看清供求决定房价离现实有多远,市场化取向才能落到实处,政府才能百分百投入精力进行社会性住房建设。

内容摘抄自楚芸的博客:要稳定楼市,房价必须反弹

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